עם השוואה בין פינוי-בינוי לתמ"א 38, ובלי מהפכות: אושרו פרקי ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים

פרקי ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים אושרו ביומיים האחרונים על-ידי ועדת הפנים והגנת הסביבה. הפרק המקורי, שנכלל בטיוטות החוק, פוצל לשניים - חלק ההתחדשות וחלק המיסוי בהתחדשות - ואלה אושרו, כל אחד בנפרד, בתום דיונים שנמשכו עד לשעות הערב המאוחרות, אתמול ושלשום.

אישור הפרקים לקריאה שנייה ושלישית מאפשר כעת לממשלה להגישו לאישור סופי בפני הכנסת, כחלק מאישור התקציב כולו, מהלך שאמור לקרות עד לסוף החודש. 

● בכמה בנייה של דירה חדשה יקרה יותר מדירה בהתחדשות עירונית?
● יישוב מחלוקות בין יזם לדיירים בהתחדשות עירונית: אדריכל מכריע הוא לא בורר

הנוסח הסופי של שני הפרקים אינו מביא בשורה משמעותית במיוחד לענף, ודאי לא ביחס לטיוטת חוק ההסדרים הראשונה שפורסמה בתחילת השנה - אך אילו בשורות בכל זאת יש בו?

השינוי העיקרי ביחס למצב היום: "השוואת תנאים" בין פינוי-בינוי לתמ"א 38

השינוי המרכזי שהביאו איתם פרקי ההתחדשות העירונית הוא שינוי שכבר דובר עליו בטיוטת חוק ההסדרים הראשונה, אך חשוב לציין אותו גם כאן, עם אישור הפרקים, שכן יש לו השפעה על הענף: התאמה או "השוואת תנאים" בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי, כך שגם בתמ"א 38 יופחת הרוב הדרוש המאפשר לנקוט הליכים נגד דייר סרבן, מ-80% כיום ל-67% (שני שליש) מבעלי הדירות בפרויקט לאחר אישור החוק.

עוד נעשתה השוואת תנאים בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי בנוגע לזכויות הקשישים בפרויקטים. אלה זכו להטבות רבות בפרויקטי פינוי-בינוי, כך שבמקרים רבים לא ייחשבו סרבנים, ויוצעו להם חלופות שונות ומענה מקיף לבעיות ולאתגרים שונים. כך למשל, יכול קשיש לרכוש דירה בשווי דירת התמורה בפרויקט, במקום אחר, או לקבל את שווי דירת התמורה בכסף. עד היום הטבות אלה לא התאפשרו בפרויקטי תמ"א 38, ולאחר אישור החוק הן יחולו גם בהם. באותה הזדמנות הופחת גיל הקשישים הזכאים להטבות בתמ"א, 38 מ-80 ל-75.

עו"ד ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן באגמון עם טולצ'ינסקי משרד עורכי דין, שהיה שותף לכל הדיונים ולגיבוש הנוסח הסופי של הפרקים בוועדת הפנים ואיכות הסביבה, מוסיף: "לצד התאמות הללו, החילו גם את עילות הסירוב המפורטות בסעיף 2 לחוק פינוי-בינוי על תמ"א 38, בשינויים המחויבים, כמו גם את ההוראות בנושא צורתה ותוכנה של עסקה וכן את הוראות החוק בעניין חובות הגילוי והשקיפות".  

 עו''ד ישי איצקוביץ' / צילום: יורם רשף

חולה סיעודי יזכה ל"הטבות קשיש"

בשורה חשובה שנכללה בנוסח הסופי של פרקי ההתחדשות העירונית היא החלת ההטבות לקשישים, הן בפרויקטי פינוי-בינוי והן בתמ"א 38, על חולים סיעודיים: עד היום חולים אלה לא חסו תחת החוק ולא היו זכאים להטבות, והנוסח החדש מסדיר זאת.

