הסעיף שמסתתר בנתוני הלמ״ס ומגלה: זו לא ירידה במחירי הדיור, זו צניחה

מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי רשמו ירידה של כ-5.8% בתוך 4 חודשים, קצב רצחני של כ-18% בשנה, ואזהרה ענפית חמורה ביותר. כך עולה מנתוני הלמ"ס שפורסמו היום (שישי). זאת במקביל לירידה חודשית של 0.2% שנרשמה במדד הכולל של מחירי הדירות, שפתח את 2023. ובמקביל, מחירי השכירות מוסיפים לעלות וללחוץ לכיוון של עליות נוספות בקצב האינפלציה והריבית. התגובות הפוליטיות שמגיעות לנוכח הנתונים, מדאיגות, לנוכח ההתעלמות שהן מגלות מנתונים לא נוחים.

● רווח של יותר ממיליארד שקל ולא מריבית: לאומי שיאן מימושי הנדל"ן בבנקים, ומה עשו המתחרים? | ניתוח
● האם הורדת אופק הדירוג תשפיע על הכיס שלנו ומה יעשה השקל? כל מה שכדאי לדעת על החלטה של מודי'ס | שאלות ותשובות
● אנומליה בשוק הנדל"ן: מה אפשר ללמוד ממכרזי הקרקע שנסגרו ברבעון הראשון? | ניתוח

זמן קצר לאחר העלאת הריבית הגיב נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, "ממשלת ישראל נעדרת מהמגרש הכלכלי ומשוק הדיור, רגע לפני שיא משבר שטרם חווינו. האחריות היא על הנהגת המדינה היא לתת תמריצים שלא יעצרו את התחלות הבניה בשל המחסור האדיר בדירות ויסייעו למחוסרי הדיור. כנציג הענף אני אומר לכם, שאם תמשך עליית הריבית, קבלנים רבים יאבדו את עצמאותם הכלכלית וחלקם יקרסו. זה אירוע שיכול להגיע לכיסו של כל אזרח בישראל עם צניחה ביכולת לבנות וזינוק במחירי הדיור והשכירות".

מדובר בתגובה נואשת, חריפה וחריגה של אחד מהארגונים הכלכליים החזקים במדינה, אך המספרים של הלמ"ס חריגים אף הם, ומשקפים היטב את האווירה הקשה ששוררת בענף הבנייה., שבימים אלה נמצא בעיצומו של משבר כבד. האם סרוגו מגזים בכך שהוא מתריע מ"משבר שטרם חווינו"? לא בטוח. בגלובס ניתחנו לפני מספר חודשים את המשבר המתגבש בענף הבנייה, והגענו למסקנה שמדובר במשבר שעשורים כבר לא נראה כאן.

ואם נתרגם את הדברים למספרים, מחירי הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי (כלומר בניכוי הדירות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן") בארבעת החודשים שבין אוקטובר לינואר, ירדו כאמור ב-5.8%, וזאת לפי נתוני הלמ"ס. נתונים אלה מתפרסמים נקודתית מדי חודש, אך בלמ"ס לא הרכיבו מהם מדד; מדד מחירי הדירות הרשמי של הלמ"ס, שכולל את הדירות שנמכרו ב"מחיר למשתכן", רשם ירידה של כ-2% בחודשים הללו, כך שמובן שהדירות של "מחיר למשתכן" מסתירות את הדינמיקה האמיתית של ירידת המחירים.

כאמור, הקצב השנתי של ירידות המחירים של הדירות החדשות שנמכרות במחירי השוק, כפי שנמדד בחודשים אוקטובר 22'-ינואר 23' מגיע לכ-18%. קצב זה מצדיק את תוצאות מכרזי הקרקעות האחרונים של רמ"י, שמסתיימים במחירים של פחות ממחצית הערכות השמאי. יזמים שצופים נפילת מחירי דירות בשנים הקרובות, מביאים את זה בחשבון במחירי הקרקע.

