שוק הדיור נכנס לקיפאון? גם נתונים הם עניין של פרספקטיבה

אחרי יותר מדי שנים של כותרות על גאות ונסיקת מחירים ומכירות בשוק הנדל"ן, עברנו במהירות לתיאורים אפוקליפטיים על קיפאון וקריסה. שילוב קטלני של ריבית גבוהה, היצע בנייה בשיא ומצב רוח לאומי שפוף.

● המהפכה המשפטית בהשהייה, אבל הסכנה כבר מחלחלת | טור סופ"ש 
● המכירות ירדו, המניות צנחו: כך משתקף משבר הנדל"ן בנתוני החברות הציבוריות | ניתוח 
● "עיר חדשה" באזור חיפה ומגדלים של מאה קומות בתל אביב: כך תיראה ישראל בשנת ה-100 | פרויקט מיוחד

אבל אולי כדאי לשפוך מים קרים על שופכי המים הקרים. שוק הנדל"ן למגורים שינה כיוון, אבל רחוק מלהיות במצב קטטוני. זה לא אומר שלא נראה פה ושם חברות מרימות ידיים, אבל גם קריסה מתוקשרת של חברות נדל"ן (וזה יגיע, בוודאות) היא אירוע מיקרו, לא מאקרו. גם הגדולות שבחברות הענף לא תופסות נתח של יותר מאחוזים בודדים מכלל המכירות בשוק.

יזמים אוספים מגרשים: ככה לא נראה ענף מת

לאחרונה כתבנו על הקריסה בהכנסות המדינה ממסי נדל"ן, מס רכישה ומס שבח. במרץ 2023 הן הסתכמו ב־1.5 מיליארד שקל, לעומת 2.5 מיליארד במרץ 2022. בסיכום רבעון הן עמדו על 5.1 מיליארד שקל, לעומת 7 מיליארד שקל ברבעון ראשון אשתקד. ועכשיו פרופורציה: לפי תחזית האוצר עצמו לתקציב המדינה ל־2023, שנכתבה כשהיינו מעט יותר אופטימיים, הכנסות המדינה ממסי נדל"ן היו אמורות להסתכם השנה ב־17.1 מיליארד שקל - קצב חודשי של 1.4 מיליארד שקל. כן, נמוך מזה שהיה פה במרץ. נכון שבשנה שעברה ההכנסות מנדל"ן הגיעו לשיא של 25.4 מיליארד שקל, אבל זה היה היוצא דופן. שנה קודם לכן הן הסתכמו ב־20.8 מיליארד שקל ובכל אחת מהשנים 2020 ו־2019 הן עמדו על 11.4 מיליארד שקל.

זאת ועוד: לפי נתוני רשות מקרקעי ישראל, מתחילת השנה ועד השבוע שווקו בהצלחה קרקעות ל־14.5 אלף יחידות דיור - קצב שנתי של כ־45 אלף דירות. לא דומה לשנתיים האחרונות (81 אלף אשתקד ו־63.4 אלף ב־2021), אבל לא משהו שמצביע על שוק גמור. ממוצע העסקאות המאושרות בשנים 2016־2020 עמד על 38.1 אלף יח"ד בשנה. למעשה, בזמן שמניות הנדל"ן נופלות, ריבית הפריים קפצה ל־6%, והשיח סביבנו עוסק בעיקר בעוצמת ההתרסקות הקרבה ובשאלה מה יעשו אלה שתקועים עם קרקעות - כדאי לדעת שיש לא מעט יזמים שאוספים עוד מגרשים.

השבוע למשל שיווקה המדינה 11 מגרשים להקמת 1,361 דירות באשקלון, כ־40% מהן מסובסדות (מחיר מטרה). קרקעות לעוד 807 דירות חזרו לרשות מקרקעי ישראל, לא בגלל העדר הצעות אלא כי אותם יזמים כבר זכו במגרשים סמוכים. חברת אחים בוסקילה, למשל, קנתה 2 מגרשים באשקלון להקמת 336 דירות, תמורת 122 מיליון שקל (קרקע ופיתוח). י.ח דמרי, שכבר מחזיקה במלאים לאלפי דירות שעוד לא נבנו, שילמה 76.5 מיליון שקל תמורת 2 מגרשים להקמת 286 דירות. ככה לא נראה ענף מת.

יתרה מכך: בחישוב מול תקופה מקבילה, מאחר ומרבית שיווקי הקרקע מתמקדים בדרך כלל במחצית השנייה של השנה, ארבעת החודשים הראשונים של השנה היו מרשימים במיוחד. 14,449 יח"ד שנסגרו בהצלחה בשנת 2023 - לעומת 15,965 יח"ד בשנה שעברה ורק 8,490 בשנת 2021 ו-10,035 בשנת 2019 (בשנת 2020 הקורונה הפילה את השיווקים לאלפים בודדים).

