שוק הדיור במיאמי מצטנן, אבל הוא עדיין הכי חם בארה"ב

עליית מחירי הדיור במיאמי אומנם האטה אבל המשיכה ברבעון הראשון של השנה. היא תודלקה על-ידי ביקוש קבוע, למרות שהעלייה בריבית המשכנתאות מושכת למטה את מחירי הבתים ברוב אזורי ארה"ב.

המחיר החציוני במחוז מיאמי-דייד עלה ב-5.2% במהלך הרבעון, בהשוואה לאותו רבעון בשנה הקודמת, כך לפי רון שופילד, נשיא Berkshire Hathaway Home Services EWM Realty.

הנתונים מציעים הוכחות חדשות לכך ששוק הדיור במיאמי צפוי להישאר חזק יותר מכל עיר אחרת בארה"ב. מיאמי הציגה את העלייה המהירה ביותר במחירי הבתים משנה לשנה - 15.9% בשנת 2022, לפי מדד S&P CoreLogic Case-Shiller.

אנשים ועסקים ממשיכים לזרום אל המדינה שטופת השמש - ובעיקר לדרום פלורידה - הם נמשכים למזג האוויר החם כל השנה, לרגולציה הליברלית כלפי עסקים ולהיעדר מס הכנסה מדינתי. פלורידה "הרוויחה" יותר תושבים מכל מדינה אחרת בארה"ב ב-2022, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומלאי המגורים במיאמי ירד בכמחצית בהשוואה לרבעון הראשון של 2020.

תושבים מניו יורק וממדינות אחרות בצפון-מזרח ארה"ב הן בין הקונים הפעילים ביותר. רוב שינויי רישיונות הנהיגה בשנה שעברה היו מניו יורק, לפי מידע מהמחלקה לכלי רכב מנועיים בפלורידה. הרבה מהמגיעים החדשים, שרגילים למחירי הנדל"ן הגבוהים בעיר ניו יורק ובפרברים, סייעו להעלות את מחירי הבתים ואת מחירי השכירות במיאמי. "מחירי הדיור בדרום פלורידה התכווננו לרמה גבוה יותר", אומר ג'ונתן מילר, אנליסט שווקים ומחבר הדוח של דגלאס אלימן על מיאמי.

לא כל המומנטום ברבעון היה חיובי. היקף העסקאות נופל במהירות. המכירות החודשיות ירדו בתלילות במחוז מיאמי-דייד, ביותר מ-40% בשנה האחרונה, לפי מילר.

קצב עליית המחירים מאט אף הוא. זהו סימן לכך שכמה חודשים רצופים של משכנתאות גבוהות מתחילים לתת אותותיהם על מחירי הבתים ועל העסקאות. העלייה של 5.2% ברבעון הראשון היתה נמוכה בהרבה מהקצב של 29.4% בשנת 2021, לפי מדד S&P CoreLogic Case-Shiller.

שוק הדיור במיאמי ניצב מול עוד שני מכשולים. בעלי הבתים בפלורידה חווים עלייה גדולה בפרמיות הביטוח, שמקורה בחלקה בעלויות גבוהות של ליטיגציה ובהפסדים גדולים בגלל אסונות טבע. בשלוש השנים האחרונות, הפרמיות עלו ב-40%, אומר ג'ים מקיו, סמנכ"ל תפעול בחברת NSI, סוכנות ביטוח עצמאית במיאמי. "הפרמיות בביטוח הופכות לעניין משמעותי עבור קונה בית ממעמד הביניים", אומר מר מקיו. "זה מאבק אמיתי".

חוק מדינה חדש דורש שבנייני קונדו יממנו בעצמם את כל הרזרבות ויערכו יותר בדיקות מבניות, מה שמייקר את הדירות עוד יותר. בדיקות מיוחדות שמכסות את הדרישות החדשות הללו יכולות לעלות 100 אלף דולר לכל דירה, ואפילו יותר. דירות ישנות יותר אינן עומדות בתנאים לקבל משכנתה בגלל בעיות מבניות ובגלל הצורך בבדיקות יקרות, אומר אניבל טורס, פקיד משכנתאות בבנק 1st Financial במיאמי. 

המחירים יצליחו לשמור על רמתם? 

למרות זאת, יש כלכלנים הצופים כי המחירים במיאמי יצליחו לשמור על רמתם יותר מאשר במקומות אחרים. בזכות המחסור במלאי והצמיחה בכמות המשרות במחוז מיאמי-דייד, מחירי הבתים באזור צפויים להישאר יציבים או לעלות בקצב חד-ספרתי, אבל לא לרדת, אומי דיי קורורטון, כלכלן ראשי בהתאחדות המתווכים של מיאמי.

דוח של גולדמן סאקס מחודש ינואר חזה ששווקים שהיו פעם חמים, כמו אוסטין, סן פרנסיסקו וסיאטל ירשמו ירידות דו-ספרתיות ב-2022, ואילו שוק הנדל"ן במיאמי יישר שטוח.

בפברואר, מספר החודשים החדשים שנחתמו במיאמי-דייד ב-91.8% לרמה הגבוהה ביותר בשלוש וחצי שנים, לפי דוח של דאגלס אלימן.

דייל צ'פמן ווב הציעה בפברואר בית בן שלושה חדרי שינה בקורל גייבלס במחיר שהיה כפול ממה שהיא שילמה תמורתו ב-2016. הבית שופץ לאחרונה. להפתעתה, הוא נמכר בתוך יומיים. "הייתי בטוחה שהשוק מתקרר", אמרה ווב.

משבר הבנקים שהעכיר את האווירה בתחום הנדל"ן המסחרי, גרם גם למכירות הבתים במיאמי להאט, משום שקשה היה להשיג מימון.

הביקוש לדיור אולטרה-יוקרתי, פלח שוק שבו הקונים יכולים לשלם לפעמים במזומן, הושפע פחות, אומר דני הרצברג, מייסד של חברת Jills Zeder, הקשורה ל-Coldwell Banker Realty. "השוק שלנו השיג ואפילו עקף כמה שווקים חזקים מאוד במדינה", הוא אמר. "אני חושב שזה משקף את הטרנספורמציה של העיר".