מה דינה של מרפסת שנבנתה בניגוד להיתר בנייה

הכותב עוסק במקרקעין ומיסוי מוניציפלי

עובדות המקרה: בעלי דירה אשר רצו להרחיב את דירתם באופן שבו תתווסף לה מרפסת פנו כנדרש ליתר בעלי הדירות וקיבלו את הסכמתכם לכך. בסיום הבנייה התברר כי היתר הבנייה, כמו גם הסכמת הדיירים, ניתנו בעבור בניית מרפסת תלויה, אך בפועל, המרפסת נבנתה כאשר היא מחוזקת בקורה הנמצאת בתחתיתה, המחוברת משני צדדיה לעמודים היורדים אל החלל הנמצא בהמשך לסלון הדירה במפלס שמתחת למרפסת. גם בדירה שמתחת לדירת התובעים בוצעה הרחבה הכוללת תקרה. אותה תקרה מהווה למעשה רצפה של החלל שמול סלון דירת התובעים והיא מוקפת במעקה אבן. העמודים היורדים מהקורה מתחברים לשתי הפינות המרוחקות של מעקה האבן.

● נתוני המדד מגלים: זה הסקטור שמושך את מחירי הדירות כלפי מעלה | פרשנות
● הפרופ' שמסביר איך מחיר דירה בישראל המריא ל-3.6 מיליון שקל |ראיון

התובעים טענו כי המרפסת, באופן שנבנתה עם ההנמכה והעמודים, גורמת להחשכת דירתם ופוגעת בנוף הנשקף מן הדירה והגישו תביעה בפני המפקחת על המקרקעין.

ההחלטה: המפקחת פסקה כי לא הוכח כי העמודים וההנמכה גורמים להחשכת דירת התובעים ולהסתרת הנוף הנשקף ממנה. עוד נפסק כי המרפסת כפי שנבנתה בפועל אכן אינה תואמת את היתר הבנייה ואת הסכמת בעלי הדירות האחרים בבניין. בשל כך, המפקחת הורתה לנתבעים לפעול להוצאת היתר בנייה התואם את אופן הבנייה בפועל וככל ולא יעלה בידם להשיגו בתוך 120 יום, יהיה עליהם להסיר את העמודים, גם אם משמעות הדברים היא הריסת המרפסת עצמה.

 עו''ד ירון נדם / צילום: טל צבר

נוסף לכך, המפקחת התייחסה גם לאפשרות כי בעתיד התובעים, או מי שייכנס בנעליהם, יבקש להרחיב את דירתם ובעניין זה נפסק כי קיומם של העמודים מהווה פגיעה בדירת התובעים שכן הם צפויים להיות בתוך החלל שאמור לשמש למרפסת כאמור, ולכל הפחות יהיו מחוברים למעקה מרפסת כזו ודירת התובעים תיפגע מבחינה אסתטית הן במעקה מרפסת התובעים והן במראה הנשקף מהמרפסת עצמה.

העמודים פוגעים בדירה התחתונה

המפקחת עשתה שימוש בסמכותה לבטל החלטה להרחבת דירה לשנותה או להתנותה בתנאים במצב שבו יש בה כדי לפגוע פגיעה מהותית בבעל דירה וקבעה כי גם במידה ויינתן היתר בנייה למרפסת במצבה הקיים כולל העמודים, הבנייה כפי שבוצעה בפועל גרמה לפגיעה מהותית ביחס למצב שבו הייתה נבנית מרפסת תלויה ללא עמודים וללא הנמכה, וככל והתובעים יבקשו להרחיב דירתם יהיה על הנתבעים להסיר את העמודים.

על מנת להבטיח את זכותם העתידית של התובעים, הורתה המפקחת לרשם המקרקעין בירושלים לרשום הערה על קיומו של פסק הדין המבטיח את זכויותיהם העתידיות של התובעים כאמור בפסק הדין.

פרשנות: פסק הדין קבע למעשה כי גם אם יינתן היתר בנייה לנתבעים המשמר את המצב הקיים, הרי שבהיתכנות גבוהה ככל והתובעים יבקשו אף הם לבצע הרחבת דירתם על הנתבעים יהיה להרוס את העמודים התומכים. בכך המפקחת על המקרקעין עורכת איזון בין אינטרסים השונים במסגרת בנייה במרחב השטח המשותף כאשר מחד מתאפשרת בנייה כזו ומאידך שמירה על הקניין של בעלי הדירות האחרים. המסקנה מכך היא כאשר מבקשים לבנות בשטח המשותף אין די בקבלת היתר בנייה ושמירה על הוראות הדין, אלא עלינו לבחון את המשמעויות של פגיעה אפשרית במקרקעין אחרים.

1/73/2022