כבר לא מוכרים דירות? קחו פרופורציה

ומה עם זה שלא מוכרים פה דירות? שוב, פרופורציה: 6,311 דירות שנמכרו בחודש פברואר זה אכן מעט, אבל רחוק מלשקף שוק קפוא. אם כבר, לפי הלמ"ס, אחרי 16 חודשים רצופים של ירידה במגמת המכירות של דירות חדשות, בינואר 2023 המגמה נעצרה (0%) ובפברואר ראינו עלייה, בשיעור של 0.9%. המשכנתאות מציגות סיפור דומה. במרץ נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - נפילה של 50% מול מרץ אשתקד, אבל עלייה לעומת ה־5.7 מיליארד שקל בפברואר וגם לעומת שנת 2020 במונחי קצב שנתי, שגם היא נחשבה בזמנו לשנת שיא.

גם את האמירה שהמשקיעים נעלמים מהשוק צריך לקחת בעירבון מוגבל. אמנם נגרעו ממלאי הדירות שבידי משקיעים (רכישות פחות מכירות) 7,400 דירות מאז דצמבר 2021, אבל לפי משרד האוצר כ־16% מכלל העסקאות בשוק בחודש פברואר היו רכישות של משקיעים (1,029 דירות). מה יש להם לחפש בשוק ששינה כיוון? הם כנראה מניחים שגם אם המחירים יתקשו להמשיך לעלות, הם יתנחמו בעליית מחירי השכירות - בעקבות הירידה בהיצע הדירות.

אז קר יותר? בהחלט. כנראה שיהיה אפילו קר עוד יותר בשבועות הבאים. אבל חכו קצת עם המסקנות על קיפאון מוחלט בשוק הדיור.

כוכבי השבוע

מצוין: אל תמהרו להספיד את קטר המשק 

מכל עבר נשמעים בחודשים האחרונים הספדים לקטר ההייטק הישראלי. העולם גולש להאטה כלכלית, אפילו ענקיות הטק מתייעלות ומפטרות בהמוניהן, ואצלנו בישראל הקטנה גם מתגלגלת לה רפורמה משפטית שעוצרת השקעות ומבריחה חברות לחו"ל.

והנה, השבוע דיווחה הלמ"ס שההייטק הישראלי חי ובועט - גם בשנת 2023. למרות הדיווחים הקודרים, כמות העובדים בענף נותרה יציבה בשלושת הרבעונים האחרונים, ועדיין מדובר באחד הענפים החזקים ביותר בישראל, עם יותר מ־370 אלף מועסקים - כמעט 10% מכוח העבודה בישראל.

בענפי השירותים בלבד, לב ההייטק הקלאסי הכולל בעיקר את מפתחי תוכנה, ישנם כרגע 271 אלף עובדים, עלייה של 50% מאז הרבעון הראשון של 2019. זאת, כשבשאר ענפי המשק התעסוקה טיפסה באותה תקופה ב־9% בלבד. זה לא אומר שלעולם חוסן, אבל לפחות כרגע הקטר לגמרי על הפסים.

בלתי מספיק: אפילו הגרלות הדירות יקרות מדי

עד כמה שוק הנדל"ן למגורים יצא מאיפוס? המשכנתה הממוצעת שנטלו זוכי דירות מחיר למשתכן, זכאים מאושרים שסוף סוף נקראו בשבועות האחרונים לבחור ולשלם על דירתם המסובסדת (בה זכו חלקם לפני שנתיים ושלוש), עמדה בחודש מרץ על 1.24 מיליון שקל. על הלוואה ממוצעת ל־25 שנה, הם ישלמו יותר מ־7,000 שקל בכל חודש. המשכנתה של רוכשי דירות "רגילות", עמדה באותו חודש על 914 אלף שקל - 26% פחות.

מדובר בעוד הוכחה נהדרת ומתסכלת לתוכנית שיותר משהיא נותנת מענה למשבר הדיור, היא מעמיסה חובות עתק על גב הלווים. ובעצם ממה נפשך: אם מדובר בעזרה לכאלה שלא היו יכולים לקנות בלעדיה דירה, הרי שמדובר בחוב ענק ומסוכן שעלול להכניס את הלווים לצרות צרורות. ואם מדובר בקונים שיחזירו הלוואה כזו בקלות, אז סתם שפכנו עשרות מיליארדי שקלים על צעירים אמידים, שיכלו לקנות דירה בלעדינו.