החובות החלים על מתווך כלפי לקוחותיו בטרם ירכוש את הנכס בעצמו

הכותב מומחה לדיני תיווך

בני זוג לשעבר היו בעלי הזכויות בנכס מקרקעין, נחלה במושב במרכז הארץ. לאחר שהתגבשה בליבם החלטה למכור את הנכס, הם התקשרו בהסכם תיווך עם מתווך מקרקעין. לאחר זמן מה חתמו בני הזוג והמתווך על זכרון דברים לפיו הנכס נמכר למתווך עצמו. כמה ימים לאחר מכן הודיעו בני הזוג על ביטולו של זכרון הדברים, וחתמו על הסכם למכירת הנכס לזוג קונים.

● 2.4 מיליארד שקל ו-100 קומות: עסקת ענק במתחם הבורסה ברמת גן | בלעדי
● עוד 700 דירות לשכונה אחת: איפה נבנים הכי הרבה פרויקטי תמ"א 38?
● המשכנתה שוב מתייקרת: מה יקרה להחזר לאחר עוד העלאת ריבית? | ניתוח

התביעה: המתווך הגיש תביעה לאכיפת זכרון הדברים, אולם היא נמחקה בהסכמה. לימים, הודיעו בני הזוג (המוכרים) לזוג האחר על ביטול ההסכם איתם. השתלשלות העניינים הולידה כמה הליכים משפטיים, ובין היתר הגישו המוכרים תביעה כספית על סך 1.2 מיליון שקל נגד הזוג שרצה לרכוש את הנכס, נגד עורך הדין שייצג את בני הזוג המוכרים, ונגד המתווך.

בתביעה זו נטען כי הנתבעים היו צד לקנוניה שגרמה לכך שהנכס נמכר בסכום נמוך משוויו האמיתי. במסגרת הליך זה, הגיש המתווך תביעה נגד המוכרים לתשלום דמי תיווך.

ההחלטה: בפסק הדין נדחתה תביעתו של המתווך לקבלת דמי תיווך, כיוון שהמתווך הפר את חובת הנאמנות שלו הן כלפי לקוחותיו והן כלפי לקוחותיו הנוספים. למתווך אסור להתקשר בעסקה בעצמו כל עוד לא הציע אותה ללקוחותיו. וכל עוד לא נבדקה ולא מוצתה עד תום האפשרות כי הלקוח/ות יבצע/ו את העסקה. למעשה, אסור למתווך "להתחרות" על העסקה מול לקוח שלו, הכוונה מול הקונה הפוטנציאלי.

על מתווך המתעתד להפוך לבעל עניין אישי בנכס ליתן טרם ביצוע המהלך גילוי מלא ומפורט למוכרים אודות כל המידע שהגיע לידיו בתפקידו כמתווך, לרבות ההצעות שהוצעו על ידי רוכשים פוטנציאליים שהתעניינו בעסקה. לאור החשש לניגוד עניינים מן הראוי כי גילוי זה יהיה בכתב ויהיה מפורט ומקיף ככל הניתן.

כשהמתווך לא דיווח לזוג המוכרים על שיחה בינו לבין זוג הרוכשים הפוטנציאליים לאחר הסכמת המוכרים להפחית את המחיר והודעתם בעקבות ההפחתה כי מדובר "בהתפתחות חזקה מבחינתם", הפר את חובת הנאמנות כלפי המוכרים.

כשהמוכרים היו מוכנים להוריד את מחיר העסקה ל־5 מיליון שקל ואף ל־4.9 מיליון שקל היה על המתווך ליידע על כך את הרוכשים שהיו מעוניינים אותה עת (באופן עקרוני) לרכוש את הנכס. המתווך טען כי לא עדכן את הרוכשים כיוון שהוא בעצמו החל במשא ומתן לרכישת הנכס. בכך, ניצל המתווך הזדמנות עסקית ומנע אותה מלקוחותיו, הרוכשים בפוטנציה. על המתווך חלה חובה להימנע מלהימצא בניגוד עניינים (סעיף 10 לחוק המתווכים). זאת ועוד, חובת הגילוי כלפי הרוכשים הינה בנוסף מכוח סעיף 8 א' לחוק המתווכים הקובע כי מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחות כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

פרשנות:

1. ייתכנו בהחלט מקרים שלאחר שהמתווך פעל מטעם המוכרים ואף מטעם מתעניינים בנכס יחליט לבסוף לרכוש אותו לעצמו.

2. מצב זה אפשרי אך ורק לאחר שהן המוכרים קיבלו מידע מלא מהמתווך אודות רוכשים פוטנציאליים והצעותיהם והן הרוכשים שהתעניינו בנכס קיבלו מידע מלא אודות הנכס וכן אודות נכונות המוכרים להפחתה בתמורה.

3. המתווך יוכל להציע הצעות לרכישת הנכס בעצמו אך ורק לאחר מסירת כל המידע לעיל ואך ורק לאחר שרוכשים פוטנציאלים "ירדו" מהעסקה לאחר שקיבלו את מלוא המידע ולאחר שניתנה להם האפשרות לנהל מו"מ עם המוכרים.

4. כל סטייה ולו הקטנה מהדרישות לעיל תעמיד את המתווך בניגוד עניינים ובהפרת חובותיו החוקיות על כל המשתמע מכך.

ת"א (ראשל"צ) 67066-11-16