כך תפחיתו את הסיכון להונאות נדל"ן בהשקעות בחו"ל

הכותב הוא מייסד משותף ומנכ"ל Lendai, חברת פינטק ישראלית המעניקה מימון לרכישת נדל"ן עבור משקיעים שאינם תושבי ארה"ב

לאחרונה שמענו שוב (בתחקיר של אדווה דדון) על יזם נדל"ן שמכר, לכאורה, לרוכשים ישראלים דירות הרוסות, מוזנחות ובמצב גרוע מאוד מבלי שהיו מודעים לכך. המחיר היה נמוך, התשואה הייתה גבוהה והפיתוי היה גדול מדי. אותו יזם שנחזה להיות רהוט, אמין ו"בגובה העיניים", פעל גם דרך משווקים והזרים תשואה למשקיעים כבר מהיום הראשון. כשבשנה השנייה התגלו הבעיות.

הנה כמה עקרונות שאם תדבקו בהם בתור משקיעים, תוכלו להקטין את הסיכון לרכישת בתים פרטיים בארה"ב שלא יניבו לכם תשואות, או שיגרמו לכם להפסיד כסף. 

● זיהום אוויר בלתי סביר מבסיס תל השומר מאיים על בניית אלפי דירות חדשות | בלעדי
● לצורך אכיפה שוויונית: בית המשפט הורה שלא להרוס מרפסת שנבנתה ללא היתר 

1. רכשו ידע בעצמכם

המשקיעים חייבים לרכוש ידע בעצמם, כמעט מא' עד ת'. ידע הנוגע לתהליך ההשקעה, השוק ומאפייניו. כפי שבישראל רוכשי דירה יודעים שנכס צריך להירשם בטאבו או בדרך אחרת, גם בארה"ב הם צריכים להכיר סוגיות מקצועיות חשובות. החל מהתשואה של נכסים באזור, בדיקת הנאותות, ביטוח הנכס, ההגנות המשפטיות הקיימות, אחריות היזם, תופעות מזג אוויר קיצוני, מיסוי ועוד.

2. בצעו בדיקת נאותות לנכס

לא משתלם לטוס אלפי קילומטרים לארה"ב? אין מה לעשות. בעסקאות כאלה מורכבות, אין תחליף ל־Boots on the Ground, כלומר להגעה פיזית אל הנכס. אם אין לכם אפשרות לעשות זאת בארה"ב תוכלו למצוא בעלי מקצוע שיבצעו עבורכם בדיקה פיזית, כלכלית ומשפטית לנכס ולסביבתו.

 יאיר בנימיני / צילום: רז רוגובסקי

לא משנה איזה גורם ליווה אתכם בעסקה, מומלץ להשקיע עוד מאות דולרים נוספים, בהזמנה של גורם נוסף, חיצוני ובלתי תלוי שיבחן את הנכס מבחינה פיזית וינסה לאתר פגמים או כל היבט שדורש שיפוץ, תיקון או שעלול ליצור תקלות בעתיד ולהוריד את ערך הבית. בארה"ב נהוג להזמין מומחה שנקרא אינספקטור, שיבצע עבורכם Inspection. בחרו בעצמכם אינספקטור שיש לו ניסיון עם נכסים באזור, והוא בעל המלצות רבות ברשת. הוא יעביר לכם דוח מפורט על כל הבדיקות שעשה, אז תצטרכו לבחון בעצמכם את המסקנות שעלו ממנו, ובמידת הצורך גם לנסות להבין יחד עמו מה המשמעות של הדברים המהותיים שנמצאו. צריך להבדיל בין עיקר לטפל. בין תקלות מהותיות שצריך לציין אותן בדוח לכאלה שאפשר לחיות איתן, והן לא סיבה לפוצץ עסקה. לאחר שהגיש לכם את הדוח נסו לקבל הצעת מחיר משלושה בעלי מקצוע לפחות עבור תיקון של כל תקלה. לא תמיד ההצעה הכי זולה היא הכי משתלמת. זכרו שכל הסכמה שהגעתם עמו צריכה להיות בכתב.

3. בחנו את שוק הנדל"ן המקומי

מה שווי המכירה של נכסים באזור והזמן הממוצע שלוקח למכור אותם, האם יש באזור הגירה חיובית או שלילית, מקומות תעסוקה, תופעות מזג אוויר קיצוניות, ועוד. בחנו גם את מצבה הפיזי של השכונה, האם היא מטופחת או מוזנחת, המעמד הכלכלי של האוכלוסייה, גובה השכר הממוצע ועוד. השוק בארה"ב כל-כך משוכלל שהיום את רוב הנתונים האלה אפשר למצוא באתרים, כמו: Neighborhoodscout ,Census.gov ,Zilow.

