תנופת הפיתוח של שדרות: חזקה בבנייה למגורים, פחות בנדל"ן מניב

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ומהן המגמות שצפויות להיכחד? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

בשנים האחרונות נמצאת שדרות בתנופת פיתוח. בעשור האחרון נבנו בעיר כ־3,500 אלפי יחידות דיור, ובשלוש השנים האחרונות החלה בנייתן של כ־2,000 יחידות דיור נוספות. גידול האוכלוסייה מרשים נוכח המצב הביטחוני המורכב עמו נאלצים תושבי העיר להתמודד, והוא נובע, בין היתר, ממיתוגה של שדרות כעיר איכותית, המושכת גם אוכלוסייה חזקה.

● התוכנית השאפתנית בנתיבות: מיליון מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ותעשייה | כתבה ראשונה בסדרה
● מבקר המדינה: כ-70% מהדירות שהמדינה הבטיחה לבנות עד 2040 - על הנייר בלבד
● 40% פחות מהשווי המקורי: שתי עסקאות עשויות לבשר על ירידת מחירי הנדל"ן בתל אביב | ניתוח

שוק התעסוקה בעיר מפותח על אף מיקומה בפריפריה ובעוטף עזה. בעיר פועלים, בין היתר, מתחמים של אמדוקס ואלביט לצד שני מרכזי מסחר מצליחים, ועתיד להיבנות היצע שטחי מסחר נוספים במתחם דימרי ובתחנת הרכבת, שבסביבותיהם יפותח מרכז העסקים הראשי העתידי של העיר. נציין כי המדינה מייעדת גידול מהותי באוכלוסיית שדרות ובפיתוח נדל"ן מניב בתחומה.

כאן נציג את תמונת השוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של כלכלת שדרות, על רקע האפשרי בה.

מושכת מפעלים גדולים

בהתאם לדוחות הכספיים של שדרות משנת 2021, העיר השקיעה בתושב כ־4,200 שקל, בדומה לממוצע בישראל, ודורגה במקום ה־43 מבין ערי ישראל ברמת השקעתה בתושב. מדובר בהשקעה גבוהה ביחס לערים השכנות, נתיבות ואופקים, ברם היא נמוכה נוכח ההשקעה העודפת הנדרשת כנגזר מהמיקום הייחודי בעוטף עזה.

בעיר קיימים 14 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב בלבד (ועוד שטחים בניהול משותף עם המועצה האזורית שער הנגב) - נמוך מהממוצע הארצי של 18 מ"ר לתושב. תעריף הארנונה הממוצע לנדל"ן מניב הוא 105 שקל למ"ר, גבוה במעט מהממוצע הארצי (93 שקל למ"ר). חברת צ'מנסקי בן שחר ושות' מלווה את העיר בתהליך פיתוחה, וייעצה למרכזי מול7 ולפרץ סנטר ולמתחמים של דימרי והרכבת.

שדרות מצליחה להתפתח באופן מרשים, חרף חסרונות אובייקטיביים מובהקים - הן היותה העיר הסמוכה ביותר לרצועת עזה, שסובלת מירי רקטות זה כ־20 שנה; והן היותה מרוחקת ממוקדי התעסוקה הארציים. הערים המתחרות הן אשקלון מצפון, הנהנית מהיותה עיר מחוז גדולה יחסית; ונתיבות ואופקים מדרום, הנהנות ממצב ביטחוני עדיף.

במהלך השנים הצליחה העיר לייצר תעסוקה איכותית. באזור התעשייה קיימים מפעלים גדולים, בין היתר של אסם, שטראוס־עלית, תפוגן והולנדיה. בנוסף קיימת בעיר תעשיית הייטק מפותחת, הכוללת בית היתר מרכזים של אלביט, אמדוקס, חברת התוכנה אלמנטור ועוד.

הפעלתה של תחנת הרכבת בעיר קירבה אותה למוקדי התעסוקה במרכז הארץ, וכיום נסיעה משדרות למרכז תל אביב נמשכת כ־50 דקות - פחות מנסיעה מפתח תקווה לתל אביב בשעות העומס.

