הסיפור מאחורי קרן הנדל"ן שהבטיחה תשואה פנטסטית למשקיעים והגיעה לסף קריסה השבוע

יותר משש שנים חלפו מאז הגישה קרן הגשמה תשקיף הנפקה בבורסה בתל אביב, שחשף את נתוני פעילותה של קרן ההשקעות בשנת 2009. הגשמה, אותה הקימו אבי כץ וחנן שמש, לצד שותפים נוספים, היטיבה לזהות צורך של משקיעים בעלי הון פנוי לייצר לעצמם תשואות גבוהות בעולם של ריביות אפסיות, והציעה להם לקחת חלק בהשקעות יזמיות בתחום הנדל"ן.

● הכי גבוהה מאז 2006: המספרים מאחורי העלאת הריבית, והאם הגענו לשיא?
● המשכנתה שוב מתייקרת: מה יקרה להחזר לאחר עוד העלאת ריבית? | ניתוח

הנתונים ההיסטוריים שחשף התשקיף אודות פעילותה של הקרן מאז היווסדה היו מרשימים למדי: גיוסי הון של למעלה מ־2 מיליארד שקל מאלפי משקיעים פרטיים, שמימנו עבורה ביצוע של מאות השקעות בפרויקטים, בעיקר בחו"ל. עוד נמנו בתשקיף 65 אקזיטים שכבר ביצעה הקרן עד אז, שהניבו תשואה שנתית ממוצעת גבוהה מאוד למשקיעיה, של 14.7% נטו.

גם בפרויקט שאותו נועד לממן גיוס ההון של הגשמה מינואר 2017, בגינו פורסם התשקיף, הובטחו תשואות מופלאות למשקיעים. מדובר היה בהריסת מבנה קיים, ובהקמת בניין מגורים בן 60 דירות במקומו בשכונת קילבורן שבלונדון. הקרן ביקשה לגייס 32 מיליון שקל עבור השלמת ההון העצמי בפרויקט, וצפתה כי המשקיעים בו יזכו לתשואה שנתית של 19%, לפני מס ולאחר ניכוי דמי ניהול והוצאות עסקה. לא פלא, אפוא, שהמכרז להנפקת יחידות השתתפות בפרויקט זכה להתנפלות המונית - ובתוך פחות משעה, הבטיחה הקרן את גיוס מלוא הסכום המבוקש ממשקיעים פרטיים, ללא גופים מוסדיים.

אלא שהגשמה, כמאמר הקלישאה המתבקשת, התקשתה להגשים בשנים הבאות, בהן עלה שמה לכותרות בעיקר בקשר לתביעות שהוגשו נגדה מצד משקיעים מאוכזבים, בגין הפסדיהם בפרויקטים שלה שבהם נטלו חלק. כך, בדוח האחרון למשקיעי פרויקט קילבורן נכתב כי בדצמבר 2020, "העמיד הבנק המממן לפירעון מיידי את מלוא היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה שנטלה שותפות הנכס לצורך רכישתו, ומינה מנהל מיוחד. בהתאם, הודיע התאגיד כי להערכתו, צפוי הפסד מלא של השקעת בעלי יחידות ההשתתפות בו".

על רקע זה, לא רבים הופתעו כשביום שני השבוע, פנתה הקרן לבית המשפט בבקשה לעיכוב הליכים ופתיחה בהליכי זימון של אסיפות נושים לגיבוש הסדר חוב. בעיתוי סמלי, הודיע בסמוך לכך נגיד בנק ישראל על העלאה נוספת של הריבית במשק, והזכיר בכך, למי שצריך, שהימים של חגיגות גיוסי ההון של קרנות השקעה אלטרנטיביות דוגמת הגשמה ודומותיה, בריבית האפסית, הם נחלת העבר.

הבקשה הוגשה לאור הצפי כי "בזמן הקרוב משאביה הכספיים של החברה יגיעו לכדי מיצוי, היא תיקלע לחדלות פירעון תזרימית ולא תוכל להמשיך בפעילותה כעסק חי". אם בית המשפט לא יספק את ההגנה, חוששת החברה שפעילותה תיגדע ו"המשקיעים בפרויקטים הפעילים עלולים לאבד את כספי השקעתם ורווחיהם".

בבקשה שהגישו לבית המשפט עורכי הדין של הגשמה ממשרד גולדבלט, גינדס, יריב, הם מציינים כסיבה למצבה העגום את גל התביעות שהוגשו נגד הקרן, "שפגעו במוניטין החברה, הביאו לירידה בהיקף הגיוסים וגרמו להוצאות משפטיות רבות". גורמים אלה התווספו, לדברי הגשמה, "להשלכות הקשות ממשבר הקורונה ומאירוע הברקזיט (פרישת בריטניה מהאיחוד האירופי) אשר גרמו לירידה בהשקעות ובגיוסים ולהתארכות משך ביצוע הפרויקטים בישראל, באנגליה ובארה"ב. כל אלו העמיסו על הוצאות החברה ופגעו ברווחיה".

בבקשה נכתב, בין היתר, כי לקרן עצמה אין נושים או חובות שלא נפרעו, אך יש לה תשלומים שוטפים לספקי השירותים שלה. מנהלי הקרן מבקשים עיכוב הליכים לשלושה חודשים, שימנע פתיחת הליכים נגדה, ולמנות לה מנהל הסדר מנוסה בתחום, זאת כדי לגבש הסדר מול המשקיעים. לדברי הקרן, היא מנהלת כיום 36 השקעות פעילות, שהחזר למשקיעים בגינן צפוי להסתכם ב־180 מיליון שקל.

