יישוב מחלוקות בין יזם לדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית: אדריכל מכריע הוא לא בורר

הכותב הוא מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית

הסכם תמ"א 38 או פינוי־בינוי כולל, בין היתר, מנגנוני יישוב מחלוקות. לעתים קובעים הצדדים כי בכל מחלוקת יהיה רשאי כל אחד מהם לפנות לבית המשפט, ולעתים הם מעדיפים דווקא לנהל את המחלוקת שביניהם בפני בורר. ישנם יתרונות לניהול מחלוקות בתחום זה בפני בורר, שהרי הדיון בפניו יהיה לרוב קצר, ענייני ומקצועי יותר.

לא אחת מגדילים הצדדים וקובעים בהסכם כי בטרם יפנה מי מהם להפעלת מנגנון יישוב הסכסוכים שבהסכם, יעשה ניסיון ליישב את ההדורים במסגרת הליך גישור. 

● בכמה בנייה של דירה חדשה יקרה יותר מדירה בהתחדשות עירונית? 
● גני תקווה הפכה לעיר. מה זה ישנה בחיי התושבים? 

נוהג נוסף המצוי בהסכמי התחדשות עירונית הוא הגדרת גורם נוסף - מקצועי - ליישוב מחלוקות ספציפיות. למשל, מינוי "מהנדס מכריע" או "אדריכל מכריע" ליישוב מחלוקות המתגלעות בין הצדדים בנושאים תכנוניים/ הנדסיים וכו'.

ניסוח הסעיפים העוסקים ביישוב סכסוכים חייב להיות מדויק מאוד, שאחרת עלולות לפרוץ אי־הסכמה ומחלוקת כבר בשאלה מה סמכויותיו של הגורם שמונה ליישוב המחלוקת, והאם הכרעתו היא סופית ומחייבת (כבורר), או שמא היא מעין חוות־דעת מומחה - אשר ניתן עוד לחלוק ולערער עליה.

ניסוח מדויק

מקרה מעניין בסוגיה זו נדון לאחרונה על־ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרת עתירה שהגיש אדריכל שמונה ליישב מחלוקת בין בעלי דירות ליזם, בפרויקט תמ"א 38 בהרצליה. בין בעלי הדירות ליזם פרץ סכסוך באשר לליקויים ואיחורים בעבודת הקבלן. הסכם התמ"א עליו חתמו הצדדים כלל הן סעיף בוררות והן סעיף אדריכל מכריע. בעוד היזם סבר כי מינויו וסמכויותיו של האדריכל שמונה הם של "בורר", סברו מנגד בעלי הדירות כי האדריכל שמונה הוא "אדריכל מכריע" בלבד, והוא אינו רשאי להפעיל סמכויות של בורר וליתן להם הוראות.

בעלי הדירות הוסיפו וטענו כי מינויו של האדריכל התבקש מלכתחילה למטרת קיומו של דיון מהיר בשאלת קיומם של ליקויים ואי־התאמות בעבודות הבנייה שבוצעו, והוא נטול סמכות להכריע בשאלות משפטיות שנוגעות לעמידה בלוחות זמנים ולתקופת תיקון הליקויים על־ידי הקבלן. לטענתם, הסמכות לדון בסוגיות המשפטיות נתונה בידי בורר שטרם מונה.

לאחר בחינת כלל הטענות קבע בית המשפט כי "המאפיינים של הליך הבוררות שיחולו עליו הוראות חוק הבוררות הם: קיומו של הסכם בוררות; קיומו של סכסוך בין הצדדים; קיומה של סמכות בידי הבורר להטיל חיובים כספיים בין הצדדים; קיומה של סמכות בידי הבורר לגבות ראיות ולנהל דיון בעל אופי שיפוטי; ייצוג הצדדים על־ידי פרקליטים".

בית המשפט הוסיף כי הסכמה בין צדדים שאדם שלישי יכריע במחלוקת (קיימת או עתידית) שביניהם לגבי עניין כלשהו - לא בהכרח תעיד על הסכמתם להקנות לו סמכויות של בורר וליטול על עצמם חובת ציות להחלטתו שיסודה בחוק הבוררות.

בהסכם הנדון היו קיימים שני סעיפים: האחד- סעיף בוררות למקרה שיתגלע סכסוך הנוגע לכריתתו או להפרתו או לביצועו של ההסכם; והשני - סעיף למינוי אדריכל מכריע למקרה של חילוקי דעות טכניים או הנדסיים. אולם הסעיפים הללו נוסחו באופן לא ברור. בית המשפט קבע כי מנגנון יישוב הסכסוכים שנקבע בהסכם שבין הצדדים סבוך יתר על המידה, אולם נקבע כי עולה מבחינת כלל המסמכים שבעלי הדירות יזמו את ההליך על דרך של יישום מנגנון מינויו של "אדריכל מכריע", והביעו התנגדות חד-משמעית לכך שישמש כבורר.

באין עיגון בכתב להסכמה למינויו של האדריכל כבורר, כך נקבע, אין לכפות אותו על בעלי הדירות כ"בורר" באופן המחיל עליו את חוק הבוררות והוראותיו, ולצורך הכרעה במחלוקות משפטיות שבין הצדדים יש למנות בורר כפי שנקבע בהסכם.

בסופו של דבר קבע בית המשפט כי האדריכל שמונה איננו בורר כי אם אדריכל מכריע.

ת"א 23-02-3896