על התסריט הזה חולם כל יזם, בוודאי מי שאינו משתייך לעולמות ההייטק: בשנת 2006 מכרו שלושה יזמים באמצע שנות ה־30 לחייהם את רשת המרכולים התל אביבית שהקימו, AM:PM, לחברת תחנות הדלק דור אלון שהוביל דודי ויסמן, תמורת כ־150 מיליון שקל. המחיר המפולפל ששולם תמורת רשת שייצרה באותו זמן רווח של מיליוני שקלים בודדים, הוסבר בעיקר בפוטנציאל ההתרחבות של הרשת והמותג "התל אביבי" שנבנה בתוך שנים ספורות. מי שעמד מאחורי המכירה היו האחים רן וגל בלינקיס, וחבר הילדות שלהם גיא אדרי, שפתחו את הסניף הראשון של AM:PM בשנת 2001, וניהלו ערב מכירת הרשת יותר מ־20 סניפים.
● בכירה בסיטי ממליצה על מניות AI, בריאות וסייבר: "לא רצוי לחכות בצד" | ראיון
● לא רק בתל אביב: חנויות הנוחות תופסות תאוצה למרות יוקר המחיה
● "הנכס הכי גדול שרכשתי הוא 52 מ"ר": המעצבת שמאמינה בהשקעה בדירות קטנטנות | כסף בקיר
בבוקר שאחרי המכירה, אתם מתעוררים עם עשרות מיליוני שקלים בחשבונות הבנק שלכם. למה לא לפרוש וליהנות ממנעמי החיים?
בראיון עם גלובס מבטל רן בלינקיס את הרעיון מכל וכל: "שלושתנו לא הטיפוסים של 'לשבת רגל על רגל'. אנחנו אנשי מעשה אנרגטיים שאוהבים את העשייה ויצירת הערך. זה משעמם לנוח".
היום, כשסופרמרקטים בתוך העיר הפכו לטרנד לוהט בעולם הקמעוני פוסט מגפת הקורונה, קשה להיזכר שבתחילת המילניום הקונספט של AM:PM נתפס כמהפכני, וכבש את האוכלוסיה התל אביבית הצעירה. זו אימצה בחום את האפשרות לעשות את הקניות בסופרמרקט השכונתי, מרחק כמה דקות הליכה, גם אם הוא יקר משמעותית מהקניות מחוץ לעיר, או כמו שמגדיר זאת בלינקיס: "ראינו מולנו סלי קניות קטנים, אבל עם הרבה כניסות".
רן בלינקיס | תעודת זהות
אישי: בן 51, נשוי + 4 ילדים, מתגורר בת"א
מקצועי: בעלי חברת סיטי בוי, המחזיקה ויוזמת נכסי נדל"ן בתחום המגורים, המשרדים והמסחר בת"א. שותף במגוון עסקים נוספים. ייסד בשנת 2001 עם שותפים את רשת המרכולים AM:PM
עוד משהו: עזב את ביה"ס התיכון לטובת עבודה בפיצריה ובהמשך נכנס לעסקי הפיצוציות. בין תחביביו כיום - שחייה בים
בראיון לגלובס הוא משחזר כי "באותה נקודת זמן, אזור שנת 2001, כמעט ולא הייתה תחרות בתחום המרכולים בתל אביב. כך יצא שהשגנו פוזיציות טובות ברכישת נכסים והשכרתם לרשת, בדרך שמשרתת אותנו עד היום. תוך כדי תנועה התמקצענו והרחבנו את החברה גם לעסק של מכירת פירות וירקות. המרווח בסגמנט הזה, התברר לנו, הוא אולי הכי גבוה בשוק המזון. בלי להבין בזה דבר הלכנו לשוק הסיטונאי, למדנו את העסק, קנינו משאית קירור, ותוך חודש היה לנו מרלו"ג (מרכז לוגיסטי) ששימש את סניפי הרשת והכפיל את הרווחיות שלה. השלישייה הזאת, שאני אחד מתוכה, היא שילוב כוחות מדהים".
