הסיכויים נגדם: למה אלפי אנשים עדיין רוכשים דירות להשקעה?

16,411 ישראלים קנו דירה להשקעה בין אפריל 2022 למרץ 2023, לפי נתוני האוצר. 11,151 מהם לקחו לשם כך משכנתה. אותה הלוואה לדיור שהלכה והתייקרה במאות אלפי שקלים בממוצע מאז החל גל העלאות הריבית של בנק ישראל ואף חצתה לראשונה את רף המיליון שקל.

● לקראת משבר משכנתאות? "רק השבוע המלצתי לשני זוגות שהסתבכו עם המשכנתה למכור את הדירה" | הצוללת
● הסיפור מאחורי קרן הנדל"ן שהבטיחה תשואה פנטסטית למשקיעים והגיעה לסף קריסה השבוע | ניתוח

בהנחה שבני אדם הם רציונליים ושכמות כזו, גם אם היא נמוכה בעשרות אחוזים משנות הגאות, היא משמעותית, השאלה המתבקשת היא למה הם עושים זאת? השכרת דירות נותנת היום תשואה ממוצעת של פחות מ־3%, ברוטו - נמוך בהרבה מכל השקעה סולידית אלטרנטיבית. במקביל, אותם קונים נפרדים ברכישה מעוד 8% שעוברים לרשות המסים. ואם יהיו להם רווחי הון ביום שימכרו את הדירה, תרחיש מאוד רחוק בימים של עליית ריבית, היצע דירות בשיא ושוק שמאותת על שינוי כיוון, הם גם ייפרדו מ־25% מאותם רווחים תיאורטיים (מס שבח).

קבוצת עזריאלי כמשל למשקיעים

וזה לא רק כסף "טיפש" שקונה דירה להשקעה. אמנם לאחרונה רוב מכרזי המדינה להקמת פרויקטים להשכרה חוזרים ללא הצעות, אבל כדאי לשים לב למה שכן הצליח. עזריאלי, לא קוטלת קנים, רכשה בסוף אפריל קרקע ל־147 דירות להשכרה בשכונת גליל ים בהרצליה. החברה שילמה על קרקע ופיתוח 104 מיליון שקל ודיווחה לבורסה כי עלות הפרויקט תעמוד על כ־400 מיליון שקל. איך שלא תסובבו את הנתונים, על 147 דירות היא תקבל בחזרה כ־12 מיליון שקל בשנה - 3% תשואה (לפי תנאי המכרז, חצי מהדירות יושכרו במחיר מפוקח של 80% ממחיר השוק. אפריקה מגורים, שמשכירה דירות לא רחוק משם, דיווחה בדוחות 2022 כי שכר הדירה עומד על 80 שקל למ"ר בדירות רגילות).

למה עזריאלי צריכה את כאב הראש הזה? מדובר בעיקר בתזכורת עד כמה תחזיות הן דבר מוגבל. גם כעת, כשהביקוש לדירות ברצפה וההיצע בשיא, לא מעט ישראלים משוכנעים שכדאי לקנות עוד דירה, ולא רק בשביל לגור בה.

בין משוואת ההיצע והביקוש לאינפלציה

ראשית, בגלל משוואת ההיצע והביקוש. משרד האוצר עצמו נהנה לנופף מדי חודש בירידה נטו במספר הדירות שבידי משקיעים (רכישות פחות מכירות), בעיקר מאז העלאת מס הרכישה ל־8%. מדצמבר 2021 ירד המלאי ב־7,700 דירות, מ־2016 (אז עלה לראשונה מס הרכישה ל־8%) ירדו מהמלאי 28,000 דירות. אז נכון שהדירות הללו לא נעלמו, והן העבירו לא מעט אנשים משכירות לבעלות, אבל הלחצים על שוק השכירות לא פחתו באותן שנים, ואף עלו. לפי הלמ"ס, בחוזי השכירות שהתחדשו באפריל המחירים עלו ב־9%. המשקיעים רואים את היצע הדירות להשכרה יורד, ומניחים שעליות מחירים נוספות בדרך.

