הממשלה נלחמת במשקיעים, ושוכרי הדירות משלמים את המחיר

לא מעט נתונים מדאיגים פורסמו בתקופה האחרונה בקשר לשוק הדיור, ואולם אחד המדאיגים שבהם נוגע לשוק השכירות למגורים. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד שירותי הדיור, שמשקף את השינוי במחירי השכירות, רושם עליות חודשיות ממוצעות של יותר מחצי אחוז. כאשר מוסיפים לנתון זה את העובדה שענף השכירות לטווח ארוך גווע ושהמשקיעים הפרטיים נפטרים מהמלאי שברשותם - מתקבלת תמונה עגומה. אך מעבר לנתונים המדאיגים, הדבר הצורם ביותר שקשור בשוק הזה הוא שהממשלה מתמהמהת בטיפול בבעיה שנוצרת.

● המכירה שמשקפת את ההאטה בנדל"ן: בכמה נרכש בית בכפר יונה? | עסקאות השבוע 
● שוק הדיור נכנס לקיפאון? גם נתונים הם עניין של פרספקטיבה | דרור מרמור, טור סופ"ש 
● איך משבר בענף המשרדים ישפיע על היציבות הפיננסית של ארה"ב כולה | פרשנות

כיום, יותר מתמיד, צריך לבדוק את שוק השכירות בהיבטים כוללניים, שכן שכר הדירה הוא גם גורם כבד ביותר במדד המחירים לצרכן - משקלו כרבע מהמדד - וקצב העלייה של מדד שירותי דיור מגיע כבר ל־6.7%, כך שהוא מושך את האינפלציה למעלה.

אם נבחן את מה שהתרחש בענף ב־20 השנה האחרונות, נמצא שבעשור הראשון של שנות האלפיים, המדינה לא נקטה שום צעד משמעותי בתחום, ואילו מאז המחאה החברתית של 2011 היא פועלת להגבלת חלקם של המשקיעים בשוק.

הצעדים שנקטה הממשלה היו בעקבות עליית המחירים המסחררת של סוף העשור הראשון, שבמהלכו עלו מחירי הדירות ביותר מ־50% בתוך 3 שנים. לאור הבעיה שנוצרה, הוחלט לעבוד על כמה צעדים מהירים להורדת מחירי הדירות.

המשקיעים עוזבים אך מחירי הדיור לא יורדים

התזה שגובשה ב־2011 באוצר, שבראשו עמד אז יובל שטייניץ, הייתה שמחירי הדירות עלו בגלל חוסר בהיצע הדירות. בכל הקשור למשקיעים נטען כי הם מתחרים עם הזוגות הצעירים על רכישת דירות, ובהיותם בעלי אמצעים רבים יותר, הם רוכשים את הדירות במחירים גבוהים יותר.

באותם ימים המשקיעים באמת היו דומיננטיים בשוק, ומשקלם הגיע ליותר מרבע מכלל השוק. לכן התזה גם נשמעה הגיונית. אבל היו לה יתרונות נוספים: היא הייתה קליטה מאוד; נשאה עמה תועלת פוליטית, שכן היא הסיטה את האשם על עליות המחירים החריגות ממחדלים ממשלתיים אפשריים ל"חזירות של משקיעים"; וגם הפתרון שלה היה יחסית קל ליישום, שכן הוא דרש בעיקר להעלות את מיסי המקרקעין על משקיעים.

האוצר נקט שורה של צעדים שמטרתם הייתה להפוך את רכישת הדירות לבלתי כדאית עבור המשקיעים, באמצעות העלאת מס הרכישה - בעת רכישת הדירה - וביטול הטבות במס שבח - בעת מכירתה. בד בבד, נקטו דוברי הממשלה בלשון שהחריפה והלכה נגד המשקיעים.

כך היה אצל שטייניץ, וגם אצל מי שהחליף אותו בתפקיד, יאיר לפיד, שהעלה שוב את המיסוי, לאחר שנוכח ששטייניץ כנראה לא העלה אותם מספיק. משקל המשקיעים ירד לרמות של 20%־25%, אך מחירי הדירות הוסיפו לעלות.

ואז הגיע כחלון, אך המחירים המשיכו לעלות

ב־2015 נכנס לתפקיד משה כחלון. כחלון עשה בדיוק את מה שעשו שטייניץ ולפיד - רק שיותר בכוח. הוא העלה את מס הרכישה למשקיעים ב־50%, דבר שגרם מהר מאוד למשקיעים לרדת במשקלם לפחות מחמישית מהשוק.

כחלון לא הסתפק בזה, אלא גם דאג להאשים פעם אחר פעם את המשקיעים, ביחד עם גורמים אחרים, בעליות המחירים, וניסה לקדם חוק למיסוי הדירה השלישית. ב־2017 הוא נבלם בבג"ץ, שפסק כי נמצא פגם מהותי בדיון על החוק בוועדת הכספים, וכחלון לא הצליח להחיות את החוק שוב.

