שתי עסקאות ענק ביומיים: איך נראה ה"נורמלי החדש" בשוק הנדל"ן?

חודשים ארוכים ששוק הנדל"ן לא הביא איתו בשורה של ממש בזירת העסקאות. אם בשנת 2021 ובראשית 2022 נחתמו עסקאות ענק תחת כל עץ רענן, המחצית השנייה של השנה החולפת, ותחילתה של השנה הזו בישרו כי הכול נעצר: פחות ופחות עסקאות, פחות ופחות מכרזים לקרקעות מדינה ששווקו בהצלחה, ומגמה שהורגשה היטב כמעט בכל המגזרים בשוק הישראלי. לא במקרה "נחתכו" ההכנסות ממיסי מקרקעין בכמעט 50% בין אפריל 2022 לאפריל השנה.

● 2.4 מיליארד שקל ומגדלים של 100 קומות: עסקת ענק יוצאת לדרך במתחם הבורסה ברמת גן
● השכונות המובילות בתמ"א 38: איפה אוכלסו יותר מ-70 פרויקטים והעיר המפתיעה מהצפון
● הקרב בין בנק לאומי ומזרחי טפחות: לאן הולכות המשכנתאות החדשות?

לכן מבחינות רבות שתי העסקאות שעליהן פרסמנו ביומיים האחרונים מהוות הפתעה, אפילו הפתעה חריגה, ביחס למצב השוק: עסקת מתחם הבורסה ברמת גן, עם עלות השקעה צפויה של 2.4 מיליארד שקל, ועסקת מגדל לרכישת מחצית מבניין וייס־בולטהאופ בתל אביב תמורת 230 מיליון שקל. שתיהן נחשבות מחזה נדיר בחודשים האחרונים - ודאי על רקע העלאה נוספת של ריבית בנק ישראל, העשירית ברציפות. ואולי אלו שתי עסקאות שמבשרות על שינוי מגמה, ועל הסתגלות הענף לסביבת הריבית הגבוהה?

2.4 מיליארד שקל על בסיס העצמת זכויות

עסקת איילון, ולור ביירון וקבוצת ב.ס.ר היא עסקת ענק גם במושגים של שיא הפעילות בענף בשנתיים הקודמות: מדובר על עסקת קומבינציה המאפשרת הריסת מבנים קיימים והקמת פרויקט חדש במקומם, על שטח של כ־8.4 דונמים במתחם הבורסה ברמת גן, בשטח שבו עומד כיום, בין היתר, "בית דרום אפריקה". על פי התכנון ייבנו במקום 250 אלף מ"ר, בבנייה של 90־100 קומות. ההשקעה הצפויה, כמעט שני מיליארד וחצי שקלים כאמור, מסבירה עד כמה משמעותי הפרויקט.

אבל פרטי העסקה כוללים בתוכם את ההסבר ליציאתה לדרך: עסקת קומבינציה היא עסקה אשר במסגרתה במקום תשלום ישיר על הקרקע או על הזכויות, מתבצעת עסקת חליפין. כלומר בעל הזכויות במקרקעין מוכר את זכויותיו תמורת "שירותי בנייה": היזם מתחייב להקים מבנים בהיקף מסוים ומסוכם מראש, וזו התמורה שמקבל בעל הקרקע במקום לקבל תשלום במזומן, בין אם כנגד חלק משווי הקרקע, ובין אם כנגד שווי הקרקע כולה.

 רו''ח שרון רייך, מנכ''ל קבוצת איילון / צילום: רמי זרנגר

בעסקאות קומבינציה רבות רק חלק מהתמורה ניתנת בדמות שירותי בנייה, אם כי בעסקה במתחם הבורסה, על פי בירור גלובס, היא לא כוללת כל רכישה של זכויות בנייה. הכול מתבסס על העצמת הזכויות הצפויה: איילון, בעלת רוב השטח, תזכה להשבחה ענקית של הנכס שברשותה (מחזיקה בכ־80% מבית דרום אפריקה), בעיקר הודות להעצמת זכויות של עד 3,000% לפי תוכנית המתאר למתחם הבורסה.

גם יתר בעלי הזכויות במתחם, שנכללו בעסקה של שלוש החברות, ייהנו מאותה העצמת זכויות שממנה תיהנה חברת איילון. ולור ביירון וב.ס.ר, שישמשו כיזמיות בפרויקט, אומנם יישאו בחלק העיקרי של נטל ההשקעה בפרויקט - אך ודאי "בונות" גם הן על היוקרה של הפרויקט ועל ההכנסות שינבעו ממנו בעוד כמה שנים.

יש לציין כי עסקת קומבינציה עשויה לחסוך לבעלי הקרקע גם תשלום מסוים של מס שבח (שכן זהו מס המושת לרוב רק במקרה של מכירת מקרקעין ישירה או מכירת מניות באיגוד מקרקעין), ולשני הצדדים תשלום מסוים של מס רכישה - בשל העובדה שלא מדובר בעסקת רכישה בכסף מזומן.

