"מחירי הדירות אמורים לרדת בכ־40% כדי להגיע לערכם הריאלי. כעת נראה שהשוק בדרך לתיקון. אם הממשלה לא תתערב ובמקביל תדאג להתחלות בנייה בקצב מספק, המחירים יתכנסו מהר מאוד למחירם הריאלי. האם גם הפעם (כמו בעבר) הממשלה תפעל למען האינטרס של בעלי ההון המושחתים (הבנקים, הקבלנים, התקשורת והמשקיעים)?". הפוסט הזה, שהובא בחלקו ושפורסם באחרונה בפייסבוק, אינו שונה מטקסטים רבים דומים שמתפרסמים ברשתות החברתיות השונות. רק שמי שפרסם אותו היה פרופ' מיקי מלול, דיקן הפקולטה לניהול באוניברסיטת בן גוריון.
● נתוני המדד מגלים: זה הסקטור שמושך את מחירי הדירות כלפי מעלה | אריק מירובסקי, פרשנות
● האינפלציה בישראל עוקפת את ארה"ב. מה יחליט בנק ישראל?
● השביתה ברשויות המקומיות: מי המוחים ומתי זה ייגמר? | שאלות ותשובות
עוד כתב פרופ' מלול באותו פוסט כי "הבנקים, הקבלנים, התקשורת והמשקיעים דאגו לייצר במשך שנים תודעה שגויה בקרב הציבור. יש מחסור בדירות, 'מחירי הדירות תמיד עולים', 'אסור שהמחירים ירדו כי זה יסכן את יציבות המערכת הפיננסית'. בפועל, האמת היא הפוכה אבל רבים מאמינים בכך כתוצאה ממערכת משומנת היטב בשירות בעלי ההון. זה הזמן לשנות כיוון! כעת כשמתקיים שיח בנושא הרפורמה המשפטית ובתקווה שיגיעו למתווה מוסכם - זה הזמן ל'פיבוט' (שינוי כיוון אסטרטגי) במחאה הציבורית הנוכחית. זו ההזדמנות להוכיח שהמחאה אותנטית, להמשיך לצאת לרחובות הפעם כולם יחד, ימין ושמאל, למען קידום הנושאים החברתיים ולבנייה של חברה מאוחדת וצודקת יותר".
מעבר לשפה הלא אקדמית, המסר של פרופ' מלול בוטה במיוחד. גם בשיחה עימו הוא מאשים את הממשלות השונות, מערכת הבנקאות ויזמות הנדל"ן בהסתערות לרכישת דירות, שהביאה לעליות המחירים החדות, עד שהגענו למצב שלאנשים נגמרו האמצעים.
פרופ' מיקי מלול
אישי: בן 51, נשוי למרי + 3, גרים בבאר שבע
השכלה: תואר ראשון ושני בכלכלה מאוניברסיטת בן־גוריון בנגב. דוקטורט בפיתוח כלכלי. לאחר לימודיו השלים פוסט דוקטורט במחלקה לתכנון ערים באוניברסיטת קורנל
עוד משהו: ב־2016 היה מרצה אורח באוניברסיטת טמפל
"אנחנו לא יודעים לאן הדברים ילכו מכאן"
"התהליך החל בהורדות הריבית ב־2008 שהכניסו הרבה כסף פנוי לשוק הנדל"ן. אז החלה דינמיקה שיש בה הרבה פסיכולוגיה והרבה ממשלה", הוא אומר בראיון לגלובס. "הפסיכולוגיה היא האמונה, שנוצרה כאן אצל חלק גדול מהציבור, ששוק הנדל"ן רק עולה ושאי אפשר להפסיד בשוק הנדל"ן. זו אמונה שגויה, כי שוק הנדל"ן הוא כמו כל שוק, שיכול לעלות ויכול לרדת. ראינו את זה גם בהיסטוריה. עכשיו הוא התחיל לרדת, אבל אנחנו לא יודעים לאן הדברים ילכו מכאן ואולי הוא יחזור לעלות, תלוי כיצד יתנהגו כל השחקנים בשוק".
כיצד הממשלה תרמה?
"הממשלות לאורך כל השנים הללו, לא פעלו בצורה אסטרטגית בשוק הדירות. לא הציגו יעד, מה רוצים להשיג בשוק הדירות. דיברו על מע"מ 0 ועל מחיר למשתכן, אבל מה היה היעד? הרי כל תהליך צריך לבוא עם אסטרטגיה שתגיד מה המטרה ויציגו דרכים של כיצד להגיע אליה. אני לא שמעתי מעולם מה המטרה. ברגע שאין מטרה אז גם אין אסטרטגיה, וברגע שאין אסטרטגיה, אתה לא מצליח להניע את הציבור להאמין שקורה כאן משהו שונה".
