נתוני סקטור ההתחדשות העירונית ממשיכים להציג עלייה שנה אחר שנה, אך נראה כי תמ"א 38 תופסת את העין יותר מכול: דוח ההתחדשות העירונית מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פורסם היום (א'), ובו סיכום כולל של הפעילות בסקטור, שבעיני רבים נחשב ל"קטר" העתידי של ענף הנדל"ן. ברוב המוחלט של המדדים נרשמה עלייה יפה, ורגע לפני סיומה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא קובעת ציון דרך משמעותי.
● משקיעי הנדל"ן בורחים? ליו"ר לשכת השמאים יש המלצה ברורה עבורם | כסף בקיר
● ממטכ"ל לאימפריית נדל"ן: הבוס החדש של מנכ"ל דיסקונט הפורש
● הקופיבר והתדר: לאן הולכות המסעדות כשמגיע הפינוי־בינוי?
נזכיר כי תמ"א 38 תסתיים באופן רשמי, בהחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, באוקטובר השנה, קרי בעוד פחות מחצי שנה. ב־21 רשויות שבהן מוכנות כעת תוכניות חלופיות לתמ"א 38 היא תימשך עד לפברואר 2024, כך על פי החלטת המועצה הארצית מהימים האחרונים.
דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם היום מראה כי ב־2022 נרשם איזון מוחלט כמעט בין מספר הבקשות להיתר שהוגשו במסגרת תמ"א 38, לבין מספר ההיתרים שניתנו: 667 בקשות מול 643 היתרים. רק בשנת 2019 נרשם איזון דומה - 674 בקשות מול 625 היתרים.
איך ישנם יותר אישורים מבקשות?
בדיקת מספר יחידות הדיור הכלולות במסגרת אותם היתרים ובקשות מראה כי ב־2022, לראשונה מאז החלו להימדד הנתונים בשיטה המוצגת כיום בדוחות, ישנן יותר יחידות דיור בהיתרים שאושרו מאשר בבקשות להיתר: 16,763 יח"ד בהיתרים, לעומת 15,854 יח"ד בבקשות. בשנת 2021 ניתנו היתרים ל־13,163 יח"ד, והוגשו בקשות ל־13,163 יח"ד. בשנת 2019, ה"צמודה" ביותר עד כה בהשוואה בין היתרים לבקשות, ניתנו היתרים ל־14,019 יח"ד והוגשו בקשות ל־16,065 יח"ד.
הסיבה לכך יכולה לנבוע משתי סיבות מרכזיות: האחת - נטייתם של מוסדות התכנון לאשר תוכניות המוסיפות עד כמה שיותר יחידות דיור, גם בתמ"א 38, כחלק מהניסיון להיאבק במשבר ההיצע בשוק הדיור; השנייה - נהירת יזמים ודיירים לתמ"א 38, רגע לפני סיומה. העובדה שהתוכנית הוארכה ב־21 ערים, רובן ככולן באזורים שבהם גם כך תמ"א 38 קודמה בצורה משמעותית, עשויה לתרום להמשך המגמה גם ב־2023, אך כך או כך נראה כי מדובר בשירת הברבור של התוכנית, שתוחלף על ידי שתי תוכניות בעתיד הקרוב: תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (שנקרא גם "חלופת שקד"), וחלופת גולדקנופף המאפשרת התחדשות בניינית במתווה שיזמה הרשות הממשלתית.
ככלל, מספר יחידות הדיור שניתנו בהיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38 הוא הגבוה אי פעם, וכך נכון גם לגבי מספר ההיתרים בפינוי־בינוי - 11,867 יח"ד אושרו בפרוקטים במסגרת זו ב־2022, ובסך־הכול 28,630 יחידות דיור בכל סקטרו ההתחדשות העירונית ב־2022. שנת 2022 ממשיכה את מגמת העלייה במספרים בתחום, וגם מספר יחידות הדיור בפינוי־בינוי שאושרו בהליכי התכנון בשנה החולפת היה הגבוה ביותר עד היום: 39,903 בסך־הכול. בדוח מצוין כי אחת הסיבות לשיא זה היא חזרתה של הוותמ"ל לפעילות מלאה.