באיילון ציינו בהודעתם לבורסה, בעקבות הפרסום הבלעדי בגלובס, כי "בשלב זה הושגו הבנות ראשוניות בין חלק מבעלי הזכויות בקרקע לבין איילון והיזמים. קידום הפרויקט מותנה בשורה של תהליכים ותנאים עתידיים שהם תנאי לקידום וחתימה על ההסכם, ואשר למועד זה טרם התקיימו וטרם ידועה היתכנותם".

יש לזכור כי לשתי החברות היזמיות בפרויקט "עסקים" נוספים במתחם הבורסה, והדגש העיקרי בהקשר הזה הוא בקבוצת ב.ס.ר, אשר מקדמת בימים אלו גם את "פרויקט ורטיקל" - פרויקט משותף לה ולחברת ישראל־קנדה במשולש הבורסה, בין דרך מנחם בגין לציר נתיבי איילון, שבו זכו השתיים תמורת 936 מיליון שקל.

פרויקט זה, שיכלול בין היתר 400 יחידות דיור להשכרה ויציע כ־176 אלף מ"ר בנויים, מדגים היטב את האתגר שמציב השוק בימים אלו: שותפתה של ב.ס.ר נטלה לאחר הזכייה במתחם הלוואה של כ־838 מיליון שקל, שמהם נכון לסוף 2022 נותרו כ־827 מיליון שקל. מדובר בהלוואה בריבית פריים + 0.2%, קרי 6.45% ריבית שנתית - אשר גוררת תשלום ריבית בלבד של יותר מ־53 מיליון שקל בשנה, נכון לנתוני ההלוואה בסוף השנה החולפת, ולגובה הריבית נכון להיום.

כאשר מוסיפים לכך ירידה משמעותית בשווי השטחים המיועדים למגורים, מקבלים פרויקט מאתגר פיננסית, עבור שתי השותפות. עם זאת, נזכיר כי בעת הזכייה במכרז באוגוסט 2021 הצהיר מנכ"ל ובעלי קבוצת ב.ס.ר, נחשון קיויתי, כי שווי הפרויקט הוא 1.35 מיליארד שקל, ושתי החברות ודאי "בונות" על שווי זה כהצדקה להשקעה העצומה בפרויקט.

עניין נוסף המשקף את מצב השוק המאתגר מגיע מכיוונה של קרן הגשמה, אשר עוסקת בניהול השקעות נדל"ן עבור קבוצות משקיעים בישראל ובחו"ל. החברה הגישה בקשה לעיכוב הליכים נגדה, זאת בשל קשיים כספיים שאליהם נקלעה וכ־40 תביעות שהוגשו נגדה. המצב שאליו נקלעה הקרן אולי לא קשור באופן ישיר לאתגר המימוני שאיתו נפגשות יזמיות הנדל"ן, אך גם כאן לריבית ישנה כנראה השפעה: ברמה הנוכחית נראה שאפיק ההשקעה שהציעה הקרן אטרקטיבי פחות למשקיעים רבים, שהזרימו פחות ופחות כספים לקופת הקרן.

לפרוס את ההשקעה ולקוות שהריבית תרד

על רקע זה אפשר להבין את בחירתן של ולור ביירון וב.ס.ר בעסקת קומבינציה בסביבה העסקית הנוכחית, שכן הן לא נדרשות לשלם סכום גבוה באופן מיידי עבור רכישת הקרקע או הזכויות במתחם. מאחר שהמימוש צפוי רק בעוד שנים, 7־8 בתחזית אופטימית, יכולות החברות גם "לפרוס" את ההשקעה על פני שנים וכך להימנע עד כמה שניתן מהשלכות המצב הנוכחי במשק - בתקווה שלאורך חיי הפרויקט הריבית תרד, וכך העסקה תהפוך נוחה עוד יותר.

עסקת מגדל, לעומת זאת, כן תיאלץ את החברה להכניס את היד לכיס, לכאורה, אך היא מתגברת על האתגר בדרך אחרת: ע"פ הודעתה, העסקה מבוצעת ללא מינוף, שכן 90% מהעסקה ממומנת מכספי הנוסטרו (החשבון העצמי) של החברה ומכספי העמיתים.

כל אלו מצביעים על כך שהשוק עודנו מאתגר, ואולי אף מאתגר יותר לאחר העלאת הריבית הנוספת מצד בנק ישראל.

עם זאת, ייתכן שכמה מהשחקנים הגדולים בזירה החלו להפנים את המציאות החדשה ולהתאים את פעילותם לפיה: במקום עסקאות הרכישה הקלאסיות, שמחייבות מימון רחב היקף ומינוף משמעותי, הם פונים לאלטרנטיבות אשר מאפשרות להם להימנע מהכנסת היד עמוק אל הכיס, מצד אחד, ומצד שני יאפשרו להן "לפגוש את הכסף" בשלבים מאוחרים יותר, שבהם המציאות הפיננסית עשויה להיות פשוטה יותר.