"רוכשי הדירות מתחילים לחזור"
מאז האקזיט ב־AM:PM, מתמקד בלינקיס בעיקר בתחום ייזום הבנייה בתל אביב, שם התחולל בשנים האחרונות בום נדל"ני חסר תקדים. בפרוטפוליו שבו הוא מחזיק, רובו באמצעות חברת יובלים סיטי בוי (שבה הוא שותף עם איציק ברוך), כלולים לדבריו בנייה בשלבים שונים של מאות יחידות דיור בשכונת פלורנטין וסביבתה (בארבעה פרויקטים) וצבר להקמה של עוד כ־1,000 יחידות דיור ושטחי תעסוקה ומסחר בדרום ומרכז תל אביב. צבר זה כולל קרקעות בשטח של 20 דונם במתחם חסן ערפה (סמוך לרחוב יצחק שדה).
איציק ברוך, יובלים / צילום: כפיר זיו
בנוסף, יחד עם "השותפים המיתולוגיים" כדבריו, האח גל וגיא אדרי, הוא מחזיק באמצעות חברת "אקזיט" בכ־10 נכסים מסחריים ברחבי תל אביב, שרובם מושכרים כסניפים ל־AM:PM, ועוד חמישה בניינים לפיתוח, כולם במרכז העיר. בשבוע שעבר מכרו את אחד מהסניפים המושכרים לרשת שייסדו, חנות של 210 מ"ר באבן גבירול־פינת ז'בוטינסקי בתל אביב, למשקיע פרטי. תמורת המכירה, 21 מיליון שקל, משקפת מחיר של כ־100 אלף שקל למ"ר ותשואה של 5.6%. "יש ביקוש מטורף בזכות המיקום האסטרטגי של הנכס, הדייר האיכותי וחוזה שכירות ארוך וצמוד מדד", מסביר בלינקיס. "סופרמרקט ששוכר לטווח ארוך זה כמו אג"ח, חוזים צמודי מדד עם שכר דירה נאה בצידם".
עוד מחזיקים שלושת היזמים בזיכיון ליבוא מוצרי החשמל של המותג הסיני הייסנס, לצד שותפים המשתייכים לתחום - חברת ניופאן בטלוויזיות של המותג (מוצרים חומים), וקבוצת ח.י במקררים והמזגנים (מוצרים לבנים).
כיצד מושפעים העסקים שלך מהריבית שמזנקת ופוגעת ביזמי הנדל"ן?
בלינקיס: "ברמה האישית, אני חושב שקורה משהו חיובי בתחום בשבועות האחרונים. מה שהשפיע עלינו משמעותית היה לאו דווקא נושא עליית הריבית, אלא יותר המאבקים סביב הרפורמה המשפטית. כמובן שהריבית זה 'האירוע', אבל נראה שמה שהכניס את האנשים להיסוס מסוים בנוגע לנדל"ן היו ההפגנות.
"ברגע שנושא ההפגנות התחיל להירגע, ואני ניזון בעניין הזה מהחדשות כמו כל אזרח אחר במדינה, אני מרגיש תנועה מחודשת במשרדי המכירות. אנשים שקונים לעצמם או לילדים שלהם דירות, מתחילים לחזור. עד לפני שבועיים פחות הרגשנו תנועה כזאת".
ועדיין, הריבית הגבוהה לא מאתגרת?
"אנחנו נותנים 'פייט' לתשואה שיש בפיקדון הבנקאי. בפרויקט באלנבי 100, אנחנו נותנים למשקיע אפשרות לקנות דירה ולקבל, אם הוא רוצה, שירותי ניהול לצורך השכרה ב־AirBNB. זאת על מנת לייצר לו תשואה של מעל 4.5% על דירה שרכש תמורת סכום של 3.6 עד 4 מיליון שקל".
הפסד כבד ב"כביש החכם", וזה שנמנע בחברת הקנאביס
לא כל השקעותיו של רן בלינקיס האירו לו פנים. אחת כזו שהסבה לו הפסד לא קטן, על הנייר בינתיים, היא זו שביצע בחברת הטכנולוגיה אלקטריאון וירלס, העוסקת בפיתוח טכנולוגיית "כביש חכם" שנועדה לאפשר טעינת רכבים חשמליים תוך כדי נסיעה.
בלינקיס השקיע בחברה בימי החלומות הטכנולוגיים הגדולים בשווקים בשנים 2020-2021, שבהם נסחרה החברה בבורסה בת"א בשווי של מיליארדי שקלים. נכון להיום הוא מחזיק 7% ממניותיה, בשווי של פחות מ־50 מיליון שקל. זאת לאחר שמניית אלקטריאון צנחה ביותר מ־70% בשנתיים האחרונות.
