הגרלת דירות נוספת יוצאת לדרך: מה המחירים והאם זה משתלם?

הדירות הבאות שיוגרלו במסגרת הגרלות "דירה בהנחה" צפויות להיות יקרות באופן משמעותי מאלו שהוגרלו עד עתה, כך עולה מבדיקת גלובס שנערכה על רקע סגירתה של הגרלת "דירה בהנחה" החמישית שתסתיים ביום ראשון הקרוב. מדובר בהגרלה האחרונה במתכונת הנוכחית שתכלול 7,037 דירות, ולקראת ההגרלות הבאות שיצאו לדרך בהמשך. ההנחות היפות אומנם עוד יינתנו גם בהגרלות שבדרך, אך מסתמן שניפרד סופית מאלו שהגיעו גם למיליון שקלים ואף יותר לדירה.

● המספרים נחשפים: כמה משכורות מספיקות לקניית דירה בכל עיר
●  "קיצוץ" מחירי המינימום והשומה בחצי לא עזר: כישלון שני ברציפות למכרז "דירה להשכיר" בהרצליה
● ההלוואה לא הוחזרה 17 שנה, ויזם הנדל"ן נאלץ לשלם לדיסקונט 330 מיליון שקל  

השומה תשתנה, ההנחה התכווצה

שני האלמנטים שאמורים להשפיע יותר מכול על מחירי הדירות בהנחה הם מקדם ההצמדה והשומה שקובעת רשות מקרקעי ישראל. השומה היא כנראה זו שתשליך בצורה המשמעותית ביותר על המחירים, שכן עד כה נותרה ברמות המחירים של סוף 2020. בכוונת משרד הבינוי והשיכון לאשר במועצת מקרקעי ישראל עדכון של השומה, אשר יביא אותה קרוב יותר לרמת המחירים כיום, קרי פוטנציאל עלייה בשיעור דו־ספרתי. לכך יש להוסיף העלאה של 6.9% במחיר הדירות המסובסדות במכרזי מחיר מטרה - בעקבות העלייה במדד המחירים לצרכן שצמצמה את גובה ההנחה.

לפי בדיקת גלובס, העלאה זו לבדה צפויה לייקר את מחירי הדירות בהנחה בעשרות אלפי שקלים ויותר מזה, בדירות בשווי 1.7 מיליון שקל ויותר - כלומר בעיקר באזורי הביקוש. יש לזכור שהתייקרות הדירות בהנחה לא אמורה להיות מושפעת מירידת מחירים משמעותית, אם תהיה כזו, בשוק החופשי, שכן הן לא הושפעו, כאמור, מעליות המחירים של 2021 ו־2022, שהסתכמו יחד בכמעט 30% (סכום שיעורי העלייה השנתיים בהתאם לפרסומי הלמ"ס בסוף כל שנה).

ההנחות כאן כדי להישאר

כל אלו לא אמורים לצמצם באופן דרמטי את גובה ההנחות שמהן צפויים ליהנות הזוכים בהגרלות, אלא רק להקטין אותן מעט - וזו, כך נראה, המטרה שאליה מכוון משרד הבינוי והשיכון אחרי הביקורת הרבה שנשמעה, גם כאן, על ההנחות המפליגות שהעניקה התוכנית עד כה. על פי נתוני מרכז המחקר והמידע של הכנסת, לאורך 2021 ו־2022 סכום ההנחה הממוצעת המשוקלל בתוכנית "דירה בהנחה" היה 635,300 שקל, ובמרכז הוא הגיע לכ־850 אלף שקל.

התייקרות מחירי הדירות תסייע לצמצם את גובה ההנחות ותקרב אותן ליעד המקורי שהוצהר. נדגים זאת במספרים: ניקח דירה שעלתה 2 מיליון שקל לפי מחירי השוק החופשי בסוף 2020. דירה כזו, בהתחשב במקדם ההצמדה הקודם, אמורה הייתה לעלות לאחר הנחה 1.65 מיליון שקל.

נניח שמחירה יעודכן בעקבות השומה ל־2.2 מיליון שקלי, קרי עליית מחיר של 10%. למחיר זה נוסיף את מקדם ההצמדה, 10.3%, וכך מחירה יהיה 2,426,600 שקל. ממחיר זה תיגזר הנחה של 25% (שיעור הנחה חדש שקבעה הממשלה הנוכחית), וכך מחירה לאחר הנחה הוא כ־1.82 מיליון שקל. מאחר שהפער בין המחיר לפני הנחה למחיר לאחר הנחה הוא 606,650 שקל, גבוה מ־500 אלף שקל, הסכום שמעל הרף יתווסף למחיר הדירה לאחר הנחה, כך שזו תעלה כ־1.92 מיליון שקל, לעומת 1.65 מיליון שקל לפני ההתייקרויות, ובשורה התחתונה: כ־275 אלף שקל יותר.

מבדיקת גלובס עולה כי במקומות מסוימים נראית כבר היום עלייה בשווי מ"ר בנוי במכרזי מחיר מטרה, זאת עוד לפני עדכון השומה. במכרז שצפוי להיסגר ביוני ברחובות נרשמה עלייה של 7%-12 בשווי מ"ר בנוי, בהשוואה למכרז שנסגר בעיר בסוף מרץ האחרון, במגדל העמק שווי מ"ר במכרז שאמור להיסגר בשבוע הבא עלה בכ־15% בהשוואה למכרז דומה שנסגר בעיר במרץ 2022.

גם נטל המשכנתה אינו מוסיף שקט

ההתייקרות הצפויה של הדירות בהנחה מצטרפת, בתזמון לא מוצלח עבור הזוכים, לעלייה בריבית. אומנם עלייתה משפיעה, כמובן, על כלל השוק, אלא שבחודשים האחרונים הפכו נוטלי המשכנתאות על דירות בסבסוד ממשלתי ל"שיאני המינוף": בחודש שעבר משכנתה ממוצעת לצורך רכישת דירה בסבסוד ממשלתי הגיעה ל־1.24 מיליון שקל, לעומת 914 אלף שקל בשוק החופשי.

המשמעות? הנטל מצד ההחזר החודשי על רוכשים אלו הולך ומכביד - במקביל להתייקרות הדירות עצמן. "רמת הריבית היום, בהשוואה למצב שהיה לפני כשנה, הביאה לעלייה של 1,000-1,500 שקל בממוצע בהחזר החודשי של המשכנתה", אומר עדי ניניו, מנכ"ל אלדר משכנתאות.

"צריך לזכור שבמחיר מטרה מדובר בעיקר בזוגות צעירים או ברוכשי דירה ראשונה, שלרוב נחשבים מבוססים פחות. עלייה בהחזר משפיעה עליהם יותר, ולאחרונה אנחנו גם רואים שהם נוטים להיות ממונפים יותר, כנראה בשל מחסור בהון עצמי. נראה שלא כל מי שהיה יכול להשתתף לפני שנה בהגרלות יכול לעשות זאת כעת - ומי שכבר ניגש לא בהכרח יוכל לממש את הזכייה. זו בעיה שהשוק יצטרך להתמודד איתה.