נחזור למדד מחירי הדירות הכללי, שפתח את 2023 (מדובר במדד ינואר-פברואר), בירידה של 0.2%. על רקע הנפילות הגדולות במחירי הדירות החדשות - מדובר בנתון שלא הפתיע אף אחד. יותר משיעור הירידה, תוספת ה"מינוס" הוא הדבר הבולט ביותר במדד הנוכחי, אלא שמדובר במשהו שהוא יותר סמלי. סימנים ברורים לכך ניכרו במדדים הקודמים שאף הם שאפו לאפס, רק שמהצד החיובי של ציר המספרים. ואם ללמוד מגורלם של המדדים הקודמים, גם המינוס הזה עלול להשתנות ואולי להופך אפילו לפלוס קטן בעדכוני המדד בחודשיים הקרובים, כי בשני המדדים הלפני אחרונים נרשמו עליות קלות, ובמצב שבו כמות העסקאות נמוכה - וזה בדיוק המצב שבו מצוי השוק כיום - העדכונים יכולים להיות בשיעורים גבוהים יחסית. לכן הנתון כשלעצמו אינו שונה מהותית משני קודמיו ובסך הכל מחירי הדירות נשארים פחות או יותר באותו מקום, כמו לפני 3 חודשים.

מה שמטריד יותר הוא שוק השכירות. סעיף שכר דירה ללא שכירות ציבורית עלה ב-0.5% בחודש מארס, אבל מדד שירותי דיור, שמבוסס על מחירי השכירות, עלה ב-0.7% באותו חודש, והוא אחד מהאשמים העיקריים בשיעור האינפלציה שנרשם בחודש שעבר.

עלייה של 0.7% במדד הזה בחודש מרץ אינה נחשבת לגבוהה או לחריגה. ערב פסח הוא אחד מהמועדים הפופולריים לחתימה על חוזי שכירות חדשים וחודשי מרץ מאופיינים בעליות מחירים גדולות יחסית. מה שמדאיג זה, שכבר למעלה משנה לא נרשם חודש אחד שבו מחירי השכירות ירדו, וזה כבר חריג, שכן בשנה רגילה נרשמות 3-5 ירידות כאלה, בשיעורים שונים.

עניין אחר שיש בו להטריד ולהדאיג הוא תגובת המערכת הפוליטית לנוכח הממצאים. שר האוצר, בצלאל סמוטריץ' אמר ש"יחד עם הירידה במחירי הדיור שמתאפשרת בזכות הגדלת ההיצע על ידי שימור התחלות הבנייה למרות העלייה בריבית, הן בשורות ראשונות וחשובות ומשמעותן היא אחת - המדיניות האחראית שהצבנו מתחילה ברוך השם לשאת פירות".

נחסוך מ"המשרוקית" בדיקה מקיפה של הדברים, כי אחרת לא תחדל מלשרוק. היצע הדירות הגדל הוא תוצר של מלאי דירות שתופח עקב הירידה בביקושים, בעוד שהתחלות הבנייה נמצאות במגמה חדה של ירידה; העלאות הריבית פוגעות בחברות הבנייה, כמו גם ברוכשים, גורמות לרידיה בכמות העסקאות ובהתחלות הבנייה וכך הן הביאו לירידת המחירים - לא שום מדיניות ממשלתית. למעשה, אם האשמנו את הממשלה הקודמת בכך, שהעתיקה מדיניות דיור כושלת מקודמותיה, הממשלה הנוכחית לא מראה שיש לה בכלל מדיניות דיור, ובטח לא כזו שמתמודדת עם המצב החדש שבו נתון המשק.

תגובה מדאיגה אחרת היא הציוץ של שר השיכון לשעבר, זאב אלקין, שאמר כך: "אמרנו שבשנת 2023 עליית מחירי הדיור תיבלם והנה זה קורה: היום פורסם שמחירי הדירות ירדו בחודשי ינואר-פברואר 2023. חשוב לשמור על הקצב. השר גולדקנופף, תתעקשו גם השנה על יותר מ-100,000 שיווקים ולא פחות מ-30,000 דירות בהנחה! ואל תסכימו לתוכנית האוצר לפגוע קשה בהנחות לזוגות צעירים".

גם כאן ניתן היה למצוא עבודה רבה ל"משרוקית". מחירי הדירות רשמו "מינוס" רק בגלל הריבית. לא בגלל השיווקים ובטח שלא בגלל הדירות בהנחה ששווקו היום - ולך לדעת מתי יימכרו. ומחקרי בנק ישראל ומרכז המחקר והמידע של הכנסת על "מחיר למשתכן" שפורסמו באחרונה יצאו עם ביקורת לא פשוטה על שיטת הגרלת הדירות המוזלות.

התגובות הללו מצדיקות היטב את התחושה שמשדר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שהממשלה נעדרת מתחום הדיור. במצב שבו מחירי הדירות יורדים קצת, אבל הריביות עולות בקצב מהיר ודמי השכירות עולים בקצב מהיר - כולם סובלים: חברות, חסרי דיור ובעלי דירות שלקחו משכנתאות. טוב לא יכול לצאת מזה.