ההשקעה הזו הסבה לבלינקיס, על פי ההערכות, הפסד של כמה עשרות מיליוני שקלים "על הנייר". עם זאת לדבריו, "כמו שאני קונה מגרש ולא בודק כל יום בכמה שוויו עלה או ירד, כך גם כאן. לדעתי אלקטריאון יכולה לשנות את העולם ולפתור בעיה שקיימת עם הגידול המטורף ברכישת רכבים חשמליים, כשפתרון הטעינה הקיים הוא כמו טלפון עם כבל.
"החברה תוכל להיות 'תחנת הדלק' הכי גדולה בעולם. טכנולוגיה של כביש חשמלי וטעינה דינמית יכולה לתת פיתרון, בדיוק כמו שאנחנו ב־AM:PM נתנו פתרון שאיפשר לקנות מוצרי סופרמרקט בעיר בצורה נורמלית".
במקרה אחר, בלינקיס עמד בראש קבוצת משקיעים שתכננה להזרים סכום של כ־18 מיליון שקל לחברת הקנאביס הרפואי קאנומד בשנת 2019, שלהי תקופת הפריחה הקצרה של הענף בישראל. בשנים הבאות התמוטט הענף וקאנומד עצמה נעלמה, לאחר שהפכה לאחרונה לחברת נדל"ן.
למזלו של בלינקיס הסכם ההשקעה בוטל. "היה אז הייפ וחשבתי להשקיע בזה, כמו עוד כל מיני חברים", סיפר. בסופו של דבר הוא השקיע על פי ההערכות כמה מיליוני שקלים במניות אינטרקיור, החברה הגדולה והמצליחה בענף הקנאביס המקומי.
"חסרות קרקעות, ואין דירות להשכרה בתל אביב"
גם ההאטה בהייטק מבריחה על פי ההערכות קוני דירות פוטנציאליים.
"השפל בהייטק בהחלט מורגש. אבל אנחנו כיזמים לא קנינו בשנה וחצי האחרונות קרקעות. כל המגרשים שיש לנו, בין שמקימים עליהם דירות כעת או שנמצאים בשלב התכנון, נקנו במהלך 15 השנים האחרונות. כך שגם אם עכשיו יש ירידה משמעותית במכירות, אנחנו יכולים לתת הנחה ללקוחות, למשל באמצעות שירות של אבזור ועיצוב הדירה על חשבון היזם, שנעה בין 5% ל־7%. אפשר היום לקבל 'סוכריות' מהיזם שלפני חצי שנה לא יכלו בכלל לחשוב עליהן".
פרויקט חזנוביץ' / צילום: תמיר רוגובסקי
בלינקיס מזכיר ששוק השכרת הדירות בתל אביב חזק במיוחד: "אנחנו בעלים של בניינים בכל מיני נקודות בעיר, ואין דירות להשכרה. בכל דירה, חוזה שכירות שמתחדש מטפס למחיר גבוה יותר ב־10%-15%. אז נכון שיש כיום 'בטן' בענף (האטה מסוימת, ח' ש'), אבל תל אביב זו תל אביב. על פני ציר הזמן יכולה להיות ירידת מחירים, אבל בל נשכח שהיא מגיעה לאחר שבשנתיים האחרונות הייתה עלייה חדה למדי".
עליית הריבית לא תוביל לדעתך לירידה במחירים בטווח הארוך?
"אני חושב שעליית הריבית תהיה לתקופה של לא יותר משנה קדימה. חשוב לזכור שיש צורך אמיתי בדירות, ואין מספיק קרקעות בתל אביב. אז יכול להיות שתהיה ירידה מסוימת, אבל לאורך זמן תל אביב חזקה ואני חושב שהמחירים יחזרו לטפס. זה לא מקום כמו דימונה או חדרה, שם אפשר להפשיר עוד קרקע של 500 דונם לבנייה. כאן אין הרבה קרקעות זמינות וגם אין הרבה תוכניות תמ"א (בדרום ומרכז תל אביב), להבדיל מאזור הצפון הישן".
איפה אתם מוכרים כיום?
"בשכונת פלורנטין אני השחקן הכי גדול. יש לנו בשלבי ביצוע שונים 160 יחידות דיור שאותן נסיים לקראת סוף אוגוסט השנה (לקראת קבלת טופס 4). בנוסף יש לנו שם עוד מספר פרויקטים, ובסך־הכול נבנה שם מעל 500 יחידות דיור".
מה התוכניות שלכם במתחם חסן ערפה?
