המספרים נחשפים: כמה דירות עומדות למכירה באזור תל אביב ולאן עברו הקונים?

מנתוני הלמ"ס, שנשלחו לאחר פניית גלובס, עולה כי 29% מהיצע הדירות בישראל נמצא במחוז תל אביב. מדובר ב־15,546 דירות, ורק בפברואר נוספו להיצע זה כ־350 דירות.

גם היצע הדירות במחוז המרכז עלה בחודש השני של השנה - אך רק ב־170 דירות - והוא עומד על 10,326 דירות חדשות לא מכורות. בסך־הכול היצע הדירות החדשות באזורים שמוגדרים כאזורי ביקוש מגיע לכ־53% מכלל היצע הדירות. 

● בתוך שנה: מספר הדירות החדשות שנרכשו בתל אביב צנח בכמעט 80% 
● שירת הברבור של תמ"א 38? לראשונה מספר יחידות הדיור בהיתרים עבר את הבקשות להיתר
● מסיירת מטכ"ל לאימפריית נדל"ן: הכירו את הבוס החדש של מנכ״ל דיסקונט הפורש
● הקופיבר, התדר והסינית האדומה: לאן הולכות המסעדות כשמגיע הפינוי־בינוי?

מחוזות תל אביב והמרכז שלטו ללא עוררין

מדובר במהפך של ממש, שעשוי לשנות את כללי השוק בישראל, לפחות לטווח הקצר. בחינה של השוק מאז 2018 מעלה כי עד לתקופה האחרונה מחוזות תל אביב והמרכז שלטו בשוק הדירות החדשות ללא תחרות, ולמעט ב־2020, כמות הדירות החדשות שנרכשו בשני המחוזות הללו הייתה גבוהה ממחצית מכלל העסקאות שבוצעו בישראל.

את מידת ההתנפלות של הרוכשים על הדירות באזורי הביקוש ניתן ללמוד ממה שקרה במחוז תל אביב (הכולל בין היתר גם את בני ברק, רמת גן, גבעתיים ובת ים). כמות הדירות החדשות שנרכשה בו ב־2018 הגיעה לכ־5,500 ואילו ב־2021 היא קפצה לכמעט 13 אלף; במחוז המרכז הכמות הכפילה את עצמה והגיעה ליותר מ־16 אלף.

שוק הנדל"ן רתח באותם ימים, וכזכור המחירים רתחו בהתאם. אבל התחושה הייתה ש"כל מחיר זוכה", ושלכל דירה באזורים הללו יימצא הרוכש הנכון במחיר הנכון. שני המחוזות הללו הובילו את טבלת המכירות ללא עוררין.

יזמי הנדל"ן ראו כי טוב, והגבירו את התחלות הבנייה שלהם בשני המחוזות הללו מ־26 אלף ב־2018 ל־29 אלף ב־2021, תוך ביטחון מוחלט שמה שהיה הוא שיהיה.

ואולם, כידוע, בשנה שעברה התהפכו היוצרות, עם התחלת העלאות הריבית ע"י בנק ישראל. הביקושים לדירות חדשות ירדו מאוד, וכתוצאה מכך מכירות הדירות החדשות צנחו. במחוז תל אביב שיעור הצניחה היה 40%, לכ־7,000 דירות שנמכרו בשנה שעברה, ובמחוז המרכז הצניחה הייתה 38%.

כפי שפורסם בגלובס, נתוני הלמ"ס על מכירת דירות חדשות לחודש פברואר 23' הראו על המשך הצניחה, כששיאנית הירידות היא "בירת הביקושים" - העיר תל אביב. העיר הגיעה למקום השמיני בלבד בטבלת מכירת הדירות החדשות של הלמ"ס, בשלושת החודשים שבין דצמבר 22' לפברואר 23'. בסך־הכול היא רשמה ירידה של כמעט 80% במכירות, יחסית למספר העסקאות שבוצעו באותם שלושה חודשים בשנה שעברה. זאת, בניגוד חריף למצב בשנים שעברו, שבו העיר הובילה בבטחה את הטבלה הזו.

מבחינת היזמים מדובר בתקלה חמורה. כאמור, בשנים האחרונות הם הגבירו את הבנייה שלהם באזור תל אביב והמרכז, ולא הביאו בחשבון שהביקושים לדירות שלהם עלולים לצנוח, לא כל שכן במידה שכזו.

מכיוון שההתפלגות הגיאוגרפית של היצע הדירות היא מוצר חדש של הלמ"ס - אין בנמצא נתונים משווים מהשנים שעברו. אולם, על פניו נראה כי מדובר בנתון חסר תקדים, שבו היזמים פעלו על סמך הנחה מסויימת ולא הצליחו לעצור בזמן, עקב התמשכות הליכי התכנון והבנייה.

זאת הסיבה לכך שבשנה שעברה נרשמו במחוז תל אביב התחלות בנייה לכ־31 אלף דירות, שיא של השנים האחרונות, בו בזמן שהביקושים לדירות במחוז הזה צנחו.

