החוליה הכי מסקרנת בשוק הדיור: רוכשי הדירות על הנייר

חוזקה של שרשרת נקבע כידוע לפי החוליה החלשה. כעת, כשהרבה מאוד אנשים מחפשים סימנים למשבר ולהתרסקות מחירים בשוק הדיור, כדאי למקד את תשומת הלב בעשרות האלפים שיקבלו את דירתם החדשה בשבועות ובחודשים הקרובים. רבים מהם קנו אותה הרחק "על הנייר" והתפתו לשלל מבצעי מימון - 80:20 ואפילו 90:10. שלמו קצת עכשיו, ואת היתרה במועד קבלת המפתח.

● איפה אתם יכולים לקנות דירה ב-380 אלף שקל ולקבל תשואה של 6.3%
● היפוך מגמה? מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש מרץ טיפס ב-10%; ערי הדרום בצמרת העסקאות  

כעת, כשהם נקראים לקבל את המפתח, יום חגם מהול בהרבה מאוד דאגה. השילוב של עליית ריבית, שאף אחד לא חזה את מהירותה ועוצמתה, עם העלייה בתשומות הבנייה, הוסיף לרבים מהם משקולות כבדות וגדולות מכדי לצוף. להבדיל מקונים פוטנציאלים חדשים, שמגלים שתנאי המשחק השתנו ומחליטים להתיישב מחדש על הגדר, או בעלי משכנתאות קיימות, שמתמודדים כבר יותר משנה עם החזר חודשי שמטפס בהדרגה, אותם אנשים חוטפים אגרוף אחד מהיר וקטלני. לא בהכרח להם - מי שחתם על חוזה לפני שנתיים או שלוש ראה את מחירי הדיור טסים ב־20%, והוא עדיין יכול לעשות סיבוב פרסה ולצאת ברווח - אלא בעיקר לשוק הנדל"ן המדשדש, שיתקשה להתמודד עם הרבה מאוד סחורה שעשויה לחזור למדפים.

רוב הרכישות הן על הנייר

רוב הישראלים לא קונים דירה חדשה, אלא אופציה לדירה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף 2022 הייתה בישראל כמות שיא של יותר מ־166 אלף דירות "בבנייה פעילה". 40 אלף דירות יותר מסוף 2019. באותו הזמן, היו פה 52.8 אלף דירות חדשות למכירה. לאן נעלמו יותר מ־113 אלף דירות, שנמצאות בבנייה, אך אינן למכירה? אם מנכים דירות שנבנות עבור בעלי הקרקע ודירות עבור דיירים שפונו בפרויקטים של התחדשות עירונית, נשארים עם היקף עצום של דירות שנמכרות עמוק "על הנייר".

בשנים האחרונות, וביתר שאת מאז פרוץ הקורונה, מבצעי המימון לאותן דירות הפכו לפופולריים במיוחד. לפי נתוני האוצר, למעלה מ־70% ממכירות הקבלנים הן של דירות שרחוקות שנתיים לפחות ממסירה. מדובר בשילוב של הבטחה למחיר נוח (פריסייל), הדחקה של המחיר האמיתי (לא פעם המודעות הציגו מראש רק את המחיר הראשוני, "והיתרה באיכלוס"), ואפילו אשליה של "גידור" סיכונים. חוששים שהקבלן יתרסק? רוצים לדחות את המו"מ המתיש מול הבנק? שלמו מעט בחתימת החוזה ואחריכם המבול.

 מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר. רוב הישראלים קונים ''אופציה'' לדירה / צילום: דרור מרמור

​שליש מההכנסה הממוצעת הפך למחצית

אבל אז באמת הגיע מבול. זמן הבנייה הממוצע של דירה בישראל הוא קרוב ל־3 שנים. נסו להיכנס לכיסו וראשו של מי שחתם על עסקה באמצע 2020. בדיוק כשסגרי הקורונה כלאו אותנו בתוך ארבעה קירות ושכנעו הרבה אנשים שהם חייבים דירה בבעלות. הדירה עלתה להם 2 מיליון שקל, אבל הקונה המאושר שילם רק 400 אלף (20%). היתרה באיכלוס - שהגיע כעת, כשמימוש האופציה גדול עליו בכמה מספרים לפחות, גם אם נניח שמצבו הכלכלי וביטחונו התעסוקתי לגמרי יציבים.