מדובר על בעלי דירות הנזקקים לשירותי סיעוד ברמות מחמירות המתגוררים במתחם המיועד להתחדשות עירונית, בכפוף להתקיימות תנאים שונים.

עוד נציין בהקשר זה כי נוסח החוק החדש גם מתקן את הוראות חוק מיסוי מקרקעין, על-מנת שתתאפשר העמדת החלופות לקשישים ולדיירים סיעודיים בפטור ממס. "צריך בהחלט לברך על התיקון הזה, שכן לצד היותו חברתי וסוציאלי, הוא מעניק כלי נוסף לרתום בעלי דירות לפרויקטים", מסביר עו"ד איציקוביץ.

הפטור על תמורה במזומן לא ייפגע

בשורה חשובה נוספת נוגעת דווקא לסיעף שהוצא בסופו של דבר מהחוק: בפרויקטי התחדשות עירונית ישנה אפשרות למתן תמורה חלקית או מלאה מצד היזם לדייר, בכסף מזומן ולא בדירה. במשרד האוצר ביקשו לצמצם את ההסדר הזה, כך שהפטור ממס הקיים היום על התמורה במזומן יחול מעתה רק על בעלי דירת מגורים אחת או על קשישים - גם בפינוי-בינוי וגם בתמ"א 38.

בתום דיונים ממושכים בעניין זה, ובשל התנגדות של גורמים שונים, בהם התאחדות הקבלנים בוני הארץ, קבע יו"ר הוועדה, ח"כ יעקב אשר, כי המצב הקיים לא ישתנה. 

 ח''כ יעקב אשר, יו''ר ועדת הפנים / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עסקאות בין יזמים ימוסו באופן מלא

מנגד, החוק החמיר בגישתו ביחס לעסקאות בין יזמים - כלומר במקרים שבהם יזם אחד רוכש מיזם אחר את הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית. עד כה, ובעקבות פסיקת בית משפט בנושא, נהוג היה לקבוע כי כל עוד לא הושלמה העסקה בין היזם המוכר לבעלי הדירות טרם המכירה, לא תיחשב זו כעסקת מקרקעין. החוק החדש קובע כי מדובר בעסקת מקרקעין, וכי יש למסות אותה בהתאם במס רכישה - מה שצפוי להקשות על ביצוען של עסקאות כאלה מעתה ואילך.

הטבות לבעלי עסקים בפריפריה, פטור ממס לבעלי 2 דירות בתמ"א 38

סעיפים נוספים שנכללו בנוסח הסופי ולא הופיעו בטיוטת חוק ההסדרים הראשונה יוכלו להקל באופן נקודתי על דיירים מסוימים בפרויקטי התחדשות עירונית: החוק קובע, למשל, כי בעל עסק שנכלל בפרויקט התחדשות עירונית יזכה למע"מ בשיעור 0% על מכירת הזכויות ועל שירותי הבנייה - אך רק ביישובי הפריפריה. עוד נקבע כי יינתן פטור ממס לבעלים של עד שתי דירות בבניין שאמור לעבור תמ"א 38 (לעומת פטור על דירה אחת בלבד עד כה).

"לצד הברכה בקידום ההסדרים החדשים, יש להדגיש כי קיימים עוד שלל נושאים שהיה מקום לכלול בחוק ההסדרים לצורך קידום ההתחדשות העירונית בכלל, ובפריפריה בפרט", מסכם עו"ד איציקוביץ. "בדיונים עלו לא מעט סוגיות הדורשות הסדרה בחקיקה, וביניהן מרכיב המע"מ המשולם בעסקאות שמעניקים נותני השירותים לבעלי הדירות (עורכי דין, שמאים ועוד). יו"ר הוועדה הצהיר לא אחת במסגרת הדיונים כי גם לאחר אישור החוק יש מקום לקדם תיקוני חקיקה נוספים, וכולי תקווה שאלה יקודמו, במסגרת שיתוף-פעולה רחב יותר מצד אגף תקציבים במשרד האוצר ורשות המסים".