הערים שמובילות את הירידה במחירי הדירות

בעקבות התייקרות המשכנתאות, השוק מסתמך כיום על עסקאות יקרות שמבצעים משקי בית שעמידים יותר מפני העלאות ריבית, והם מנצלים את כוחם כדי להוריד מחירים של הנכסים אותם הם רוכשים - כך עולה מנתוני בנק ישראל לחודש פברואר האחרון.

● הגרלה חדשה של "דירה בהנחה" יוצאת לדרך, וגם הפעם מספר הדירות בה פחת משמעותית
● שטף העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית נמשך - אבל הסכומים בירידה
● תגמול הענק שעומד מאחורי הפרישה של אורי לוין מדיסקונט

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות בחודשי ינואר־פברואר ירדו בכללותם ב־0.2%. אולם, הירידה לא התחלקה באופן שווה מבחינה גאוגרפית: האזורים שבהם ירידת מחירי הדירות הייתה בקצב המהיר ביותר הם מחוזות ירושלים והדרום. לעומת זאת, דווקא מחוז הצפון, מתמיד בעליות מחירים בקצב מהיר יחסית. במקביל, מחוז המרכז מעלה אף הוא במחירי הדירות שבו, אך במידה סולידית יותר.

באילו מחוזות המחירים ירדו יותר?

מחוז הדרום (שכולל בין היתר את באר שבע, אשקלון, אשדוד, קריית גת, קריית מלאכי, נתיבות ושדרות), רשם ירידה של 1.5%. כאמור, גם מחוז ירושלים (שכולל את בית שמש ומבשרת ציון), רשם ירידה של 1.1% באותו חודש.

שני מחוזות נוספים, חיפה (שכולל גם את הקריות, חדרה, אור עקיבא, פרדס חנה־כרכור) ותל אביב (שכולל גם את רמת גן וגבעתיים, חולון, בת ים, הרצליה ורמת השרון), רשמו באותו חודש ירידה של חצי אחוז כל אחד.

בחינה של מספר חודשים לאחור, מלמדת כי במחוז הדרום מדד מחירי הדירות רשם ירידה של 3.3% בארבעת החודשים האחרונים, בירושלים הוא ירד ב־2.3% בחודשיים האחרונים, בתל אביב הוא ירד ב־1.4% בשלושת החודשים האחרונים, ואילו בחיפה הוא ירד ב־1.5% בתוך חודשיים.

בדרום סובלים מירידה חדה בביקושים

אין בידנו פילוחים יותר מדויקים, ולכן ניתן רק להעריך מה השפיע על קצב ירידת המחירים במחוזות השונים. במחוז הדרום, היקפי הבנייה זינקו בשנים האחרונות, ונחשבים לבין הגבוהים בארץ; בארבע השנים האחרונות אושר להקים בו יותר מ־20 אלף דירות. במקביל, מחוז זה סובל מירידה חדה בביקושים בשנים האחרונות, והיזמים שרואים מולם אופק שלישי בתקופה האחרונה, מעדיפים להוריד מחירים אל מול התעניינות פוחתת מצד רוכשים.

באשר למחוז ירושלים - מחירי הדירות הממוצעים בבית שמש אומנם המריאו בשנים האחרונים, והגיעו בסוף שנה שעברה לרמה של 2.1 מיליון שקל, אך כאמור עדיין נרשמה ירידת מחירים במחוז כולו. בארבע השנים האחרונות, בבית שמש אושרה הקמת כ־8,000 דירות - וגם כאן סביר שהיזמים שפועלים בעיר מוכנים להתגמש במחיר יותר מאשר במקומות רבים אחרים.

נתונים אלה מתיישבים היטב עם הירידות שחלו במחירי הדירות החדשות. מחירי דירות אלו בשוק החופשי רשמו ירידה חודשית של 1.1%, והן מסכמות ירידה של 5.8% בארבעת החודשים האחרונים. מה שמנע ממדד מחירי הדירות כולו לרדת עד היום, היה שמחירי הדירות יד שנייה, שמהוות כ־70% מהשוק, נותרו עדיין יציבים יחסית ואף רשמו עליות קלות בחודשים האחרונים.

כאמור, שני המקומות שאף הם רשמו ירידות מחיר באחרונה הם מחוזות חיפה ותל אביב. בעוד שחיפה היא מחוז הטרוגני מאוד, שקשה להעריך את מקורות הירידה, תל אביב, שבו מחיר דירה ממוצעת הגיע בסוף השנה שעברה ל־3.1 מיליון שקל, הוא המחוז היקר בארץ במחירי הדירות שבו.

בחלוקה לערים, שלוש הערים הבולטות ביותר בירידות במכירות של דירות חדשות ב־2022 לעומת 2021 - הגיעו ממחוז זה: בתל אביב עצמה נרשמה ירידה של 52% במכירת דירות חדשות לעומת 2021; בבת ים (58%) ובקריית אונו (57%) - הירידות היו כבדות אף יותר. תחילת השנה הנוכחית מראה על המשך הנפילה, ובמחוז כולו נמכרו 322 דירות חדשות - 58% פחות מאשר ינואר 2022.

בדיקה שערכנו בגלובס בשבוע שעבר בנוגע למחירי הדירות ב־26 ערים, הביאה אותנו למסקנה כי משקי הבית שנותרו בשוק הם בעיקר של אוכלוסייה אמידה ביחס להעלאת הריבית. ואכן, ממצאים שטרם פורסמו מבנק ישראל מחזקים את ההערכה הזו: בפברואר האחרון המשכנתאות שלקחו משקי הבית שרכשו דירות במחיר שנע בין 1.2 ל־3 מיליון שקל, צנחו ברמות של 45%־50%, לעומת פברואר 2022, ואילו המשכנתאות שלקחו רוכשי דירות של 3 מיליון שקל ומעלה, צנחו ברמה של פחות מ־40%.

בשורה התחתונה, בקרב "השוק העממי", מחירי הדירות יורדים בצורה חדה יותר. זה יכול להסביר הן את מיעוט העסקאות בתל אביב והן את הירידות בה. המשאים ומתנים על דירות במחוז הזה קשים ואיטיים יותר מבעבר, הרוכשים מנסים ללחוץ להורדות מחיר, אך מוכרי הדירות נענים עד כה בצורה חלקית.

צפון הארץ: מדוע המחירים זינקו?

ומה קורה במחוז הצפון, שממשיך לעלות במחירי הדירות שבו? להבדיל מהדרום, בצפון עיקר הבנייה הייתה עד היום במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", בעוד שיתר הביקושים במקום נותבו לבנייה מעטה שיועדה לשוק החופשי. התוצאה: במחוז זה הביקושים נותרו גדולים מההיצע, והמחירים המשיכו לזנק, תוך הסתייעות בכך שמחירי הדירות הממוצעים במחוז זה הם הזולים בארץ ומגיעים ל־1.3 מיליון שקל. אבל גם זה לא יימשך לנצח, והמצב הכלכלי המעיק צפוי לפקוד גם את "השוק הצפוני" בקרוב.