והנה כנראה עוד סיבה לקניית דירה להשקעה - הגנה לא רעה מפני האינפלציה המשתוללת בחוץ. ממה נפשך: אם האינפלציה תמשיך לעלות - המחירים יטפסו, המשכורות יעלו וממילא גם שכר הדירה יזנק. ואם היא תירגע, וממילא גם הריבית תרד יחד איתה, אז תשואה של 2%־3% תחזור להיות די אטרקטיבית.

ומעבר לכך, כדאי לזכור שאף אחד לא באמת קונה את "הדירה הממוצעת". בפסיכולוגיה קוראים לזה "אשליית העליונות", או האשליה של כולנו שאנחנו נמצאים מעל הממוצע - תופעה שחוצה את כל המגזרים ואת כל הענפים. נסו למשל לשאול כל קבוצה של הורים אם הילד שלהם חכם או יפה יותר מהממוצע. אתם יודעים לבד מה יהיו התוצאות. זה לא שונה בהרבה כשקונים דירה להשקעה - ובטוחים שאוטוטו דווקא היא תהיה שווה הרבה יותר, לא חשוב מה יקרה למחיר הממוצע בחוץ. כי היא לפני התחדשות עירונית, כי יעבור לידה מטרו, כי כולם נוהרים לעיר הגדולה או כי כולם עוזבים אותה לטובת הפריפריה.

בשורה התחתונה, גם כעת, לא מעט אנשים משוכנעים שדירה היא עדיין מוצר אטרקטיבי להשקעה. פנטזיונרים? אולי. חשוב לומר שרוב הסיכויים בהחלט נגדם. ובכל זאת כדאי לדעת שהם עדיין כאן ושאפשר אפילו טיפה להבין אותם.

כוכבי השבוע

מצוין: הבשורה שהכדורגל שלנו זקוק לה

השבוע נפרד המאמן ברק בכר ממועדון הכדורגל של מכבי חיפה, אחרי שהביא לה 3 אליפויות ברציפות. במקומו, בהפתעה מוחלטת, הודיע המועדון על מינוי מסאי דגו, מאמן אלמוני לחלוטין. דגו אימן בעונה האחרונה את קבוצת הנוער של המועדון, אחרי שבשנים האחרונות היה רחוק מלעשות חיל כמאמן או בעברו כשחקן.

כמה שהכדורגל שלנו זקוק לכאלה בשורות, ולא בהכרח בגלל עניינים שקשורים לספורט. מועדון שהציג בשנים האחרונות הישגים מפוארים, אבל מוסריות מפוקפקת (החתמת עומר אצילי מפרשת הכדורגלנים והקטינות), וענף ספורטיבי פופולרי כל כך, שהציג לאחרונה יותר מדי אירועי ונדליזם ואלימות (כמו ביטול טקס גמר הגביע השבוע), זקוקים נואשות למהלכים מעין אלו. סיפור סינדרלה אופטימי כל כך, של קבוצת פאר המחתימה בחור חרוץ בן 37, יליד אדיס אבבה שעלה מאתיופיה בגיל 4. בהצלחה.

בלתי מספיק: קרן ההשקעות שסופה נודע מראש 

קרן הגשמה - שפנתה השבוע לבית משפט בבקשה להסדר והגנה מפני נושים - חישבה את קיצה לאחור מיום הקמתה ב־2009. מי ששם את כספו על קרן הצבי חייב לתת לעצמו כמה סטירות לפני שהוא מאשים את מנהלי הקרן, ש"הבטיחו לו" תשואה חלומית של 20%.

מיומה הראשון רכבה הגשמה על תאוות בצע וחמדנות - בעולם של ריביות אפסיות. פתאים שלא ראו, כי לא רצו לראות, שהשקעה ב־250 פרויקטים שונים, הכוללים נדל"ן ברחבי תבל, סטרטאפים רפואיים, חוות דגים ועוד, בעיקר מלמדת על חפיפניקיות ופיזור כסף ללא חשבון. פתאים שלא עצרו לחשוב למה היזמים עצמם החליטו ליטול הלוואה מקרן שדרשה מהם ריבית גבוהה מכל גוף פיננסי אחר (כי כל האחרים כנראה אמרו להם לא), ושעצמו עיניים מול מודל של קרן שמנהליו גזרו קופון שמן כבר ביום הגיוס (כ־5% מהתמורה), אז למי אכפת אם הוא יגיע אל סופו.