מיהי השכונה המובילה בישראל בפרויקטי תמ"א 38 שכבר הושלמו ואוכלסו? באיזו שכונה נוספה כמות יחידות הדיור הגדולה ביותר עם השלמת הפרויקטים? ובאילו יישובים בפריפריה אפשר למצוא במפתיע לא מעט פרויקטים שהושלמו ואוכלסו? ניתוח של נתוני אתר מדלן לשנת 2022 מספק את התשובות.
● מיהי הנציגה היחידה של תל אביב בעשירייה, וכמה פרויקטים כבר הושלמו בטבריה? | ניתוח
● שלמו 2% ממחיר הדירה: המבצעים בשוק הנדל"ן עולים מדרגה, וגם הסיכון ֻֻ| ניתוח
אחת הביקורות המרכזיות על תמ"א 38 נוגעות לכך שמאז יצאה לדרך בשנת 2005 היא מהווה בעיקר "בוננזה ליזמים במרכז", ואינה מטפלת כלל בצורך בחיזוק ובחידוש מבנים בפריפריה. אכן, לאורך השנים המאסה העיקרית של פרויקטים אלו הייתה באזורי הביקוש, אך נתוני מדלן העדכניים מראים כי גם בפריפריה, כולל במקומות מפתיעים למדי, כבר אוכלסו פרויקטי תמ"א 38.
על פי הנתונים, האזור המוביל בארץ מבחינת מספר הפרויקטים שהושלמו ואוכלסו הוא מתחם נגבה שברמת גן, עם 75 פרויקטי תמ"א 38. האזור השני הוא מרכז העיר הרצליה, שם הושלמו ואוכלסו 66 פרויקטי תמ"א 38. השם המפתיע נמצא במקום השלישי: מרכז העיר קריית ביאליק הסמוכה לחיפה, שם כבר אוכלסו 50 פרויקטים. הרביעית היא שכונת החרוזים ברמת גן, עם 40 פרויקטים שאוכלסו, ובמקום החמישי שכונת רמת יצחק ברמת גן ואזור מרכז ודרום העיר רעננה, שבכל אחת מהן אוכלסו 41 פרויקטים.
השכונה הראשונה בתל אביב: רק במקום עשירי
מעניין לראות כי השכונה הראשונה בדירוג זה אשר מגיעה מתל אביב, ניצבת רק במקום העשירי, שכונת לב תל אביב עם 39 פרויקטים. אותו מספר פרויקטים שהושלמו ואוכלסו מציג עוד אזור מפתיע: מרכז העיר נהריה. ככלל, הפריפריה מציגה נוכחות יפה למדי ברשימה זו: בקריית ביאליק הושלמו 65 פרויקטים בסך־הכול, בקריית אתא 48, בנהריה 42 ובקריית מוצקין 31. עוד הושלמו שבעה פרויקטים בפרדס חנה־כרכור, שישה בטבריה, חמישה בבנימינה־גבעת עדה ושלושה באילת.
"ההתחדשות במרכז העיר נהריה היא מקרה מעניין", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן, "שכן מדובר בעיר פריפריאלית שאינה סובלת ממחסור בעתודות קרקע, ושגם היום נבנות בה לא מעט שכונות חדשות שאמורות לספק את הביקושים. עם זאת, חשוב לזכור שבנהריה יש חשיבות עצומה למטרתה המקורית של תמ"א 38 - חיזוק מבנים והקמת ממ"דים בדירות ישנות. זו עיר שתושביה ראו מקלטים מבפנים לא מעט, וזו הסיבה לקיומה של התוכנית מלכתחילה. פרט לכך, למרכז העיר נהריה יש כמה יתרונות שתומכים בביקושים בו: מרכזיותו, הקרבה היחסית ליציאה מהעיר והסמיכות לים".
ולמרות כל זה, מרכז הארץ ואזורי הביקוש הם המובילים את הרשימה: בתל אביב אוכלסו כבר 401 פרויקטים; ברמת גן הושלמו 398 פרויקטים; בירושלים ובהרצליה הושלמו 134 פרויקטים בכל אחת מהערים; בגבעתיים - 83 פרויקטים שהושלמו. בסך־הכול, על פי נתוני מדלן, הושלמו ואוכלסו עד היום 2,652 פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ.
העשירייה הראשונה: רמת גן שולטת
הנתונים כוללים, בין היתר, גם את רשימת עשר השכונות המובילות באכלוס פרויקטי תמ"א 38 על פי מספר הדירות שנוספו לכל שכונה. כפי שנראה כאן העיר הבולטת ביותר היא רמת גן, שלה לא פחות מחמש נציגות בעשירייה הראשונה.
השכונה שבה נוסף מספר יחידות הדיור הגדול ביותר היא שכונת החרוזים ברמת גן, שהוסיפה 754 יחידות דיור עד לסוף שנת 2022. במתחם נגבה, שבו הושלם מספר פרויקטים גדול יותר מאשר בשכונת החרוזים, נוספו 689 יחידות דיור - משמע מספר יחידות הדיור הממוצע בכל פרויקט בשכונה זו נמוך יותר. השכונה המדורגת שלישית היא שכונת רמת יצחק, גם היא ברמת גן, עם 674 יחידות דיור. האזור המדורג רביעי ברשימה הוא מרכז העיר הרצליה, שם נוספו 625 יחידות דיור. חמישי - מרכז העיר חדרה, עם תוספת של 555 יחידות דיור.
