הרוכשים המעטים שנשארו בשוק הנדל"ן מקפיצים את מחירי הדירות הגדולות

רכישת הדירות בירידה ומחירי הדירות יורדים? לא מדויק. בעוד שאין ספק שכמות הדירות הנרכשת בתקופה האחרונה נופלת ב־40% ויותר מזו שנרכשה בתקופה המקבילה אשתקד, מחירי הדירות הם עניין הרבה יותר סבוך לניתוח, ולא סתם הקולות המדברים על ירידות מתמקדים בשוק הדירות החדשות.

● פנטהאוז בירושלים נמכר בשיחת וידאו לתושבים מחו"ל. כמה שילמו תמורתו? 
● 30 אלף שקל שכירות לחודש למסעדה בלב תל אביב 
● רוכשים נגד אביסרור: להשיב הפרשי מדד תשומות הבנייה 

בדיקת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את השוק הזה, אכן מדברת על ירידות של כ־6% בשוק החופשי (להבדיל מדירות שנמכרות במחיר למשתכן ומחיריהן יציבים); ואולם מדד מחירי הדירות שכולל הן את הדירות החדשות והן את אלה שנמכרות ביד שנייה - מדשדש כבר חמישה חודשים סביב אפס. אז מה קורה כאן, ולהיכן פני השוק מועדות?

בשבוע שעבר פרסמה הלמ"ס כמות גדולה של נתונים על שוק הדירות, שעיקרם מדד מחירי הדירות, ופרסום ראשוני - שיתעדכן בעוד שלושה חודשים - של תמהיל העסקאות על דירות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה. בעוד שלגבי דירות חדשות אין ספק שיש ירידת מחירים, הגורם שמעכב את הירידה במדד הכולל הן דירות יד שנייה, שמהוות כשני שלישים מכלל השוק. נתונים נוספים שהלמ"ס פרסמה היו מדדים מחוזיים של מחירי הדירות, ומחירי עסקאות שבוצעו. הצלבת הנתונים מעלה תמונה מורכבת מאוד.

הדירות שהמחיר שלהן עולה ואלו שמחירן יורד

בין אוקטובר 2022 למרץ 2023 מחירי הדירות כמעט שלא השתנו. מצד שני מחיר ממוצע של דירה שנרכשה ברבעון הראשון של השנה עלה ב־1%, או בכ־19 אלף שקל. שני הנתונים הללו מושפעים ישירות מהאקלים הכלכלי המשברי שאליו נכנסה המדינה בשנה הנוכחית, שגורם לתגובות שונות מצד חלקי שוק שונים.

היזמים מורידים מחירים או מציעים הטבות ששוות כסף, אבל השוק של דירות יד שנייה מתנהג בצורה שונה. ללמ"ס אין מדד לשוק זה, אבל מהנתונים ניתן להעריך בזהירות, כי אם שוק הדירות החדשות ירד בכ־6%, שוק הדירות יד שנייה עלה בכ־3% בחמשת החודשים האחרונים.

דבר נוסף חשוב: מחירי הדירות של 1־4 חדרים שנרכשו ברבעון הראשון של 2023 היו נמוכים מאלה שנרכשו ברבעון האחרון של 2022, בעוד שמחירי דירות 5 ו־6 חדרים דווקא עלו. לכאורה במצב הכלכלי הבעייתי שאליו הידרדרה המדינה, היינו מצפים שמחירי הדירות היקרות יהיו הראשונים לרדת. בפועל קורה ההיפך.

המחוזות: למה דווקא בצפון נרשמו עליות?

במחוז הדרום נרשמה הירידה הגדולה ביותר של מחירי הדירות, ברמה של 1.8% מאז סוף הרבעון השלישי של שנה שעברה. ניתן להעריך כי מחוז זה, שמהווה את אחד מהיעדים העיקריים לצעירים ולמעמד ביניים נמוך, ושגם היה אחד ממובילי הבנייה בישראל, רשם עודפי היצע מצד אחד, ומצד שני רוכשים פוטנציאליים מתקשים לעמוד בתנאי המשכנתה החדשים.

בדיקה של שתי הערים המרכזיות של מחוז זה, באר שבע ואשקלון, מעלה כי בבאר שבע ירד מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון הראשון של השנה ב־6% לעומת הרבעון האחרון של 2022 ובאשקלון הוא ירד ב־2%. באשקלון נרשמה ירידת מחירים בכל גדלי הדירות עד 5 חדרים.