אחד מהיסודות להתחלות הבנייה הרבה בתל אביב ושכנותיה היה הגידול המשמעותי בפרויקטים של התחדשות עירונית. ואולם עכשיו זה עלול להתהפך על היזמים, שכן עקב התחייבויותיהם לבעלי הדירות - הם לא יכולים לעצור את הבנייה. התוצאה: ייצור של עוד ועוד היצע דירות, שכפי הנראה יימשך גם בתקופה הקרובה, וזאת במצב שבו הביקושים בנפילה חופשית. המשמעות עלולה להיות קשה מאוד עבור היזמים.

בפריפריה הביקוש ממלא את ההיצע, בינתיים

מהצד השני של המתרס מגיעה הפריפריה, שכוללת את מחוזות הצפון, חיפה, ובמיוחד מחוז הדרום, שמככב בהרבה מתוכניות הותמ"ל והגרלות "מחיר למשתכן" מהשנים האחרונות.

ב־2018 משקל הרכישות של מחוזות הפריפריה הגיע לכ־30% מכלל הרכישות של דירות חדשות בישראל. מאז הוא עלה: ב־2022 הגיע ל־43% ובחודשיים הראשונים של השנה זינק ל־47%. אומנם מדובר רק בחודשיים, והמספרים בהחלט ישתנו, אך לא נראה שמשהו ישנה את תמונת המצב, לפיה ב־2023 הפריפריה עתידה לעקוף את אזורי הביקוש ברכישת דירות. לא זכור מצב כזה.

מה קרה כאן? בין השנים 2018 ל־2021 כמות הדירות שנרכשה במחוז הדרום, קפצה פי 4, ל־10,000; במחוזות הצפון וחיפה היא עלתה פי 3 (ל־5,000 ו־7,500 בהתאמה).

ואולם, לעומת הצניחות במכירות באזורי תל אביב והמרכז ב־2022, במחוזות הצפון והדרום הירידה הסתכמה ב־15% ורק בחיפה היא הזכירה בגובהה את אזורי המרכז, והגיעה ל־37%. כך שבאופן יחסית הפריפריה הגדילה את חלקה בכלל רכישות הדירות.

היצע הדירות במחוזות הפריפריה גדל מאוד בשנים האחרונות. זאת, כאמור, לאור מספר רב של תוכניות ותמ"ל שאושרו במחוזות הפריפריאליים והגרלות "מחיר למשתכן", שהוציאו זכאים רבים מאזורי הביקוש, לרכוש דירות בפריפריה. הדוגמה המרשימה ביותר לעניין זה היא מחוז הדרום שבין 2018 ל־2022 מספר התחלות הבנייה שנרשמו בו עלתה ב־42% לכ־12 אלף.

התוצאה של הבנייה הרבה הזו היא שהיצע הדירות במחוז הדרום מגיע ל־10,300 דירות, והוא מגיע ל־19% מכלל היצע הדירות; על אף הרכישות הרבות במחוז זה, בחודש פברואר נוספו להיצע הדירות כ־500 דירות חדשות לעומת ינואר.

גם כאן מדובר בהיצע גבוה מאוד, אם כי הביקושים עדיין ממלאים חלק גדול ממנו. אם המצב הכלכלי יוסיף להחמיר, יש להניח כי הרכישות הרבות ייעצרו מתישהו, והבעיות יחלחלו גם לפתחם של היזמים הפועלים בפריפריה בכלל ובדרום בפרט.

רוצים תל אביב, מתפשרים על הפריפריה

מהו "אזור ביקוש"? האם אזור שהציבור מרבה לרכוש בו דירות, או אזור שאנשים היו מעוניינים להתגורר בו? עד לתקופה האחרונה השאלה הזו לא נשאלה כלל, משום ששתי השאלות נענו באותה תשובה: אזורי תל אביב והמרכז היו האזורים שאנשים רכשו בהם הכי הרבה דירות חדשות, וכנראה שגם רצו להתגורר בהם. ואולם באחרונה נוצר מצב שרק הגדרה אחת מתאימה - אולי - למונח הזה.

השאלה בגדול היא מה קורה כאן. ניתן להעריך, כי מדובר בשילוב של שלושה גורמים: הצלחת המדיניות של משה כחלון להמריץ את התכנון והבנייה בפריפריה ולהגריל בה דירות מוזלות, עם עליית מחירי הדירות הגדולה שנרשמה מאז 2020 והמשבר הכלכלי שבא לידי ביטוי בזינוק באינפלציה ושערי הריבית ב־2022.

מחירי הדירות בתל אביב הם מעל ליכולתם של כאלה שהיו רוצים לרכוש בה דירה, ושעד לפני זמן קצר יחסית יכלו לעמוד במחירים. לא עוד. גם רכישת דירה בערים הסובבות את תל אביב כמו רמת השרון, גבעתיים, רמת גן והרצליה - הפכה לקשה מאוד. ומצד שני רבים מתנחמים בדירות הזולות בפריפריה, שלפתע הפכה ל"אזורי ביקוש".

אך לא באמת. הפריפריה לא עברה מהפכים בתחומי התעסוקה והחינוך שהיו הופכים אותה לאטרקטיבית באמת בעיני רוכשי הדירות שם. לכן רבים מהם אולי רוכשים דירות בפריפריה, אבל היו יותר משמחים לעשות זאת באזורי הביקוש האמיתיים.