הירידה במכירות הדירות החדשות נבלמה בזכות המבצעים בשוק. ואיזו עיר מובילה בעסקאות?

הקבלנים יצאו בבליץ של מבצעים, ונראה כי לפחות בינתיים הם הצליחו לבלום את הירידה במכירות של דירות חדשות. כך, בחודש פברואר 2023 נמכרו 2,510 דירות חדשות, ירידה של 3.9% לעומת ינואר 2023. בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-2,790 דירות, עלייה של 14.4% לעומת החודש הקודם.

● זכיתם בהגרלה? תתכוננו לשלם עוד מאות אלפי שקלים על הדירה | בדיקת גלובס
● הכלכלנית הראשית: המשקיעים נוטשים, ומלאי הדירות להשכרה צונח
● הנחות של 400 אלף שקל על דירה: עכשיו זה רשמי - מחירי הנדל"ן בירידה 
● הסיבה שנשלם יותר על דירה, למרות הירידה במחירים | ניתוח
● המשבר בשוק הדיור: היקף המשכנתאות נחתך ב-50% בתוך שנה

בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד דצמבר 2022 נרשמה ירידה של 4.2% בחודש, אולם נתוני החודשים דצמבר-פברואר 2023 מצביעים על שינוי, שאולי מעיד כי בליץ השיווקים והמבצעים של הקבלנים מחזיר את הקונים בהדרגה. בשלושת החודשים האלה נמכרו 7,910 דירות חדשות, עלייה של 0.3% לעומת ספטמבר-נובמבר 2022. בסוף פברואר מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-54,510 דירות, ומספר חודשי ההיצע היה 20.5 חודשים.

כ-23.2% מהדירות החדשות שנמכרו היה במחוז הדרום, וכ-21.2% במחוז המרכז. כשליש מכלל הדירות החדשות שנמכרו במהלך דצמבר 2022-פברואר 2023 מתרכז ביישובים ירושלים, נתיבות, פתח תקווה, אשקלון, רמת גן וקריית מלאכי. בשלושה יישובים נמכרו יותר מ-300 דירות חדשות: ירושלים (885), נתיבות (492) ופתח תקווה (343). 

מבצעים והנחות יצירתיות 

המבצעים שמציעים בימים אלה הקבלנים והיזמים חולשים על פני כל הארץ. מה שלפני כחודשיים, בפרסום קודם כאן בגלובס, נחשב "טפטוף" זהיר, הפך לאחרונה לזרם משמעותי יותר, שנראה כי כולם משתתפים בו.

הצצה אל מבצעי חברות הנדל"ן האחרונים מגלה מבצעים רבים, ובעיקר יצירתיות רבה בדרך שבה ההנחות מוצעות - ואלו מיתרגמות לירידה אמיתית במחיר שהרוכש משלם בפועל, גם אם החברות ממאנות להכריז על הורדת מחירים.

כך למשל, רבות מהחברות מציעות הטבות הקשורות למימון רכישת הדירה, עם "פריסות" תשלומים: קרדן נדל"ן מציעה בפרויקט קרדן UP בנהריה תשלום של 20% מהדירה במועד החתימה, ואת היתרה רק באכלוס. בדרך-כלל השיטה היא 20-80, כך 20% משולמים במועד הרכישה, ו־80% קרוב לאכלוס. הההצעה של קרדן נחשבת הטבה משום שהיא דוחה את מרבית התשלום לשלב שאחרי האכלוס.

מ.ב.צ יזמות והשקעות מציעה בפרויקט שלה במתחם בראשית בבאר שבע תשלום של 150 אלף שקל בלבד במועד החתימה, עוד 20% סמוך לאכלוס והיתרה לאחר האכלוס; חברת ליבא טאואר ייזום ובנייה מציעה בפרויקט שלה במתחם ליבא בשדרה בקריית אונו תשלום של 10% מהמחיר בעת החתימה, והיתרה בעת האכלוס.

חברות אחרות מציעות מבצעים שמיועדים להקל את נטל תשלומי המשכנתה על הרוכשים - שהפכו גבוהים בעקבות עליית הריבית. כך, חברת אזורים מציעה "החזר משכנתה לשנה במתנה" בפרויקט אוליבר בתל אביב, שאותו היא מקימה עם חברת שלום את נתן; אלקטרה מגורים מציעה ריבית קבועה וצמודה למדד של 0.99%, ל־20 שנה, בפרויקטים שלה במתחם האלף בראשון לציון ובפארק הים בבת ים. לצידן, חברות מציעות פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה - שגם כך, נכון להיום, אינו מוצמד ב־60% ממחיר הדירה.

ירידה בעסקאות וצניחה בנטילת משכנתאות

השבוע פורסמו מספר נתונים נוספים על שוק הדיור. לפי נתוני הכלכלנית הראשית של האוצר, נרכשו במהלך חודש פברואר 6,311 דירות (חדשות ויד שנייה) - אחת הרמות הנמוכות ביותר במספר העסקאות בחודשי פברואר ב-20 השנים האחרונות.

גם אם גורעים מהחישוב חודשים שבהם חלו חגי תשרי ופסח, פברואר 2023 יכול להיחשב לאחד מהחודשים החלשים ביותר בעשור וחצי האחרון. בהשוואה לפברואר אשתקד מספר העסקאות פחת ב-41%, והגורם שעליו מצביעים באוצר הוא העלאות הריבית הגדולות. ירידת העסקאות נגרמה בעיקר בדירות יד שנייה, שרשמו פיחות של 48% במספרן. רק 3,775 עסקאות בדירות כאלה בוצעו בחודש פברואר.

בנק ישראל פרסם את נתוני שוק המשכנתאות לחודש מרץ 2023, שהראו צניחה לעומת מרץ 2022. בחודש מרץ נלקחו 6.8 מיליארד שקל במשכנתאות. אמנם מדובר בגידול של 18% לעומת היקפי המשכנתאות שנלקחו בחודש פברואר האחרון, אך ירידה של כ-50% לעומת חודש מרץ 2022 ושל 21% לעומת המשכנתאות שנלקחו בחודש מרץ 2021.