בעסקאות שבוצעו על דירות 5 חדרים נרשמה אמנם עליית מחיר של כ־5% לעומת הרבעון האחרון של 2022, אך ניתן להעריך, כי עסקאות רבות שבוצעו במסגרת "מחיר למשתכן" הורידו את מחירי הדירות בשני הרבעונים הללו, ועל כן לא ניתן להעריך מה קרה בסגמנט זה של דירות בשוק החופשי.

בבאר שבע לעומת זאת מחירי העסקאות על דירות 4 ו־5 חדרים עלו בשיעורים של 5% ו־3% בהתאמה. בין היתר ניתן לראות שבבאר שבע נרשם גידול בעסקאות של דירות 4 ו־5 חדרים, מה שיכול להסביר את עליות המחירים שנרשמו בסגמנטים אלה של השוק.

במחוז הצפון, לעומת זאת, נרשמה עליית מחירים שבימים הללו יכולה להיחשב ל"מטורפת". בעוד המחוזות האחרים מדשדשים בין ירידות לבין עליות צנועות, במחוז הצפון נרשמה עלייה של 4% במדד מחירי הדירות מאז אוקטובר האחרון.

מכיוון שבמחוז זה אין ערים שכלולות ברשימת הערים הגדולות בישראל, הלמ"ס אינה מפרסמת נתונים ספציפיים, ועל כן נסתפק באפיון כולל של נתוני המחוז. בסך הכול מחירי העסקאות שבוצעו במחוז הצפון עלו ברבעון הראשון של השנה ברמה של 4%; למעט הדירות הקטנות של 1־2 חדרים שרשמו ירידות, בכל יתר סוגי הדירות נרשמו שיאי מחירים בעסקאות שבוצעו ברבעון זה. בולטת עליית מחירים של 15% בדירות ה־3 חדרים ושל 8% בדירות ה־6 חדרים. מספר דירות 6 חדרים שנרכשו אינו נופל בהרבה מהרבעונים הקודמים, ואף יש סיכוי שישתווה להם בעת פרסום העדכון.

ההסבר שגור אצל אנשי נדל"ן צפוניים הוא שבניגוד למה שהתרחש במחוז הדרום, במחוז הצפון אמנם גם נבנו הרבה דירות, אולם רובן ככולן יועדו ל"מחיר למשתכן". כך נוצר מצב של מחסור בדירות חדשות בשוק החופשי, והדבר ככל הנראה יצר לחצים לעליות מחירים.

שתי דירות שמספרות את הסיפור בצפון הארץ

שתי בדיקות נקודתיות שביצענו יכולות לחזק את התזה הזו: שתי דירות חדשות בנות 6 חדרים, בשטחים דומים, נמכרו בפרויקט בנהריה. הראשונה, שנמצאת בקומה החמישית, נמכרה באוקטובר בשנה שעברה ב־3.2 מיליון שקל; הדירה השנייה, בקומה הרביעית, נמכרה לפני כחודש במחיר דומה.

בעפולה נמכרו שלוש דירות 6 חדרים בפרויקט אחד. באוגוסט נמכרה דירה בקומה החמישית ב־1.58 מיליון שקל; בדצמבר נמכרה דירה בקומה השישית ב־1.65 מיליון שקל, ואילו בינואר נמכרה הדירה השכנה ב־1.7 מיליון שקל. בשני המקרים הללו שוק הדירות החדשות בשתי הערים הצפוניות - לא התנהל לפי הסטטיסטיקה הלאומית. אין מדובר כמובן בניתוח סטטיסטי, אבל מכיוון שאין כזה בנמצא - יש כאן נקודה למחשבה.

מחוז ת"א: עלייה בביקוש לדירות הגדולות והיקרות

הסיפור המורכב ביותר מגיע אלינו ממחוז תל אביב. עד לפני כמעט שנתיים, מחירי הדירות במחוז הזה הובילו את העליות, אבל לא עוד. מאז המחצית השנייה של 2021 מחירי הדירות במחוז תל אביב מקרטעים אחרי מדד מחירי הדירות הכולל, ובארבעת החודשים שבין נובמבר 2022 לפברואר 2023 הם רשמו ירידה מצטברת של 1.4%.

באופן כללי, מחוז תל אביב כולל כיום את היצע הדירות החדשות הלא מכורות הגדול בארץ - כ־30% מכלל היצע הדירות. מצד שני, העסקאות במחוז הזה ובמיוחד בתל אביב העיר הצטמצמו במידה רבה מאוד. התוצאה - יצירת עודפי היצע שגוררים ירידות מחירים.

