רווח של מיליארד שקל ולא מריבית: מי שיאן מימושי הנדל"ן בבנקים?

חמשת הבנקים הגדולים בישראל רשמו אשתקד תוצאות שיא, עם רווח מצרפי בהיקף של כמעט 24 מיליארד שקל. הבנקים, כידוע, נהנו מהריבית הגבוהה במשק שאפשרה להם לרשום רווחי עתק על ההלוואות, מדהירת האינפלציה וגם מהביקושים המרשימים למשכנתאות, בעיקר במחצית הראשונה של השנה.

● וואן זירו מפרסם גילוי ראשון: מה שווי הבנק וכמה לקוחות כבר גויסו?
● על פיקדונות או הלוואות: באיזה בנק הריבית הגבוהה ביותר?
● הכי רחוק מסיליקון ואלי: שנת שיא לבנקים בישראל

לצד כל אלו, רשמו הבנקים רווחים של מאות מיליוני שקלים כתוצאה מהחלטתם להתרחק מאזורי נדל"ן מבוקשים - בעיקר במרכז תל אביב - ולהעביר את משרדיהם למתחמים חדשים המרכזים את כל זרועות המטה, ולמכור את הבניינים שברשותם. נראה כי המגמה הזו, כמו ההכנסות מהריבית שזינקה, לא צפויות להיבלם גם בשנה הקרובה.

מבדיקת גלובס עולה כי במצטבר מכרו הבנקים בשנתיים האחרונות נכסים בהיקף של קרוב ל־3 מיליארד שקל, אשר הניבו להם רווחי עתק של כ־1.5 מיליארד שקל. הללו נבעו הן משוק הנדל"ן הרותח (בחלק מהמקרים נמכרו נכסים במחיר כפול מזה שבו הוערכו) והן בשל היותם רשומים בערכים היסטוריים בספרי הבנקים.

ההחלטה לצאת מהמרכז הסואן של תל אביב מאפיינת כמעט את כל הבנקים הגדולים. הראשון לעשות זאת היה מזרחי טפחות, שעבר כבר בשנת 2004 למגדל משה אביב ברמת גן, ובשנים האחרונות הצטרפו אליו לאומי שעובר ללוד, דיסקונט שמנייד את הנהלת הבנק והחברות הבנות לראשון לציון, והפועלים שהשקיע כמיליארד שקל במעבר לרחוב לה גווארדיה בת"א.

סיבות למעבר הזה לא חסרות: במשך עשרות שנים נחשבה מרכז ת"א, "הסיטי", רובע הבנקאי של ישראל, כשבנייני ההנהלה של המוסדות הפיננסיים המובילים מוקמו בסמוך לבניין הבורסה ולפעילות שוק ההון. בעולם הישן היה בזה הגיון, אך כיום אין צורך בקרבה הפיזית הזו, ועל כך יכולים להעיד שורה של גופים פיננסיים נוספים - בתחומי הביטוח, ההשקעות וכרטיסי האשראי - שהתרחקו בשנים האחרונות ממרכז העיר.

זאת ועוד, בחלוף השנים מבני ההנהלות התיישנו, האזור סובל מעומסי תנועה כבדים, הארנונה התל אביבית גבוהה מאוד, ומחוץ לעיר נמצאו שטחים הרבה יותר גדולים, מודרניים וזולים. יש להניח כי גם מחירי המשרדים במרכז ת"א, שעלו מאוד בשנים האחרונות, היוו קטליזטור למימושי הנדל"ן של הבנקים, שבוצעו במחירים מפולפלים. בנק ישראל מצידו אפשר לבנקים לפרוס את הוצאות המעבר כהטבה עבור יציאה ממרכז העיר למיקומים זולים ונגישים יותר.

לצד מכירות בנייני המטה שמבוצעות באופן מרוכז, לא מן הנמנע כי הבנקים ימשיכו בשנים הקרובות לרשום רווחים כתוצאה ממכירת סניפים שנסגרים, בעקבות מעבר הציבור לבצע את מרבית הפעולות הבנקאיות באופן דיגיטלי.

המפקח על הבנקים היוצא, יאיר אבידן, אמר בפברואר השנה כי לפי הנתונים שיש בידי הפיקוח על הבנקים, בעוד שבשנת 2019 כ־65% בלבד מהפעולות הבנקאיות של משקי הבית נעשו בדיגיטל, הרי שבשנת 2022 עמד שיעורן כבר על כ־88%.

בעשור שבין 2012 ל־2021 צמצמו הבנקים יותר מ־200 סניפים, ומספרם בסוף 2021 עמד על קצת יותר מאלף. צמצום מספר הסניפים (מזרחי טפחות היה היחיד שדווקא הגדיל את מספר סניפיו) נעשה במקביל לקיצוץ בכוח האדם בבנקים, והשילוב בין שתי המגמות הביא להפחתת הפעולות שמבוצעות בסניפים דוגמת ייעוץ השקעות, שהועתק למרכזי ייעוץ אזוריים.