"התחלנו לרכוש קרקעות שם עוד ב־2007. זהו מתחם שהשטח הכולל בו משתרע על פני 81 דונם, והייתה שם בעיקר פעילות של מוסכים בעבר. כיום מתוכננת בו הקמה של 14 מגדלים. אנחנו וחברת אקרו נדל"ן הבעלים הכי גדולים במתחם. לפני שבועיים אושרה תוכנית בניין עיר (תב"ע) להקמה של 300 אלף מ"ר של שטחי מגורים, תעסוקה ומסחר".
המגדל המתוכנן במתחם חסן ערפה / הדמיה: ישר אדריכלים
"בחנו הנפקה בבורסה, ואז הגיעה הצעה מויסמן"
בלינקיס (51), נשוי ואב לארבעה ילדים, בנה את דרכו בעולם העסקים בעשר אצבעות. הוא גדל ברעננה ובהמשך ברחוב צידון, בצפון הישן של תל אביב, לא רחוק מאזור הבילויים השוקק כיום של נמל תל אביב. הוא איש עבודה בכל רמ"ח איבריו. במהלך התיכון ברעננה עזב את לימודיו בכיתה י' לטובת עבודה בפיצרייה: "תמיד היו לי כל מיני יזמויות", הוא אומר.
בהמשך עבר לתחום ה"פיצוציות", אותן חנויות קטנות בתוך העיר הפתוחות לאורך כל שעות היממה ומוכרות חטיפים ומשקאות לצד סיגריות וטפסי הגרלה. בלינקיס פתח בגיל 22 פיצוצייה צמודה לקולנוע "תל אביב" המיתולוגי, סמוך לכיכר דיזינגוף. בשנים הבאות הקים יחד עם אחיו גל ועם חבר הילדות אדרי עוד ארבע פיצוציות ברחבי העיר.
באמצעות אותן פיצוציות, שנשאו את השם AM:PM, זיהו השותפים את הנישה של חנויות נוחות שפתוחות סביב השעון ומציעות מוצרי סופרמרקט במחירים גבוהים יותר. "מול הפיצוצייה שלנו ברחוב דיזינגוף נפתח סניף סופרמרקט, וזה הוריד את התנועה אלינו ב־80% באותו יום. מיד הבנתי שאנחנו צריכים לעשות 'שיפטינג' מפיצוציות לסופרמרקטים שעובדים 24/7. יומיים אחר כך כבר חתמנו על החוזה הראשון להקמת הסניף הראשון של הרשת ברחוב בן יהודה, ליד 'בית אל על'. באותה שנה הקמנו עוד שני סניפים ומכרנו את כל חמש הפיצוציות".
סניף של AM:PM / צילום: Shutterstock
במהלך שנת 2006, כשהרשת מנתה כבר כ־20 סניפים, התחילו השותפים הצעירים לחשוב כיצד לקחת את עסקיה לשלב הבא. "לפני המכירה, חשבנו ללכת על הנפקה של הרשת בבורסה", מספר בלינקיס. "פנינו לחברת הייעוץ גיזה, ותוך כדי תנועה התחילו להגיע כל מיני הצעות רכישה מצד שחקנים מהשוק". אחד מהם היה דודי ויסמן, מבעלי דור אלון, שהציע לרכוש את הרשת תמורת סכום של 143 מיליון שקל.
שלושת היזמים הצעירים העדיפו את מכירת הביזנס שהקימו על פני מהלך ההנפקה, שהיה אומנם משאיר את השליטה בידיהם, אך גם היה כרוך בעלות כלכלית לא מבוטלת, בחשיפת נתוני הרשת, בדיווחים על כל אירוע מהותי והעסקת דירקטוריון מקצועי ורחב.
אבל לויסמן היו תנאים, הוא רצה רשת גדולה יותר. "הגענו להבנה עם דודי לגבי המחיר והתנאים לעסקה. באותו זמן כבר היו לרשת 21 סניפים, והוסכם כי כחלק מהעסקה אנחנו נאתר ונקים עוד 20 סניפים חדשים, בתקופה של שלוש שנים", נזכר בלינקיס. "השלמו את המשימה בתשעה חודשים בלבד וקיבלנו מדור אלון תשלום נוסף של 12 מיליון שקל.
"אגב, כל הסניפים של AM:PM שהקמנו באותה תקופה - פעילים עד היום".
כתבות
ני"ע