4. הימנעו לחלוטין מהעברה של כספים ישירות

לא לאדם פרטי או לכל חברה שאינה "טייטל קומפני" - בישראל כדי לאמת את זהות הבעלים של הנכס ולוודא שאין עליו כל חוב, שעבוד או עיקול, מבצעים בדיקה בטאבו. בארה"ב יש חברות שנקראות טייטל קומפני, שאליהן אתם מעבירים את כספי הרכישה, ושמבצעות את הבדיקה עבורכם. הן גם מעניקות לכם ביטוח במקרה של תביעות עתידיות, אם למשל אדם אחר טוען שהוא הבעלים החוקי של הנכס.

5. הגורם המלווה את המשקיע מישראל או ארה"ב לא יכול להיות צד בעסקה

מלווה המשקיעים או המתווך שמלווה אתכם בעסקה, אסור שיהיה גם הבעלים של הנכס. הסיבה היא שבדרך כזו נוצר ניגוד אינטרסים מובהק. מלווה המשקיעים אמור להיות מי שמייצג אך ורק את הצד שלכם כמשקיעים. הוא אמור לסייע לכם במציאת העסקה הטובה ביותר. אם הוא זה שמוכר לכם את הנכס בפועל, המשמעות היא שאין מי שמייצג אתכם.

6. צמד המילים הכי מסוכן שתשמעו הוא "תשואה מובטחת" 

אחת מהטכניקות הכי קלאסיות, שבהן משתמשים הנוכלים השונים. אם אומרים לכם מדובר בתשואה מובטחת, קחו את הרגליים ותלכו מהמקום. בנדל"ן אין תשואה מובטחת. יש כל-כך הרבה גורמים שנכנסים למשוואה, שאי אפשר לצפות אותם, ושעלולים לשנות את התשואה שיניב הנכס. בטח בתקופה תנודתית כמו זו: החל מהריבית במשק, סכסוכים גיאופוליטיים, מגפות, תופעות מזג אוויר ועוד.

7. נורת אזהרה בוהקת נוספת

אם היזם מציע להעביר לכם בעצמו מראש צ'קים על תשלומי שכר הדירה - מאחר והחברה המלווה אתכם היא איננה צד בעסקה, היא לא אמורה לשלם לכם את כספי השכירות. נכון שזה נשמע מבטיח ובטוח, אבל התחייבות של הגורם המלווה לשלם לכם את שכר הדירה, משמעו סבירות גבוהה שמדובר בעסקה שאינה טובה עבורכם.

8. הימנעו מלבצע את העסקה דרך חברה משווקת בלבד

זו פרקטיקה בעייתית ומסוכנת מאוד. לרוב, לחברות שיווק לא יהיה את הידע, ההבנה והניסיון שיש ליזמים עצמם ולגורמים אחרים בתחום. בנוסף, לא פעם ניתן לראות שהאחריות של החברה המשווקת כלפיכם חלקית והסיכון שאתם לוקחים במקרה זה גדול. לכן, מומלץ להתנהל אך ורק מול היזם עצמו. חשוב גם לוודא שיש ליזם ניסיון בתחום, לשוחח עם משקיעים שהשקיעו דרכו בעבר, לעשות עליו חיפוש בגוגל וברשתות. אם כבר צבר קילמוטראז' בתחום סביר להניח שתמצאו גם ביקורות עליו.

9. היעזרו בגורמים מימון בנקאיים או במלווים מקצועיים אחרים

מלבד המימון לעסקה שיכולה להציע בנק או חברת משכנתאות, אותם גורמים מבצעים בדיקות חשובות נוספות לנכס ולסביבתו. במידה וחברת המימון חוששת לממן את הנכס, זה עלול להיות סימן אזהרה לכך שהסיכון גבוה יותר ממה שהיא מוכנה לקחת, או למצב שבו הסיכוי לאובדן מלא של ההשקעה הוא גבוה. בין אותן בדיקות ניתן למצוא בחינה פיזית של מצב הנכס, בדיקות משפטיות שונות מבחינת זכויות, חובות, שעבודים או עיקולים, מה שווי הנכס הנוכחי, מהם דמי השכירות הצפויים ממנו ועוד.

10. הערכת שווי הנכס

הערכת שווי חיצונית ובלתי תלויה בגורם המשווק היא מהותית, כדי להפחית את הסיכון לרכישה במחיר גבוה ממחיר השוק. אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים רבים היא להסתמך רק על אתרי נדל"ן כמו Zillow או רדפין, אולם אלה כוללים מדדים שלוקים בחסר ואינם מביאים בחשבון את כל מאפייני הנכס. מומלץ להיעזר בשמאי או במתווך מורשה, שאף הוא עובד מול שמאים שונים, שיכולים להעניק לכם הערכת שווי מדויקת יותר. השמאי יכין עבורכם דוח שיספק לכם תמונת מצב על הנכס, השכונה והאזור, לרבות השווי המוערך של הנכס, דמי השכירות הצפויים ממנו ועוד.