נציין בהקשר זה כי לפני כחודשיים הגישו חברי כנסת מהקואליציה והאופוזיציה הצעת חוק ולפיה סגירת סניפים תהיה חייבת אישור של ועדת הכלכלה של הכנסת, ולא תאושר בלעדית על ידי המפקח על הבנקים, כפי שהיה עד עתה.

לאומי עובר ללוד ומוכר שני נכסים בכמיליארד שקל

מימוש הנדל"ן המשמעותי האחרון בידי בנק היה זה של לאומי , הבנק בעל שווי השוק הגדול בישראל (יותר מ־40 מיליארד שקל), שמכר לפני ליל הסדר 50% מ"בית לין" בתל אביב, שבו מרוכזים חלק ממשרדי הבנק. על פי ההסכם עם קרן ההשקעות בנדל"ן JTLV3, שמוביל עמיר בירם, לאומי יקבל 325 מיליון שקל (בתוספת מע"מ) וימשיך להחזיק במחצית ממגדל המשרדים הממוקם ברחוב יהודה הלוי 35 ו־37, כשהשווי הכולל של הנכס עומד על 650 מיליון שקל. בלאומי ביצעו מהלך יצירתי ומתכוונים לאפשר לקרן להשביח את הנכס, ואז למכור את החצי שנותר בידי הבנק.

 בית לין בת''א שמכר לאומי / צילום: תמונה פרטית

אם העסקה תושלם, צפוי הבנק לרשום בגינה בדוחות שלאחר מסירת הנכס רווח (לפני מס) בסך כ־265 מיליון שקל. לפי שעה מדובר על הרבעון האחרון של שנת 2023, עם השלמת מעבר יחידות המטה וההנהלה הראשית של לאומי ללוד, אך לא מאוחר ממרץ 2024.

מכירת "בית לין" מצטרפת אצל לאומי למכירת הבניין שמולו - "בית מאני", עסקה שנחתמה סופית במאי שעבר. במסגרת העסקה תשלם הרוכשת סלע קפיטל נדל"ן עבור בית מאני 623 מיליון שקל, כשרווח ההון (לפני מס) עבור הבנק צפוי לעמוד על כ־524 מיליון שקל, ולהירשם גם הוא עם המעבר ללוד. המשמעות היא שברבעון האחרון של השנה, או ברבעון הראשון של 2024, עתיד לאומי לרשום רווח ממכירת שני הנכסים של כ־800 מיליון שקל לפני מס.

 בית מאני בת''א, שמכר בנק לאומי / צילום: איל יצהר

נזכיר כי לאומי מכר בשנים האחרונות מספר נכסים נוספים בתל אביב. ב־2017 מכר הבנק לאקרו נדל"ן ולקנדה ישראל את הסניף המרכזי שלו בצומת הרחובות הרצל ויהודה הלוי - בסכום של 277 מיליון שקל. במאי 2021 מכר בניין ברחוב לילינבלום 31 בתל אביב לסלע בינוי, בכ־66 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

עתה, לאחר שורת המכירות הללו, צפוי לאומי להישאר במרכז תל אביב רק עם אותה החזקה של 50% בבית לין.

עוד לפני מכירת כאל, דיסקונט נהנה ממימוש

מי שרשם בשנה החולפת רווחים גדולים במיוחד כתוצאה ממכירת נכסים שבבעלותו הוא בנק דיסקונט , שבמהלך 2022 הניבו לו מכירות בניינים רווח של 423 מיליון שקל. גם אצלו המכירות נעשו במסגרת ההיערכות למעבר מטה ותפעול הבנק (יחד עם החברות הבנות בקבוצה - כאל ומרכנתיל דיסקונט), לקמפוס דיסקונט שמוקם במתחם ה־1,000 בראשון לציון.

מדובר בעיקר בשתי עסקאות גדולות שקודמו בתוך ימים ספורים. ב־1 במרץ 2022 השלים הבנק את המכירה של שניים מנכסיו - שישבו ברחוב הרצל 156 ו־160 בת"א, עסקה שנחתמה כחצי שנה לפני כן. בעסקה מכרו דיסקונט וקרן ריאליטי את הנכס תמורת 685 מיליון שקל לקבוצה בראשות ישראל קנדה, אלמוגים ויוסי אברהמי (מחיר העסקה כלל גם מבנה שנמכר על ידי קרן ריאליטי בהרצל 158).

כתוצאה מכך רשם הבנק ברבעון הראשון של 2022 רווח של כ-315 מיליון שקל, לאחר מס, כשעד המעבר המתוכנן לקמפוס דיסקונט הוא ממשיך לשכור חלק מהנכסים שנמכרו.

