זוכי מחיר למשתכן מסתנוורים מההנחות ומגדילים את המשכנתאות

מה יותר חזק, הסיכון מהריבית העולה או התועלת שגלומה בהנחות על הדירות המוזלות שנמכרות במחיר למשתכן? לפחות אצל מי מהזוכים שנותרו בשוק הזה, התשובה ברורה, וכמעט במקביל לעליות הריבית - הם מגדילים את המשכנתאות החודשיות שהם לוקחים. זאת בניגוד גמור לרוכשי דירות בשוק החופשי שאינם משקיעים, שבחודשים האחרונים מורידים את המשכנתה הממוצעת שהם לוקחים - כך עולה מנתוני בנק ישראל על המשכנתאות שנלקחו בחודש שעבר.

● המספרים נחשפים: כמה דירות עומדות למכירה באזור תל אביב ולאן עברו הקונים? | בלעדי
● המסלולים שהניבו תשואות חריגות בפנסיה ובהשתלמות | ניתוח 
● שירת הברבור של תמ"א 38? לראשונה מספר יחידות הדיור בהיתרים עבר את הבקשות להיתר

המשכנתאות שנלקחו בחודש מרץ 2023 היו אומנם גבוהות ב-18% מאלה שנלקחו בחודש פברואר השנה, אולם נמוכות בכ-50% מאלה שנלקחו במרץ שנה שעברה. בסך-הכול הן הגיעו ל-6.8 מיליארד שקל. גם מספר הלווים שהגיע לכ-7,200, כמחצית ממספר הלווים שלקחו משכנתאות במרץ 2022, מעיד על כך שהשוק ממשיך לדשדש עם מעט עסקאות.

רוב השוק הזה כולל רוכשי דירות למטרות מגורים בשוק החופשי, ואלה לקחו משכנתה ממוצעת בגובה של 914 אלף שקל. מדובר בנתון שמחזיר את רמת המשכנתאות הממוצעות 3 שנים לאחור לרמה של מאי 2020. זה נובע כמובן מחוסר היכולת והרצון לקחת משכנתאות גבוהות בסביבת ריבית גבוהה כמו זו שבה אנו נמצאים כיום.

הסיפור המרכזי: זוכי מחיר למשתכן

מעט משקיעים נותרו בשוק, ואת זה ניתן ללמוד מהסקירות החודשיות של הכלכלנית הראשית באוצר. גם לפי ניתוח בנק ישראל, מספר המשקיעים נמוך, ובחודשים האחרונים הוא כולל מאות אנשים בחודש שלוקחים משכנתה לצורך רכישת דירות להשקעה. בחוד שעבר נמנו כ-690 משקיעים שלקחו משכנתאות ברמה של כמיליון שקל בממוצע.

ואולם כאמור, הסיפור המרכזי הוא זה של זוכי מחיר למשתכן. מאז אפריל שנה שעברה, החודש שבו הוחל בהעלאת הריביות, הם מעלים את המשכנתאות שהם לוקחים בעשרות אחוזים. מכיוון שאין מדובר בשוק חופשי והזוכים "צמודים" לדירות שבהן הם זכו, ובכל חודש נמכרות דירות בפרויקטים אחרים, ההשוואה בין רמות המשכנתאות אולי אינה מדויקת, אבל המגמה ברורה: רמת המשכנתאות עולה במידה ניכרת כמעט במקביל להעלאת הריביות ובחודש שעבר משכנתה ממוצעת שנלקחה לצורך רכישת דירה במחיר למשתכן הגיעה ל-1.24 מיליון שקל.

המציאות הנוכחית מחייבת חשיבה מחודשת

מדוע זה קורה? משום שגובה ההנחות במחיר למשתכן עלה בשנתיים האחרונות מאוד. בדיקת גלובס העלתה כי בחודש שעבר נמכרו במסגרת התוכנית דירות בשכונה שנמצאת בין רחוב הלח"י לכביש גהה בבני ברק, במחירים של החל מכ-1.2 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ובפרויקט במורדות ארנונה בירושלים, שבו דירות 3 חדרים עלו החל מכ-1.5 מיליון שקל.

מדובר בהנחות שבזמנו תוכננו להגיע ל-20%, ואולם בירושלים הוא מגיע ל-30-40% ובבני ברק אף למעלה מזה. ומתברר כי בעוד חלק מהזוכים, שאין לגביהם כל נתון - לא יכולים או חוששים להכנס להרפתקה של משכנתה גבוהה בתנאי ריבית גבוהה, יש כאלה שעבורם גובה ההנחות גובר על גובה הריבית.

הדילמה הזו היתה אמורה להיות מחוץ למשוואה של "מחיר למשתכן", שכן מטרת התוכנית היתה לספק דירות מוזלות, ולא להכניס את הזוכים לסיכונים פיננסיים. זכורים הימים שבהם הוגה התוכנית, שר האוצר לשעבר משה כחלון, הגיע להסדר עם בנק ישראל, לפיו הזוכים יוכלו לקחת משכנתה שחושבה לא לפי המחיר המוזל של הדירה, אלא לפי המחיר שלה לפני ההנחה, מה שאיפשר להם להגדיל עוד יותר את המשכנתאות שלקחו.

הימים הללו חלפו, והמציאות של הימים הללו מחייבת חשיבה מחודשת לגבי הנושא.