השבוע בנדל"ן: תוכנית לבניית שני מגדלים ליד הסינמה סיטי בגלילות

שוק הנדל"ן עקשן, לפחות בכל הקשור לירידות מחירים, ומדד מחירי הדירות אינו ממהר לרדת כפי שפוליטיקאים ואחרים היו מעוניינים שיירדו. כפי שצפינו בשבוע שעבר, מדד מחירי הדירות הזה לא ירד, על אף הלחצים הגדולים שמופעלים עליו מצד העלאות הריבית. הסיבות: בעלי דירות פרטיים אינם רוצים להוריד את מחירי הדירות שלהם, ורבים מהם מעדיפים לדחות את המכירה למועד אחר; הרוכשים שנותרים בשוק הם אנשים אמידים יחסית, שיכולים להתמודד טוב יותר על הריביות הגבוהות ולרכוש דירות במחירים גבוהים. ואולם, בתוך מספר חודשים לא רב, גם המדד הזה יתחיל להראות מינוסים.

יום שני 22.5 

1. חידוש תוכנית תמ"א 38 בעיר הרצליה

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב תדון בחידושה של תוכנית הר/2213 בהרצליה. תוכנית זו נועדה ליישם את העקרונות של תמ"א 38 בעיר, והיא תוכננה על פי סעיף 23 לתמ"א 38, שמאפשר לרשויות מקומיות לערוך תוכנית כוללת לתמ"א 38 בשטחן, במקום לדון פרטנית בכל בקשה ובקשה שמוגשת להן ישירות מכוח התמ"א. התוכנית אושרה לראשונה ב־2013, ואולם תוקפה מוגבל לחמש שנים, ועל כן היא אושרה מחדש ב־2018, והשנה הגיעה העת לחידושה. הוועדה המחוזית תדון באפשרות לחדש אותה, ונראה כי היא תחודש לחמש שנים נוספות.

● עם השוואה בין פינוי-בינוי לתמ"א 38, ובלי מהפכות: אושרו פרקי ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים
● "קיצוץ" מחירי המינימום והשומה בחצי לא עזר: כישלון שני ברציפות למכרז "דירה להשכיר" בהרצליה 

2. תוכנית לבניית שני מגדלים ליד הסינמה סיטי

תוכנית חשובה נוספת בה תדון הוועדה המחוזית תל אביב מצויה ברמת השרון, על מגרש בן 44 דונם, שממוקם מזרחית לכביש החוף, צפונית למתחם הסינמה סיטי. על המגרש חלה תוכנית ישנה יחסית, ואולם לאור פינויו של שדה דב וביטול נתיבי הטיסה שהובילו אליו וממנו, הוסרו מגבלות הגובה שחלו על המגרש הזה. כיום, מקודמת עליו תוכנית להקמת שני מגדלים בני 50 קומות בשטח כולל של כ־109 אלף מ"ר, מעל לשלוש קומות מסחר של כ־47 אלף מ"ר.

● מגדל של 40 קומות ודירות בשכירות מפוקחת: לקראת היתר הבנייה הראשון בשדה דב
● משרדי הממשלה אמורים לעבור לבירה, אך מוצאים דרכים להישאר בת"א

3. מחיר מטרה בקרית שמונה: הנחה של 300 אלף שקל

ארבעה מכרזי קרקע ל־243 דירות במתחם בימת תל־חי בקרית שמונה ייסגרו ביום זה. שני שלישים מהדירות שיוקמו במקום יוקצו לדיור מוזל במסגרת "מחיר מטרה", לפי מחיר בסיס של 8,000 שקל למ"ר לא כולל מע"מ, ממנו מחושבות ההנחה שאמורה להגיע ל־20%, והמגבלה שאוסרת שההנחה תעלה על חצי מיליון שקל.

לפי תחשיב תיאורטי, דירת 100 מ"ר חדרים מוזלת במתחם זה תעלה כ־800 אלף שקל, וגובה ההנחה יגיע לכ־300 אלף שקל. מדובר בהנחה נכבדה לעומת מה שהיה נהוג בעיר, והיא נעוצה ב"מקדם ההצמדה" הגבוה (10.3%), שנחשף בזמנו בגלובס כמנגנון שבו משתמשת רמ"י להקטין את ההנחות שמקבלים זוכים במרכז הארץ, ולהגדיל את אלה שמקבלים זוכים בפריפריה.

עד כמה ההנחה הגבוהה (יחסית) הזו יכולה לעמוד בהשוואה להגרלות קודמות שבוצעו בעיר? בשנה שעברה, נערכו בשכונת יובלים בעיר כמה הגרלות. הראשונה נערכה על קרקע שהיזם שלה זכה בה ב־2018. המחיר למ"ר שנקבע באותה קרקע הגיע ל־5,754 שקל למ"ר; בהגרלות אחרות, היזמים זכו בקרקעות ב־2020 והדירות נמכרו לפי 6,888 שקל למ"ר. ההגרלה הצפויה, אם כך, תהיה יקרה יותר ומחירי הדירות יגיעו ל־7,488 שקל למ"ר (לאחר הוספת המע"מ וקיזוז הנחה). אז אולי ההנחה תהיה גדולה יותר מבעבר, אבל ניכר שעליות המחירים לא פסחו על תוכניות הדיור המסובסדות.​

● זכיתם בהגרלה? תתכוננו לשלם עוד מאות אלפי שקלים על הדירה
● נתוני המדד מגלים: זה הסקטור שמושך את מחירי הדירות כלפי מעלה

יום רביעי 24.5

4. דיון בתוכנית המתאר של עראבה

הוועדה המחוזית צפון תדון בישיבתה בין היתר בתוכנית המתאר ליישוב עראבה, שהופקדה כבר ב־2020 ומאז דנו בהתנגדויות לה. בעראבה מתגוררים כ־27 אלף תושבים והתוכנית מכוונת לתוספת של 5,900 יחידות דיור.

●  ועדת השרים לענייני דיור אישרה היום כ-12 אלף יחידות דיור חדשות: אילו ערים זכו בהן?
● פינוי-בינוי בנוף הגליל: "בעקבות הפרויקט התעורר השוק בשכונה"