לידיעת הרשויות המקומיות: האם ניתן לחייב בעלי עסקים בתשלומי ארנונה באופן רטרואקטיבי?

הכותבת היא שותפה וראש מחלקת מיסוי מוניציפאלי במשרד עו"ד פירון

רקע: לאחרונה נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק דין המאשר את העיקרון שהותווה בעבר בפסיקה, לפיו הרשות המקומית אינה רשאית להטיל חיובי ארנונה רטרואקטיביים, אלא רק אם מתקיימים טעמים כבדי-משקל אשר יצדיקו את החריגה.

● 40% פחות מהשווי המקורי: שתי עסקאות עשויות לבשר על ירידת מחירי הנדל"ן בת"א | ניתוח
● 300 שקל לקרקע לדירה? המכרזים שנסגרו בשפל כמעט חסר תקדים | בדיקת גלובס

במקרה זה, מדובר במחסן המצוי בתחומה של עיריית תל אביב (כפר שלם) אשר הושכר לעותר על-ידי בעליו. בין השניים הוסכם כי הבעלים (המשכיר) יישא בתשלום הארנונה והמים במשך כל תקופת השכירות כחלק מדמי השכירות. לא נמסרה לעירייה הודעת שינוי מחזיק.

בביקורת שנערכה בנכס מטעם העירייה בשנת 2016 נודע לעירייה לראשונה על קיומו של הנכס, ובעקבות זאת שלחה העירייה דרישת תשלום רטרואקטיבית הן לבעלים והן לשוכר וחייבה אותם לשלם לה את הארנונה החל מחודש ינואר 2008 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית - ובסך-הכול 836,194 שקל.

הטענות: שוכר הנכס הגיש עתירה מינהלית נגד רישומו כמחזיק בנכס וגם נגד הטלת החיוב הרטרואקטיבי מחודש ינואר 2008. לטענתו, החיוב הרטרואקטיבי הוא פסול, והעירייה לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח כי מדובר בנסיבות חריגות, המאפשרות לה לגבות חיוב רטרואקטיבי. בנוסף, טען, העירייה התרשלה במשך כל השנים בבדיקת הנכס, ולכן עליה לשאת באחריות לאי תשלום הארנונה.

השוכר אף טען כי בית המשפט המינהלי כבר הכריע בשאלה זו במסגרת העתירה שהגישו הבעלים וקבע כי דרישת התשלום ששלחה העירייה תצומצם לתקופה המתחילה בחודש אוגוסט 2011.

העירייה מצידה טענה כי אין מחלוקת על כך שהעותר שכר את הנכס, עשה בו שימוש והחזיק בו הלכה למעשה, ולכן עליו לוודא כי תשלומי הארנונה משולמים. בנוסף, נטען כי מדובר באדם שמודה כי החזיק בנכס במשך שנים ארוכות, ובנסיבות אלה הוא אינו יכול לטעון כי הופתע מקבלת הודעת החיוב.

ההחלטה: בית המשפט קבע כי החיוב הרטרואקטיבי יצומצם בהתאם לזמן שממנו ניתנה דרישת תשלום מהעירייה, והשופטת ציינה כי על השוכר לשאת בארנונה החל מחודש מרץ 2016 בלבד. משמע, תשלום עבור שנתיים מתוך עשר שנות השומה שבמחלוקת.

בית המשפט ביסס את קביעתו על פסיקתו של בית המשפט העליון (מעונות מכבי נ' רמת גן), שם נקבע כי כאשר ניתנת שומת ארנונה בגין נכס בשנת כספים מסוימת, כל שומה מתקנת הניתנת באותה שנת כספים ומבקשת לחול על תקופה הקודמת למועד נתינתה של השומה המקורית - היא בגדר חיוב רטרואקטיבי.

עוד קבע בית המשפט כי כל חיוב רטרואקטיבי בארנונה אינו תקף, אלא אם כן התקיימו טעמים כבדי-משקל המצדיקים חריגה מהעיקרון.

אחריות העירייה

המשמעות: מאחר שהשומה בגין הנכס הוצאה לראשונה בשנת 2016, והעירייה לא הוכיחה כי מתקיימות נסיבות מיוחדות להטיל חיוב רטרואקטיבי, יש לבטל את החיוב בארנונה שהוטל על השוכר בגין התקופה שקדמה למועד משלוח הדרישה.

החשיבות של פסק הדין היא בנימוקים שנתן בית המשפט, המצדיקים לדעתו את ביטול החיוב הרטרואקטיבי. האחד - כי החובה לאתר נכסים על-מנת לחייבם בארנונה היא חובה המוטלת על העירייה, ועליה לאתרם על-מנת להכניסם למעגל החייבים במס. השני - כי על העירייה הנטל להוכיח כי התמלאו התנאים המיוחדים לחיוב בארנונה באופן רטרואקטיבי - תנאי שבו לא עמדה עיריית תל אביב, ולכן יש לבטל את החיוב.

בית המשפט דחה את טענת השוכר לפיה הוא פטור מתשלום ארנונה מכוח הסכם השכירות עליו חתם, באשר החבות החוקית חלה עליו כפי המתחייב מהוראות החוק, ואין בהסכם עליו חתם עם הבעלים כדי לשנות זאת.

עת"מ (תל אביב־יפו)
46538-11-18