אבל ההתנהגות של השוק במחוז הזה נראית מיוחדת מאוד: מספר העסקאות במחוז תל אביב פחת ברבעון הראשון של השנה, לעומת הרבעון האחרון של 2022 - אולם דווקא בדירות 4 ו־5 חדרים הוא עלה. בולטים הנתונים ברמת גן, שלפיהם מספר העסקאות שבוצעו בדירות אלה ברבעון הראשון של השנה היה כפול מזה שנערכו ברבעון האחרון של 2022. מדובר בדירות במחירים "מכובדים" - 3.24 מיליון שקל בממוצע לדירות 4 חדרים ו־4.07 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.

בתל אביב בוצע מספר דומה של עסקאות על דירות 5 חדרים ברבעון הראשון של 2023 לזה של הרבעון האחרון של 2022, תוך עליית מחיר של 6% - מ־5.97 מיליון שקל ל־6.33 מיליון שקל. מדובר בסכומים גבוהים, ובממצא מפתיע, שלפיו דווקא לדירות הגדולות והיקרות בישראל עלה הביקוש.

דוגמה נוספת לכך ניתן להביא מהעיר הרצליה, שהופיעה לראשונה בנתוני הלמ"ס. אין לגביה נתונים להשוואה מהעבר, ואולם "פירמידת העסקאות" שהתגלתה בה ברבעון הראשון של השנה, הפוכה מהמקובל בישראל: בעוד שסוג הדירות הנמכר ביותר בישראל הוא זה של 4 חדרים, אחריו זה של 3 חדרים ובמקום השלישי 5 חדרים, בהרצליה הדירות שנמכרו הכי הרבה היו של 5 חדרים (4.43 מיליון שקל בממוצע), אחריו של 4 חדרים (3.24 מיליון שקל) ולאחר מכן של 3 חדרים.

עליות המחירים בערים של מחוז מרכז

במחוזות חיפה וירושלים לא נרשמו כמעט שינויים במדדי מחירי הדירות בחמשת החודשים האחרונים שנמדדו - אוקטובר עד פברואר - ואילו במחוז המרכז, נרשמה עליית מחיר של 1.6%.

מחוז זה כולל ערים רבות כגון נתניה, ראשון לציון, רעננה, כפר סבא ועוד, שמהנתונים של הלמ"ס ניכר כי התנהגו בצורות שונות. ואולם בהיבט המחוזי הכולל מצטיירת תמונה של עליית מחירים ממוצעת של 6% בכל סוגי הדירות, כשהעלייה הגדולה ביותר - 20% נרשמה שוב בדירות הגדולות, הפעם של 6 חדרים.

פרשנות: גם למי שיש כסף יש גבולות

אם אנחנו מחברים את כל הפסיפס של מחוזות וערים שתואר, הוא משתלב יפה עם המצב, שבו גם ברמה הלאומית מחירי הדירות הגדולות עלו ברבעון הראשון של השנה, לעומת קודמו. כל הנתונים יחד משלים גם את המתואר בסקירות שפורסמו באחרונה על יד בנק ישראל, לפיהן בני מעמד הביניים נוטשים את שוק הדירות, עקב אי יכולתם להתמודד עם משכנתאות בריביות החדשות.

מי שנותר היום בשוק הזה הם בני המעמד הגבוה, עשירון 8 ומעלה, שרוכשים דירות במחירים של 3 מיליון שקל ומעלה.

לכן רואים את השוקים המיוחדים של רמת גן והרצליה, למשל, ואת עליות המחירים דווקא של הדירות הגדולות יותר, ובפרויקטים החדשים בנהריה ובעפולה דירות 6 חדרים לא הוזלו, ובתל אביב היקרה בלאו הכי מחירי הדירות הגדולות שברו שיאים, בעוד שמקומות זולים יחסית, כמו מחוז הדרום, סובלים יותר מירידות מחירים.

ניתן להעריך כי מדובר באנומליה של שוק שנמצא ב"אזור דמדומים". מדדי מחירי הדירות אמנם לא ירדו, אבל העלייה שהייתה כאן עד לפני חצי שנה נבלמה לחלוטין, וזה רק עניין של זמן עד שהירידות הראשונות - גם בדירות יד שנייה - יחלו. במצב זה ניתן להעריך עוד, כי גם מחירי הדירות הגדולות ירשמו ירידות, כי גם למי שיש כסף, יש גבולות שאותם לא יוכל או לא ירצה לחצות.