חדר בדירה התגלה כרשום בטאבו על שם השכן. למי הוא שייך?

הכותבת היא עורכת דין במשרד יהודה רוה ושות'

עובדות המקרה: מדובר בדירות בבניין באשדוד שהוקם בשנות ה־70 והועבר לניהולה של עמיגור, אשר רשמה את הבניין בפנקס הבתים המשותפים ב־1980. התובעים רכשו את דירתם ב־2006 תמורת 75 אלף דולר. הנתבעים רכשו אף הם את דירתם ב־2006 תמורת 105 אלף דולר. בהתאם לרישום במרשם המקרקעין, ובהתאם לתשריט הבית המשותף, שתי הדירות זהות בגודלן. בפועל, הדירה של התובעים הינה בת שני חדרים והדירה של הנתבעים בת ארבעה חדרים.

● הזינוק בהחזרי המשכנתאות: "אנשים משנים הרגלי צריכה" 
● המשקיע שקנה דירה לכל אחד משלושת ילדיו, אבל בפורטוגל | כסף בקיר

התובעים טענו כי עשור לאחר הרכישה, עת ביקשו להגדיל את גובה המשכנתה, התברר להם על ידי השמאי מטעם הבנק כי נגרע חדר מדירתם וסופח לדירת הנתבעים. התובעים טוענים כי רכשו את דירתם בתום לב תוך הסתמכות על המרשם. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד בבקשה לתקן את המרשם ואת פנקס הבתים המשותפים. לטענתם, מדובר בטעות ברישום הבית המשותף. לטענתם, הם שילמו תמורה אמיתית עבור דירת 4 חדרים, ובמשך כל השנים משלמים ארנונה עבור דירה בת 94 מ"ר.

חשיבות הרישום

ההחלטה: בית המשפט ( השופטת גאולה לוין) הכריעה כי דין התביעה ההצהרתית של התובעים להתקבל, ודין תביעת הנתבעים לתיקון הרישום להידחות. בפסק הדין הובהר כי על מנת לגבור על עיקרון סופיות המרשם יש לעמוד בנטל הכבד של הוכחת "טעות" במרשם בהתאם לאחת משתי עילות - רישום שהושג בדרך של מרמה או רישום שהושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם.

במקרה שלפנינו, נסיבות סיפוח החדר אינן ברורות ולא הוכחה אף אחת משתי העילות. לא הוצג היתר של הרשויות לערוך שינויים בדירות, ואישור מאגף ארנונה אינו יכול לבסס את שינוי מבנה הדירות ושטחן. עוד ציין בית המשפט כי העובדה שהתובעים לא הבחינו בחוסר ההתאמה בין המצב הרישומי למצב הפיזי אינה בלתי מתקבלת על הדעת, שכן אף שמאית מקרקעין לא הבחינה בחוסר ההתאמה. גם התמורה ששילמו התובעים מצויה בטווח הסביר בהתאם לשומה שנערכה, ואינה מצביעה על חוסר תום לב. לאחרונה הוגש ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון.

המשמעות: פסק דין זה מהווה נדבך נוסף בחשיבות כוח ההוכחה של רישום במרשם במקרקעין מוסדרים, אשר נועד להבטיח את אמינות המרשם ויציבות השוק. חובה עליונה היא לבדוק את אופן רישום הנכס במרשם והתאמת הרישום למצבו בפועל לפני עריכת עסקה כלשהי. אין מקום להסתמך על מראה עיניים בלבד, וגם כאשר לפנינו דירה גמורה בת ארבעה חדרים, חובה להשוות את שטחה בפועל אל מול השטח הרשום ברישומים רשמיים.

ראוי להדגיש כי פסק הדין מבוסס בין היתר על העובדה כי לא הוכח חוסר תום לב וכי התמורה ששולמה הייתה אמיתית. ניתן לתהות מה יהיה הדין במקרה שבו אדם ירכוש דירה הקטנה בשטחה בפועל אולם רשומה בטאבו כגדולה יותר, בידיעה ברורה מצידו על חוסר ההתאמה. האם גם אז יוכל הוא לטעון כי הרישום בטאבו גובר?

בה"פ 25218-03-20