הצפון ממשיך לדשדש מאחור
אחד החסרונות המרכזיים של תמ"א 38, שהיה גם אחד הזרזים לסיומה, הוא היעדר מענה להתחדשות עירונית בפריפריה, ובעיקר באזורים המועדים לרעידות אדמה ולמתקפות טילים. יש לציין כי נכון להיום החלופות שלה אינן מציעות גם הן מענה מהבחינה הזו.
מבדיקת נתוני דוח ההתחדשות העירונית של 2022 עולה כי הפריפריה נותרה מאחור גם בשנה החולפת, ובעיקר במחוז הצפון - בכל תחומי ההתחדשות העירונית. כך, מתוך כלל יחידות הדיור שנמצאות בהליכי תכנון, משמע מתוכננות לשנים הבאות, רק 3% הן במחוז הצפון. מחוז יהודה והשומרון הוא האחרון מבחינה זו, עם 2% מהיח"ד המתוכננות. במחוז חיפה 12% מהיח"ד המתוכננות, בדרום 15%, בירושלים 17%, בתל אביב 20% ובמחוז מרכז 31% מיחידות הדיור המתוכננות.
מצבו העגום של הצפון משתקף גם מנתוני תמ"א 38 כמובן: רק 22 היתרים ניתנו ב־2022 במחוז הצפון, עם 251 יחידות דיור. לשם השוואה, במחוז דרום ניתנו 38 היתרים, ומתוכם באשדוד לבדה ניתנו היתרים עבור 1,461 יחידות דיור. במחוז חיפה ניתנו 76 היתרים, ומתוכם בחיפה לבדה - עבור 853 יח"ד. במחוז תל אביב ניתנו 332 היתרים, ומתוכם בתל אביב לבדה - עבור 4,788 יח"ד.
בהקשר זה יש לציין נתון המובא גם הוא בדוח, ופורסם כאן בעבר במספרים דומים: העלות הממוצעת ליחידת דיור בפריפריה הזקוקה לחיזוק ולמיגון - 230,000 שקל; העלות הממוצעת ליחידת דיור חדשה היא 325,000 שקל. את הכסף הזה תצטרך, בשיעור גבוה, לממן המדינה ככל הנראה.
פרקי הזמן בפינוי־בינוי מתקצרים - ובתמ"א 38 מתארכים
רבות דובר על משך התכנון והביצוע של פרויקטי התחדשות עירונית, בדגש על פינוי־בינוי, שלעיתים יכול להימשך 12 שנים מיום קליטתה של התוכנית במוסדות התכנון ועד לאכלוס הדירות. ב־2022, לאחר זינוק משמעותי בשנת 2021, זמני התכנון התקצרו מעט: על פי הדוח, פרק הזמן שעבר מאישור התוכנית (הנתונים הם לגבי תוכניות במסלול רשויות מקומיות בלבד) ועד לקבלת היתר הבנייה הראשון הוא 4 שנים, לעומת 4.8 שנים ב־2021. בשנת 2020 עמד בפרק הזמן הזה על 2.7 בלבד, אך בשנים 2018 ו-2019 הוא היה ארוך מארבע שנים. עוד מראה הדוח כי פרק הזמן הנדרש לאישור התוכניות, ממועד ההכרזה עליהן כמתחמי פינוי־בינוי, הוא 2.7 שנים - פרק זמן דומה ל־2021, והקצר ביותר מ־2015 לפחות.
עם זאת, בתמ"א 38 הזמנים הולכים ומתארכים. פרק הזמן העובר מהגשת בקשה להיתר ועד למתן היתר בפועל היה ב־2022 קרוב ל־4.5 שנים בחיזוק ועיבוי (תמ"א 1/38), לעומת שנה וחצי ב־2011. בהריסה ובנייה התקצרו הזמנים מעט, אל מתחת לשלוש שנים וחצי, אך ב־2011 פרק זמן זה עמד על פחות משנה. משך זמן הבנייה מההיתר בפועל ועד לאכלוס הבניין בתמ"א 38 המשיך לעלות הן בחיזוק ועיבוי והן בהריסה ובנייה, והוא סביב 3.5 שנים - לעומת כשנתיים בשנת 2013. ההליכים הממושכים ביותר נרשמים בגבעתיים, שם נדרשות בממוצע 5.9 שנים עד למתן היתר בנייה, וברמת גן, שם נדרשות בממוצע 5.4 שנים
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