"החוקים השתנו וצמצמנו השקעות בארה"ב"

הגשמה הוקמה בשנת 2009, על־ידי אבי כץ (שהקים בין היתר גם את רשת בתי הקפה המוזלים קופיקס) ועו"ד חנן שמש. הקרן החלה את פעילותה בתקופה שלאחר המשבר הפיננסי העולמי של 2008, שהתאפיינה, כאמור, בחיפוש של משקיעים אחר אפיקים מניבי תשואה, על רקע סביבת הריבית הנמוכה, גם אם הללו היו עתירי סיכונים.

 אבי כץ / צילום: שלומי יוסף

 חנן שמש, יו''ר הגשמה / צילום: אילן בשור

את דרכה החלה בהשקעות בארה"ב, על רקע מחירי הנדל"ן האטרקטיביים. כשהמחירים שם התחילו לעלות, עברה הגשמה להשקיע בלונדון ובשווקים נוספים. "השוק בארה"ב היה אז בהיי מטורף", סיפר לימים כץ בראיון לגלובס. "אבל לאחר מכן השוק התייצב, החוקים השתנו והגשמה צמצמה השקעות באזורים האלה. למעשה, מאז 2011 אין לנו השקעות בארה"ב. אבל יש נכסים שלא הצלחנו למכור".

במשך לא מעט שנים המודל הזה עבד היטב: הגשמה הניבה תשואה מצוינת למשקיעים שהפקידו בידיה מאות אלפי שקלים כל אחד, בין אלה לא מעט כלכלנים, רואי חשבון ועורכי דין. אלא שבשנים האחרונות, עם הרעת הביצועים העסקיים, חלו גם קלקולים הולכים ומצטברים ביחסי הקרן עם חלק מהמשקיעים, ובמקרה מסוים גם מול רשויות החוק.

באוקטובר 2021, הגיעה רשות ניירות ערך להסדר אכיפה מינהלי עם יו"ר הגשמה, חנן שמש, ומנכ"ל הקרן (דאז) רון ברקוביץ', בעקבות חקירה פלילית שנפתחה נגד השניים בספטמבר 2019, בחשד לביצוע עבירות דיווח בנוגע להסכם עם היזם האמריקאי גרי דרגול. לפי החשד, הגשמה החזיקה במידע שלא מיטיב עם היזם ופעילותו העסקית, אך לא סיפקה אותו למשקיעים. ההסדר היה כרוך בקנס של 1.5 מיליון שקל.

נפלה בשוק הנדל"ן של לונדון

החריקות במודל לא פסקו, הפסד רדף הפסד ותביעה רדפה תביעה. נראה כי הסיבה המרכזית לכך הייתה החדירה לשוק הנדל"ן בלונדון. בקרן תולים את ההפסדים בגורמים שלא בשליטתם: הברקזיט, עליית הריבית, יזם מקומי שנקלע לקשיים וגם הקורונה. כך או כך, בשנים האחרונות ספגה הגשמה עשרות תביעות מצד מאות משקיעים, המתייחסות לעשרות נכסים בארה"ב ובלונדון, בהן נטען כי לא די שלא קיבלו את התשואה המצופה, הם גם איבדו את כספי הקרן שהשקיעו על סמך מצגי שווא שנמסרו להם.

נגד הגשמה הוגשה לפני כשלוש שנים בקשה לתובענה ייצוגית, בטענה לשיווק פרויקטים ללא תשקיף בניגוד לחוק ניירות ערך לכאורה. בנוסף, תלויות נגדה כיום עוד 40 תביעות מצד משקיעים בפרויקטים שונים בסכום של 317 מיליון שקל, מרביתן לפי הקרן מצויות בשלבים מקדמיים. מפירוט החובות שלה בבקשה עולה שיש לה חוב פתוח לרשות ניירות ערך, בגין קנס מינהלי שהוטל עליה בסך של 868 אלף שקל. כמו כן, הוצאה לה שומת מע"מ בגין שנים קודמות בסכום של 21 מיליון שקל, עליה ערערה הקרן.

בדיווח האחרון למשקיעי הפרויקט, מפברואר השנה, נחשפה ההידרדרות בביצועי הקרן. נמסר בו כי נכון לאותו מועד, צורפו כ־32 אלף איש למאגר המשקיעים שלה ב־248 פרויקטים שניהלה בישראל, ארה"ב, קנדה, לונדון ועוד. עוד צוין בדיווח כי בסך־הכול, גייסה הקרן ממשקיעיה כ־3 מיליארד שקל מאז היווסדה, והחזירה להם כ־2.1 מיליארד שקל. התשואה השנתית הממוצעת ב־200 פרויקטים שהושלמו צנחה ל־6.76%, כאשר מתוכם 41 הסתיימו בהפסד ו־10 נוספים באיזון.

בראיון שנתן בעבר לגלובס, אמר אבי כץ כי "מי שהפסיד בהגשמה - אני מבין את הכעס. אני לא ישן בלילה בגלל זה. היו לנו למשל שבע השקעות עם יזם בקנדה שנקלע לקושי, חצי שנה לא הייתי בבית כדי להציל את הפרויקט. תשאלו את אשתי לשעבר, היא תגיד לכם שבגלל זה התגרשנו. אין פרויקט שהלך בלי בעיות".