שני מוקדים תפקודיים

אוכלוסיית שדרות מונה כ־32 אלף תושבים בכ־10,000 משקי בית, ובעיר יש כ־400 אלף מ"ר של נדל"ן מניב. תוכנית המתאר מבקשת להגדיל את האוכלוסייה ל־50 אלף תושבים, ולהוסיף כ־280 אלף מ"ר נדל"ן מניב. הסכם־הגג לעיר שנחתם ב-2018 כולל תוספת של 6,500 אלפי יחידות דיור וכ־450 אלף מ"ר נדל"ן מניב. קצב השיווק נקבע על 2,000 יחידות דיור בשנה, ובהלימה עם הנדל"ן המניב.

כאשר בוחנים את תנופת הפיתוח בעיר, ניתן לראות כי בעשור האחרון החלה בנייתם של כ־450 יחידות דיור בממוצע בשנה, המהוות כ־0.8% מהבינוי בישראל. כאשר בוחנים רק את חמש השנים האחרונות, מדובר בהתחלות בנייה של כ־600 יחידות דיור בממוצע בשנה, המהוות כ־1% מהבינוי בישראל.

בעשור האחרון הסתיימה בנייתן של כ־350 יחידות דיור בממוצע בשנה, המהוות כ־0.7% מהבינוי בישראל. בחמש השנים האחרונות הסתיימה בנייתן של כ־550 יחידות דיור בממוצע בשנה, המהווה כ־1.1% מהבינוי בישראל. כלומר, העיר נמצאת בפיתוח משמעותי. בקצב הבנייה הנוכחי, היא נדרשת לכ־9,000 יחידות נוספות עד שנת 2040.

שדרות מחולקת לשני מוקדים תפקודיים: אזור התעשייה המזרחי שבו מרוכזים מרבית מקומות התעסוקה ובסמוך לו מכללת ספיר ומרכז העסקים המסורתי שבמרכז העיר. כיוון הפיתוח הוא מצפון לעיר, כאשר מתוכננים שכונות מגורים נוספות ואזור תעשייה חדש עם כביש עוקף.

תחנת הרכבת ממוקמת בכניסה המרכזית לעיר מכביש מספר 34 ויוצרת שטח "כלוא" במיקום האטרקטיבי ביותר בעיר - בסמוך למערכות הסעת המונים ולכבישי אורך ורוחב. קיים פוטנציאל כלכלי בהקמת פארק עסקים בשטח זה, שישרת את "כולם" עם נגישות אידאלית ושיתפקד כמרכז עסקים ראשי של שדרות בעירוב שימושים.

לפי נתוני צ'מנסקי בן שחר ושות', בשדרות יש כ־40 אלף מ"ר נטו של שטח מסחר קמעונאי. מתוכם, במרכזי מסחר ישנם 19 אלף מ"ר. מול 7 ופרץ סנטר הם מרכזי המסחר המרכזיים המחוללים רמות פדיון חודשיות שנחשבות להצלחה. בשדרות יש 6.8 מ"ר מסחר למשק בית - נתון שנחשב גבוה ומעיד על כך שהיא משרתת את סביבותיה וגם את תושבי שער הנגב.

בעשור נבנו בעיר כ־36 אלף מ"ר נדל"ן מניב - כ־23 אלף מ"ר תעשייה ואחסנה, כ־11 אלף מ"ר משרדים וכ־2,000 מ"ר מסחר. בעוד חלקה של שדרות בבינוי הארצי למגורים עולה באופן עקבי במהלך העשור האחרון, חלקה היחסי בבינוי לנדל"ן מניב נמצא בירידה. העיר פועלת להגדלת היצע שטחי הנדל"ן המניב שבתחומה, במטרה להגדיל את היקף המועסקים המיומנים בעיר ובפרט בתעשיית ההייטק.

הרחבת תחום השיפוט

בצפי לעתיד, המשך פיתוחה של שדרות נדרש הן נוכח מיקומה האסטרטגי מבחינה ביטחונית והן כחלק מהפתרון הממשלתי למשבר הדיור - הנדרש גם באזורים שבהם מחירי הדיור נמוכים באופן יחסי.

המדינה והעירייה פועלות להרחיב את תחום שיפוטה של העיר במטרה לפתח בתחומה פארקי תעשייה וכן נדל"ן מניב, בד־בבד עם המשך הקמת שכונות מגורים. הנהלת העיר נדרשת ליצור אסטרטגיה כלכלית עדכנית, אשר תאפשר להגדיל את היצע הנדל"ן המניב ותרחיב את אפשרויות התעסוקה, יחד עם המשך פיתוח המגורים בעיר.