הממשלות הצהירו שהיעד הוא להגדיל את היצע הדירות.
"זה לא יעד. זה אמצעי. לשם מה להגדיל את היצע הדירות? האם כדי לבנות דירות לכולם? האם כדי להוריד את מחירי הדיור? אתה לא עושה הגדלת היצע לשם הגדלת היצע. צריך להגדיר יעד".
דיברו על יעד להוריד מחירים.
"האם להוריד את המחירים ב־20% האם להגיע למחיר של שיווי משקל? אני לא שמעתי על יעדים כאלה, אלא יותר על נוסחאות מעורפלות. אם אין יעד שאתה יכול לכמת ולעקוב ולבחון את המדיניות - זו אינה אסטרטגיה.
כיצד מחיר דירה בישראל המריא ל-3.6 מיליון שקל?
מחיר דירה ממוצעת בישראל מגיע לכמעט 2 מיליון שקל, אבל זה נכון למי שרוכש את הדירה ללא משכנתה - וזה מיעוט קטן של רוכשים.למי שלוקח משכנתה, הדרישה המינימלית היא להון עצמי היא 25% כלומר חצי מיליון שקל ("איך זוג צעיר אמור להשיג סכום כזה?", מתרעם פרופ' מיקי מלול). השאר, מיליון שקל וחצי, ממומנים ממשכנתא ל־30 שנה, שנלקחת בשלושה מסלולים: פריים, צמודה משתנה וקבועה.
על פי החישוב של פרופ' מלול, סך כל ההחזר החודשי לאחר העלאות הריבית על משכנתא כזו עומדת על 8,600 שקל - לעומת 5,800 שקל לפני העלאות הריבית. "איך משפחה בישראל אמורה לשלם משכנתה כזו?", תוהה פרופ' מלול.
אם נוסיף לעלות הדירה גם את תשלומי הריבית, נקבל שהיא עולה בפועל 3.6 מיליון שקל. "תוספת של 1.6 מיליון שקל, רק בגין הריביות. יש כאלה שאומרים, שמי שלא רכש דירה מסכן. אני אומר הפוך - מי שרכש דירה מסכן", מסכם פרופ' מלול.
"אתן לך דוגמה: תוכנית הייצוב ב־1985. אז היעד היה להוריד את האינפלציה מקצב שנתי של 500% ועשו את כל הפעולות כדי למגר אותה. הייתה שם חשיבה מערכתית, גייסו את כל השותפים למשק. פה לא עשו את זה. באים וזורקים 'מע'מ 0' או 'מחיר למשתכן'. זו לא יכולה להיות מדיניות לשוק הדיור, אלא רק כלים. צריך ליצור מהלך יותר רחב כדי לגייס את אמון הציבור, שהממשלה באמת עושה משהו שונה ומשמעותי".
איך יכלו לשנות פסיכולוגיה?
"אם הממשלה הייתה אומרת שהיא מתכוונת לנקוט מדיניות ארוכת טווח, שבה היא תדאג לכל צורכי הדיור ב־20 השנים הקרובות - זה יכול לשנות פסיכולוגיה של שוק וכך גם ניתן לשנות דינמיקה. אבל נדמה לי שהפוליטיקאים לא באמת רצו את זה. אבל בכלכלה אתה בוחן העדפות של אדם לפי העדפתו הנגלית, כלומר התנהגותו - לא לפי דיבורים והממשלות במעשיהן היו במקום אחר מהדיבורים. לכן אני נוטה לחשוב, שהן לא באמת רצו להוריד את מחירי הדירות למחיר הריאלי שלהן. לכאן נכנסו הרבה אינטרסנטים, וגם בנק ישראל".
בנק ישראל. ''מדוע שחרר את מגבלת הפריים במשכנתה?'' / צילום: Shutterstock, Alon Adika
בגלל שהוא הוריד את הריבית?
"לא. הוא הוריד את הריבית ב־2008 - בצדק ברמת שיקולי המאקרו. אבל כשהוא נכנס לשיקולי המיקרו - ראינו דברים לא הגיוניים: מדוע שחרר את מגבלת הפריים (לפני כשנתיים איפשר בנק ישראל להגדיל את מסלול הפריים בתוך המשכנתה, באמצעות ביטול מגבלה שהייתה קיימת עד אז - א.מ)? היה ברור שזה עומד לגרום לנזק אדיר למשפחות בישראל.