1.6 מיליון שקל יתרה לקבלן קפצו ל־1.76 מיליון שקל, רק בגלל ההצמדה למדד תשומות הבנייה שטיפס מאז ב־10%. אבל המחיר הכבד באמת הוא כמובן עלות המימון. לפני 3 שנים, באמצע 2020, הריבית הממוצעת למשכנתה עמדה על 2.4% (לא צמודה למדד). כעת, נכון לאפריל 2023, היא עומדת על 5.5% (נתוני בנק ישראל שפורסמו השבוע). בדוגמה שלנו: על הלוואה של 1.6 מיליון לתקופה של 25 שנה - הפער שהוא ראה מול עיניו בין התשלום הראשון ליתרה אי אז באמצע 2020, גילם החזר חודשי צפוי של 7,098 שקל. אבל כעת, הלוואה של 1.76 מיליון שקל לתקופה של 25 שנה מגלמת החזר חודשי של 10.8 אלף שקל - יותר מ־3,700 שקל תוספת, 50% יותר. במקום שליש מהכנסה ממוצעת של משק בית, המשכנתה נוגסת במחצית. גם אם הם רוצים לקפוץ למים ולהסתכן, לא בטוח שפקיד המשכנתאות שמולם יוכל להסכים. אז נפרוס את ההלוואה לתקופה מקסימלית, של 30 שנה? בריבית הנוכחית, זה יפחית את התשלום ל־9,993 שקל. עדיין כ־2,900 שקל יותר ממה שרוכש ה"אופציה" שלנו ראה מול העיניים לפני 3 שנים.

הישראלים שמגלים או יגלו בקרוב שמחיר מימוש האופציה כבד ומסוכן מדי, שלפעמים מוטב לוותר על חלום נדל"ני כדי לא להתעורר לתוך סיוט פיננסי, הם כרגע החוליה הכי מסקרנת בשוק הדיור.

כוכבי השבוע

מצוין: קרפור אולי כבר כאן, אבל הבשורה עוד לא

קרפור בישראל זו כמובן בשורה נהדרת. לרשת הצרפתית 14 אלף סניפים בעולם, וכניסתה לארץ בהחלט יכולה לשחוק את שולי הרווח של רשתות המזון הוותיקות ושל יבואניות ויצרניות המזון - גם בגלל האלטרנטיבה היכן לעשות את הקניות (50 חנויות נפתחו בשלב ראשון) וגם בגלל האלטרנטיבה איזה מוצרים לקנות (המותג הפרטי מבית קרפור).

אבל המהלך הוא בעיקר ישראלי, ולא צרפתי. אלקטרה "שלנו", מי שהייתה הבעלים של רשת יינות ביתן, חתמה על הסכם זיכיון מול הצרפתים, שלפי שעה כולל בעיקר שינוי שם החנויות שלה לקרפור. בלי תוספת משמעותית של תחרות, כשמרבית החנויות שנפתחו השבוע הן אלה הישנות. בינתיים, המותג הפרטי של קרפור יזכיר לנו אולי טיול באירופה (להבדיל מהמותג הפרטי הזול של "רמי לוי" למשל), אבל צריך עוד סבלנות לפני שנבין עד כמה זו בשורה משמעותית.

בלתי מספיק: 7,000 זוכים מול 90 אלף מאוכזבים 

97 אלף ישראלים נרשמו השבוע להגרלה של משרד השיכון לדירה מוזלת. זה אמנם לא 120 אלף הזכאים שנרשמו באפריל 2022, או 112 אלף שנרשמו ביולי 2022, ועדיין מדובר בכמות אדירה של ביקושים, בעיקר מול כמות ההיצע העלובה שעמדה מנגד. רק 7,000 יזכו לעלות בגורל, ו־90 אלף יאלצו לחכות לפעם הבאה. בפתח תקווה למשל נרשמו 44.3 אלף זכאים, להגרלה על 1,200 דירות. בראשל"צ יתחרו 43.1 אלף על 650 דירות בלבד.

ואם תשאלו קבלנים (ועוד עשרות אלפים שמתפרנסים משוק נדל"ן חי ובועט), בדיוק על זה הם בונים. בזמן שהריבית מכה בביקושים, לא מעט כלכלנים ואחרים מדברים על ירידות מחירים חדות שיגיעו בקרוב, וממשלה שמספרת איך היא משכנעת יותר ויותר אנשים לעבור למודל של חיים בשכירות, עשרות אלפים עדיין חולמים על דירה בבעלות. לפחות את חלק מאלה שלא עלו בגורל הם ינסו לפתות כבר בקרוב.