"שכונת נגבה ברמת גן היא אלופת התמ"א הבלתי מעורערת", מציין קופל. "היא מחזיקה במקום הראשון במספר הפרויקטים, ובמקום השני בתוספת יחידות הדיור. יש לכך כמה סיבות, ואחת מהן היא שזו פשוט שכונה גדולה מאוד מבחינת שטח הבניינים ומספר הבניינים. הסיבה העיקרית השנייה היא מדיניות פרו־תמ"א שבה נקטה עיריית רמת גן במשך שנים. העירייה הקלה מאוד באותה תקופה על תהליך קבלת היתרי תמ"א, ושכונת נגבה, שהייתה עד אז שכונת מעמד בינוני שקטה עם בניינים בני 3־4 קומות, הייתה מועמדת אידיאלית להתחדשות.
"בנייה של 75 פרויקטים ותוספת של כמעט 690 דירות לשכונה אחת פירושן שינוי מהותי בדמותה של השכונה, לא רק חיצונית אלא גם חברתית. אלפי אנשים התווספו אליה, והיא לאו דווקא הייתה מוכנה לכך מבחינת תשתית - ולראיה הפקקים הכבדים שנוצרים ביציאה ובכניסה ממנה מדי יום". לפקקים ולבעיות התחבורה נקדיש כתבה נפרדת בשבוע הבא.
נציין כי גם בעשירייה זו לתל אביב נציגה אחת בלבד, שכונת נווה שאנן, שם נוספו 517 יחידות דיור במסגרת הפרויקטים המאוכלסים. ברשימה עוד שתי שכונות מרמת גן - נווה רם ומרכז העיר ג' - וכן רובע ו' באשדוד ומרכז העיר קריית אתא.
מחוץ לנתונים: העומס על התשתיות
כשמדברים על תוספת יחידות דיור, חושבים בדרך כלל על העומס על החניה והצפיפות בכיתות. אבל לתוספת כזו של יחידות דיור יש השלכות רחבות על הדיירים הוותיקים והחדשים, על המרחב הציבורי, על המחירים בכל העיר, ועוד. המחקר על ההשלכות נמצא רק בראשיתו.
מחקר שנעשה בעבר באוניברסיטת תל אביב על ידי החוקרים משה שמאי וד"ר רוית חננאל מיפה את השינויים שעוברות שכונות שחוות תוספת מהירה של דירות תמ"א 38 (הם בדקו את שכונת קריית שרת מערב בחולון): כשלשכונה נוספות יותר דירות גדולות וחדשות, וכך נוצר היצע מגוון של דירות בשכונה - חדשות וישנות, קטנות וגדולות. אולם החוקרים מצאו שהיתרון הזה זמני בלבד: ככל שהפרויקטים מתרבים, הדירות הישנות והקטנות - שהן גם הזולות יותר - נעלמות מן השכונה. החוקרים קראו לרשויות המקומיות להתערב ולדרוש תמהיל דירות מגוון כבר בשלב מתן ההיתרים. "צריך להשאיר מספיק דירות של שלושה חדרים לאלה אינם צריכים ואינם יכולים להחזיק דירה גדולה. קשישים לא צריכים יותר מ־3 חדרים. יצירת תמהיל דירות אינו להפוך את כל הדירות ל־4 ו־5 חדרים, שזה מה שעושה היום התמ"א. אפשר להפוך דירות ארבעה חדרים לשתי דירות של שני חדרים. יש קשישים שגם זה מתאים להם", אומרת חננאל.
מחקר אחר, שנערך על ידי עופרי חותה ציטלין מקק"ל ודניאל אורנשטיין מהפקולטה לארכיטקטורה בטכניון, בדק מה קרה למרחב הציבורי בשכונת כרמליה בחיפה ובקטע מרובע 4 בתל אביב, שבוצעו בהם פרויקטים רבים של תמ"א 38. המחקר פורסם בספטמבר 2022 בכתב העת אקולוגיה וסביבה. החוקרים בחנו את השינוי בשיעור השטחים הבנויים במגרשים - שטחי תכסית המבנה, שטחים ירוקים ושטחים מרוצפים לפני מימוש התמ"א ואחריו.
על פי החוקרים, "כשהחצרות המשותפות נבנו במקור, הן היוו כמעט שני שלישים משטח השכונה. עם מימוש התמ"א השטח הירוק בכל מגרש מצטמק בחצי עד שליש משטחו בממוצע, ושליש מהשטח הירוק הופך לשטח בנוי או מרוצף. השטחים הירוקים הנותרים מקוטעים ולא יוצרים המשכיות, עצים נכרתים, והחזיתות הירוקות של המגרשים אובדות".
החוקרים מזכירים כי לשטחים הירוקים בעיר יש חשיבות בהיבט הביולוגי (שימור המגוון האקולוגי), בהיבט הפיזי (שימור שטחים מחלחלים, מניעת עומסי חום), בהיבט חברתי ובריאותי (מקום מפגש, אסתטיקה ויופי לעיר, רווחה נפשית), ובהיבט הכלכלי. בשורה התחתונה, הם קובעים, "יש לתכנן שכונות בראייה אסטרטגית והוליסטית שמביאה בחשבון את השכונה והשטחים הסובבים אותה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