שלושה שבועות לאחר מכן חתמה חברת כרטיסי האשראי כאל, שבה שולט דיסקונט (עד שייאלץ להיפרד ממנה בעוד כשלוש שנים), על הסכם למכירת בית כאל בגבעתיים בתמורה ל־336 מיליון שקל. השלמת העסקה צפויה ברבעון השני השנה, ולהערכת כאל היא תרשום בגין המכירה רווח של כ־220 מיליון שקל אחרי מס, כשחלקו של דיסקונט ברווח יעמוד על כ־158 מיליון שקל.

 מתחם כאל בגבעתיים שמכרה כאל של דיסקונט / צילום: יח''צ

דיסקונט ביצע אשתקד שתי עסקאות נדל"ן נוספות. הראשונה נחתמה במרץ 2021, אז מכר הבנק נכס ברח' יהודה הלוי 17 בת"א, אשר משמש את אחת מיחידות המטה של הבנק. הבניין נמסר ביום האחרון של אותה שנה, והניב לדיסקונט בשנת 2022 רווח של 38 מיליון שקל.

וכן, באוגוסט האחרון אישר דירקטוריון מרכנתיל דיסקונט מכירת שטחים במגדל היובל בת"א (קריית הממשלה), המשמשים את הנהלת הבנק ויחידות המטה המרכזיות שלו. השלמת העסקה ומסירת הנכס צפויה להתבצע ברבעון הנוכחי, ועל פי ההערכה מרכנתיל צפוי להכיר ברווח של כ־80 מיליון שקל, שחלקו יועבר לדיסקונט.

הבינלאומי נשאר בת"א אך מרוויח מהחזקה בכאל

מי שעוד ייהנה מהמכירה של בית כאל בגבעתיים הוא הבנק הבינלאומי , המחזיק ב־28% מכאל. הוא צפוי לרשום בגין החזקתו זו רווח של כ־60 מיליון שקל. למעשה הבינלאומי הוא הבנק היחיד שישאיר את המטה שלו באופן מלא בסיטי של תל אביב. את מכירות הנדל"ן הגדולות שלו ביצע הבנק באמצע העשור הקודם, ובראשן מכירת בניין ההנהלה הישן במגדל שלום בתמורה לעשרות מיליוני שקלים. עסקה זו הגיעה יחד עם פינוי משרדים של יובנק (שעסק בבנקאות פרטית ומוזג לפאג"י) ברחוב רוטשילד, ועם מכירת נכסים נוספים דוגמת בניין הבינלאומי למשכנתאות ואף בית פיבי בלונדון, שהכניסו לבנק כ־200 מיליון שקל.

בנק נוסף שרשם אשתקד רווחים גדולים כתוצאה ממכירות נדל"ן הוא מזרחי טפחות . הבנק השלים בסוף השנה החולפת את מיזוג אגוד לתוכו, ומכר חלק ניכר מסניפי אגוד. בתום מו"מ של כמה חודשים, שעליו פורסם לראשונה בגלובס, סיכם מזרחי טפחות עם קבוצת הנדל"ן מבנה על מכירת 24 נכסים ברחבי ישראל, בהם גם בניין ההנהלה של בנק אגוד ברחוב אחוזת בית בת"א, בניין משרדים ברחוב לינקולן בעיר, סניף ראשי של אגוד בת"א ומספר נכסים ב"מתחם הבורסה" ברמת גן. התמורה עבור הנכסים הסתכמה ב־531.6 מיליון שקל, בגינם רשם מזרחי טפחות ברבעון הראשון של 2022 רווח נקי של כ־179 מיליון שקל.

 מטה בנק אגוד בת''א שמכר מזרחי טפחות / צילום: דוברות מזרחי טפחות

באותו חודש ינואר שבו סוכמה העסקה מול מבנה, חתם אגוד על הסכם למכירת השקעה בחברה לפיתוח חוף התכלת בהרצליה תמורת 190 מיליון שקל. בגין המכירה רשם מזרחי טפחות רווח נקי של כ־100 מיליון שקל.

הפועלים פותח סניפים, אבל גם מממש

הבנק האחרון מבין חמשת הגדולים הוא הפועלים , שאמנם ביצע בשנה האחרונה כמה עסקאות למכירת נדל"ן שהניבו לו רווחים של כמה עשרות מיליוני שקלים, אך פוטנציאל הרווח שלו מהתחום עוד לפניו (ראו מסגרת).

בשנים האחרונות מבצע הפועלים פריסה מחדש של סניפים ומיזוגים, לצד פתיחה של סניפים (אם כי במידה מופחתת לעומת אלו שנסגרו), ובמסגרת זו מימש הבנק נכסים ששימשו כסניפים. בחלקו השני של העשור הקודם מכר הפועלים 16 נכסים, בהם סניפים בהוד השרון ובעפולה.

השתתף בהכנת הכתבה: אריק מירובסקי