אולם המשקיעים הבינו את רוח הדברים. באווירה של מיסוי גבוה, מיסוי חדש שעלול להיתוסף בכל רגע והאשמות בלתי פוסקות על כך שהם עושקים את הצעירים - הם החלו להיפטר ממלאי הדירות שבידיהם. בתקופתו של כחלון, בין 2016 ל־2020, המשקיעים מכרו אלפי דירות בשנה יותר מאשר רכשו, או במילים אחרות - צמצמו את המלאי שברשותם.

אלא שהתוכנית נכשלה. למעט ירידות קלות וזמניות, שהחלו בסוף 2017 והסתיימו בסוף 2018, מחירי הדירות לא נחו לרגע בדרכם למעלה. כיצד זה ייתכן? הרי משימת הדרת המשקיעים מהשוק הצליחה במידה רבה. התשובה היא שהתזה שהנחתה את האוצר על חלקם של המשקיעים בעליות המחירים נשמעה הגיונית, תאמה את האווירה הציבורית והייתה נוחה פוליטית - אך לא הוכחה מעולם. הממצאים בשטח לא תמכו בה, וגם לא נעשתה בדיקה מה הנזקים שהיא עלולה להמיט על שוק השכירות.

שכירות לטווח ארוך אינה רלוונטית כרגע

כחלון והבאים אחריו פטרו את עצמם מטיפול בשוק השכירות העכשווי כשהגו את הרעיון לעודד חברות וקרנות להיכנס לתחום השכירות ארוכת הטווח. אולם מדובר בפתרון שמנסה לפתור בעיות של היום עם פתרונות של מחר, שצפוי להתחיל להשפיע על השוק ביום שבו יוקמו למעלה מ־100 אלף דירות בשיטה הזו. היום הזה יגיע בעוד עשור לפחות, ולכן אינו אקטואלי לבעיות של שוק השכירות הנוכחיות.

בסוף 2020 החליט שר האוצר דאז ישראל כ"ץ להשיב את רמת מס הרכישה על משקיעים למה שהיה נהוג בימיו של לפיד, כלומר להוריד אותו במידה ניכרת. התוצאה היתה חזרה של משקיעים לשוק, ותוספת של כ־5,000 דירות למאגר הדירות המיועדות להשכרה. מחירי הדירות החלו לעלות באותה תקופה, כנראה ללא קשר לצעד.

מחליפו בתפקיד, אביגדור ליברמן, כבר נכנס לשוק באווירה של עליית מחירים מואצת, ולכן הדבר הראשון שעשה היה להעלות שוב את מס הרכישה לרמתו בימי כחלון. התוצאה - ב־2022 נגרעו ממלאי הדירות להשכרה למעלה מ־6,100 דירות. שר האוצר הנוכחי בצלאל סמוטריץ' לא שינה את המס, ובתקופת כהונתו הקצרה בינואר ופברואר השנה נגרעו למעלה מ־600 דירות נוספות.

השפעת הצעד הזה על עליות המחירים החריגות הייתה אפסית, ולא במקרה. שוק הדירות להשקעה בשנים האחרונות אינו דומה לזה של לפני תקופת כחלון. אם פעם עוד ניתן היה לטעון שהמשקיעים פוגעים בהיצע הדירות ליתר חלקי השוק ובמיוחד לזוגות הצעירים, כיום הטיעון הזה מתפוגג, כי המשקיעים מוכרים יותר דירות מאשר רוכשים, כלומר הם תורמים להיצע הדירות. ולא רק זה. עיקר העלייה של 2021־2022 אירעה אחרי שליברמן העלה את המס, והמשקיעים שוב יצאו מהשוק.

הנתונים שמראים: הטיפול הממשלתי שגוי

הפעם מדובר בנתונים שמפריכים ממש את כל אופן המחשבה שמנחה את צורת הטיפול של הממשלה בשוק הדירות להשקעה, ואולם גם כיום לא נראה שמישהו באוצר יעז להרים את הכפפה ולבדוק את נכונות התזה הזו, ואת המחירים שהיא גובה מציבור המשקיעים וכיום גם מהמשק.

והמחיר נהיה גבוה יותר ויותר. הביקושים לדיור בשכירות עולים, שכן מחירי הדירות עליות הריבית הביאו לירידה ביקושים לרכישת דירות. ומי שלא רוכש דירה - פונה לשוק השכירות. גם התאוצה שתופס ענף הפינוי־בינוי תורמת לעלייה משמעותית בביקושים לשכירות, מצד הדיירים המפונים. ואולם עדיין הממשלה מפנה את הגב לשוק הזה, ומקדישה את עיקר מרצה לטיפול במחירי הדירות.