"רצו להריץ עוד את השוק? זה לא סביר. אתה רואה את בנק ישראל שהוא מאוד חכם בשיקולי המאקרו, אבל במיקרו הוא פועל בצורה שאינה סבירה. אני לא יודע מה הסיבה לזה. דיברתי בזמנו עם בכיר בבנק שאמר לי שיש להם קונספציה שכנראה הגיעה אליהם מהבנקים, ושלדעתי שגויה, שירידת מחירי דירות תסכן את המשק. אני אומר הפוך: ככל שהם עולים הסיכון למשק עולה".
"מחיר למשתכן לא נותנת פתרון שורש לבעיה"
פועל יוצא של פעילות הממשלה היה הגדלה ניכרת בהיצע הדירות.
"הרבה פעמים נוקטים מדיניות טובה, אבל לא מסודרת. אם המדיניות הייתה מסודרת עם אסטרטגיה - זה היה משפיע על הפסיכולוגיה של השוק. הציבור קלט את ההגדלה כאקראית. שנה מגדילים היצע, ואחרי כן מחליפים לתוכנית חדשה, ואחר כך מתחלפת ממשלה שמשנה מדיניות.
"קח לדוגמה את המס על משקאות ממותקים. זו הייתה מדיניות מצוינת באופן כללי, אבל הממשלה לא השכילה לדברר אותה לציבור, שתפס אותה כתוספת נוספת ליוקר המחיה, בעוד שהכוונה הייתה בריאותית.
"גם כאן לא יצרו אופק עבור הציבור, ולא שינו את דפוס החשיבה של הציבור. מדיניות הדיור הייתה בעייתית, כי לא רק שלא היה תכנון לטווח ארוך. גם הממשלות התחלפו במהירות וזה תרם לחוסר האמון. עובדה - אף שהגדילו את ההיצע זה לא השפיע על המחירים".
אולי יש אי אמון מובנה בממשלות כאן?
"חוסר האמון קיים, אין ספק, במיוחד בשנים האחרונות. אבל אם הייתה קמה ממשלה אחת והיו מתמידים במדיניות שלה - אני מאמין שזה היה משפיע על הפסיכולוגיה ומחזיר את האמון במדיניות".
גם דוח מבקר המדינה מצביע על היצע הדירות כבעיה. מה אתה אומר על זה?
"אכן, דוח מבקר המדינה ייצר כותרות גדולות בדבר מחסור בדירות. מקריאת הדוח ניכר כי כותביו מגלים אי בקיאות בסיסית בניתוח שווקים כלכליים. הדוח מתעלם מהשפעתה המשמעותית של הריבית על שוק הדיור. כמו כן הממצא המרכזי בדוח, שמציין מחסור של 189 אלף דירות, מבוסס על מתודולוגיה מאוד בעייתית שלא באמת בוחנת את הפער בין סך הביקוש לדיור - מספר משקי הבית - לבין היצע הדיור - מספר יחידות הדיור במשק בפועל.
"למשל, איך ייתכן של־189 אלף משפחות בישראל אין מקום מגורים, ועדיין אנחנו לא רואים משפחות ברחובות, ואפילו לא רואים עלייה משמעותית בצפיפות משקי בית ליחידת דיור? נדרש מהמבקר להיות מעט ביקורתי כלפי ממצאיו, כפי שמצופה מכל עבודת מחקר בסיסית או לפחות לציין בהבלטה את מגבלות המתודולוגיה שבה הוא השתמש".
כיצד השפיעה "מחיר למשתכן" על השוק?
"היא נותנת מענה טוב לפוליטיקאים, כי היא מציגה את הפוליטיקאים באור חיובי בעיני הזוגות הצעירים ויחד עם זה הם לא פוגעים בשוק הכללי, שכולל אינטרסים של קבלנים ובנקים ולחצים של מה יקרה אם מחירי הדירות יפלו. תוכנית מחיר למשתכן לא נותנת פתרון שורש לבעיה ולכן לא יכולה להיות מהלך אסטרטגי.
"תוכנית ממשלתית שבאה לידי ביטוי בהגרלות היא בעייתית, אבל מציגה את הפוליטיקאי באור חיובי ולכן אני מבין מאיפה היא מגיעה. הגרלה לא רק שלא פותרת כלום, היא אף מלבה את השוק. כשאתה מכניס הגרלות, אתה מלבה את הספקולציה ואת תחושת המחסור במשק. אנשים מרגישים ש'זכיתי בדירה ב־2 מיליון שקל'. זה גרם לליבוי השוק באמצעות הפסיכולוגיה של ההגרלה".
"הבנקים התנהלו בצורה לא אחראית"
מחירי הדירות מתחילים לשנות כיוון, ללא שום קשר לממשלה. איך אתה רואה את הדברים?
"השוק בעצם יצר אילוץ לשוק הדירות דרך מדיניות הריבית שזה מאקרו - וחישובי העלויות האמיתיות של הדירות הם בלתי סבירים. עלות דירה ממוצעת של 3.6 מיליון שקל, כולל הריבית - זה משהו בלתי סביר ולאנשים נגמר הכסף (פירוט בבוקסה הנלווית לכתבה - א.מ) - הרי השכר לא עלה בגודל הזה. בין 2008 ל־2022 השכר גדל ב־58%, בשעה שמחירי הדירות עלו ב־160%, לא כולל הריבית. ההתייקרות רק במרכיב הריבית היא של מיליון שקל, לא כולל העלייה של כ־20% במחירי הדירות בשנה האחרונה.
"הבנקים התנהלו בצורה אינטרסנטית ובלתי אחראית ומכרו לציבור אשליות. ריבת הפריים הייתה נמוכה, אבל ברור היה שהיא לא תישאר על אפס במשך 30 שנה. הם הצליחו לטשטש לאורך הרבה זמן את העניין הזה בצורה של הצגת ההחזר שניתן לעמוד בו, כשברור שזה לא יציב. אם היו עושים את כל החישובים הללו לפי ריבית קבועה - ברור שחלק גדול מהביקושים היה נופל. לכן מכרו לציבור אשליה של החזר נמוך. טשטוש נוסף התרחש כשהאריכו את המשכנתה מ־20 ל־30 שנה. גם זה הביא לאשליה שמכרו לציבור".
לדעתי, הביקורת שלך כאן היא על המפקח על הבנקים.
"בהחלט אני חושב שיש לו כאן תפקיד. כפי שאמרתי קודם, קשה לי להסביר את הסרת מגבלת הפריים, ואת מצג השווא של הפריים היה צריך לעצור כבר מזמן.
נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות
ומה לגבי הסיכון מנפילות מחירים? אנחנו זוכרים את מה שקרה לפני 15 שנה בארה"ב.
"התפיסה הרווחת בארץ היא שאם מחירי הדירות יפלו, יש סכנה למשק, אבל המצב בארץ שונה מהותית מהרבה סיבות. הדרך והשיטה של נתינת משכנתאות שונה משמעותית ממה שהיה בסאב פריים, כי הערב המרכזי להלוואה הוא לא הדירה כמו בארה"ב, אלא לוקח המשכנתה.
"אני אומר בדיוק להיפך: אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות - זה הסיכון, כי רמות המינוף ממשיכה לעלות לרמות בלתי סבירות. מה יקרה ביום של מיתון? אז יגיע המשבר הפיננסי הגדול שאולי גם יפגע בבנקים. ככל שהמינוף ירד, נהיה מוכנים למיתון שיגיע, וברור שיגיע. לכן ירידת מחירים היא אינטרס מובהק של שמירת היציבות הפיננסית במשק. כלומר בדיוק הפוך ממה שמנסים למכור לנו".
המחיר הריאלי של הדירות בישראל
מה לדעתך יקרה עכשיו?
"קשה לדעת מה יקרה עם הירידות, כי יש כאן גם דברים שצפים. היום למשל, כשידברו עם אנשים על סיכונים בלקיחת ריבית פריים, שקודם השתיקו אותם - הם ייקחו אותם בחשבון. כל החגיגה של הריבית הנמוכה, והסתרת האפשרות שהיא תעלה, ושמחירי הדירות ירדו - לובתה על ידי אינטרסנטים גם בתקשורת".
כתבת שמחיר הדירה הריאלי נמוך ב־40% מהמחיר הנוכחי. איך חישבת?
אני מבסס את המודל על המודל של שילר זוכה פרס נובל. כשהמחיר מתנתק מעלות הייצור בכל שוק שהוא - אנחנו יודעים שהוא לא בשוויו הריאלי, וכאן המחירים התנתקו ברמה עצומה. המחירים עלו ב־160%, המדד עלה ב־20%, תשומות הבנייה עלו ב־36%, השכר הממוצע עלה ב־60%.
"הנתון השני הוא הגיאוגרפי. השוק בנוי במעגלים - המרכז הוא הליבה ובו ביקושים המרכזיים והמחירים הגבוהים, ואז הוא מתרחק במעגלים. המעגל האחרון נמצא בפריפריה במקומות כמו ירוחם, ערד, מצפה רמון. במקומות כאלה ברור שמחיר הדירה לא צריך להיות מעבר לעלויות הבנייה, כולל פיתוח וכו'. כי שם אין שם מחסור - לא באופקים, לא בערד ולא בירוחם. וכשאתה רואה שדירה בערד עולה כמעט מיליון שקל ועלות הבנייה כולל הכול, מגיעה ל־600 אלף. הנה לך ה־40% הפרש".
כתבות
ני"ע
