גימיק שיווקי או עסקה אמיתית: מה עומד מאחורי הדירה של נועה קירל בשדה דב?

מה משותף למשה פרץ, עברי לידר, הראל סקעת, עידן רייכל, עומר אדם, מרגי, עדן בן זקן ואביב גפן? למעט היותם זמרים מפורסמים הנהנים מפופולריות רבה, שמותיהם קופצים בחיפוש בגוגל כמי שרכשו בשנים האחרונות "דירה יוקרתית", בדרך כלל באחד מהמגדלים הנבנים בת"א וסביבותיה. כמוהם עוד שורה של ידוענים: כדורגלנים, בדרנים, דוגמניות וכוכבי ריאליטי.

● קרן הנדל"ן שהבטיחה תשואה פנטסטית אך הותירה רבים ממשקיעיה בידיים ריקות
● המשכנתה הממוצעת באפריל התקרבה שוב למיליון שקל 

הידיעות על אודות אותן רכישות יהיו תמיד מפורטות להפליא, ולצד המחיר ששילם ה"סלב" (הפרט שבאמת מעניין את כותב הידיעה ואת קוראיה), ניתן לקרוא בהן גם על מספר החדרים בדירה הנרכשת, שטחה והקומה שבה היא ממוקמת. זאת לצד תיאורו של הפרויקט המדובר ושמותיהם של האדריכל שתכנן אותו והיזם שבונה אותו - ובקיצור, כל הפרטים שמעניינים את מוסר הידיעה.

הידעתם למשל כי לפני כעשור רכש השחקן והקומיקאי שלום אסייג, למטרות השקעה, דירת 4 חדרים בשטח כולל של 110 מ"ר בקומה ה-14 בפרויקט המגורים "טורקיז", שהקים היזם יוסי אברהמי במערב חיפה: "מדובר בדירה במתחם ה-VIP של פרויקט המגורים, מתחם סגור ומאובטח, הכולל מרתף יין, ספא, חדר כושר מאובזר, חדר קולנוע ומערכת דיגיטלית לניהול הדירה", נכתב בידיעה שפורסמה אודות הרכישה.

עסקת ברטר שכל הצדדים מרוצים ממנה

טיבה של עסקת הברטר (סחר חליפין) הזו ברור, וכל הצדדים, כך נראה, יוצאים ממנה מרוצים: כותב הידיעה מקבל סקופ עסיסי, שיזכה לצפיות רבות, אודות ידוען הרוכש דירה במיליוני שקלים. מוסר הידיעה (יזם הפרויקט או שלוחיו) מקבל פרסום חינמי הקושר זמר/ דוגמנית/כדורגלן לפרויקט אותו הוא בונה. זאת בשאיפה כי ימשוך רוכשים נוספים שירצו לגור בקרבתו ("מה אתם יודעים, אני שכן של רותם סלע") - סמל סטטוס המקנה לפרויקט הנבנה ארומה של הצלחה ויוקרה.

אשר לצלע השלישית, הסלב "רוכש" הדירה, הרי שמלבד חיזוק תדמיתו כמצליחן היכול להרשות לעצמו השקעה של מיליוני שקלים, הוא יזכה להטבה כלכלית נאה - הנחה במחיר, מטבח על חשבון הקבלן, או תמורה כספית, במידה ורכישת הדירה לא תצא בסופו של דבר לפועל (תרחיש שצריך לקחת בחשבון, בעקר כשהרכישה היא "על הנייר" בלבד).

כל זה מביא אותנו לפרסום שהגיע השבוע מכיוונה של יזמית הנדל"ן ישראל קנדה , אשר זכה להד רחב בתקשורת: "מזל טוב לנועה קירל; היוניקורן של ישראל רכשה דירה מיני פנטהאוז בפרויקט היוקרה 'ריינבו'", נכתב בהודעה, שממנה עלה כי הכוכבת בת ה-22, נציגתנו באירוויזיון האחרון, "רוכשת דירה במתחם הנחשק ביותר על חוף הים בצפון תל אביב. נועה רכשה דירת 5 חדרים בסכום של 10.18 מיליון שקל. גודלה של הדירה הוא 133 מ"ר ומרפסת של 17 מ"ר עם נוף לים. נועה זכתה לבחור דירה רגע לפני שהפרויקט נפתח לקהל הרחב".

בהמשך הפרסום זוכים הקוראים ללמוד עוד על הפרויקט, שבנייתו אמורה לצאת לדרך בשנה הבאה (6 בנייני בוטיק, בני 8 קומות כל אחד, ומגדל מגורים בן 40 קומות) ועל יתרונותיו הרבים ("נועה תוכל ליהנות במתחם הריזורט השייך לדיירים ובו חדרי כושר וספא, בית קפה פרטי, מתחם ילדים ו-2 בריכות שחייה").

על פי הידיעות שהתפרסמו בנושא קיבלה קירל "הנחת סלב" של כ-3% על מחיר המחירון של הדירה, ובנוסף, היא עשויה להוביל את קמפיין המכירות של ישראל קנדה בפרויקט, שייבנה במתחם שדה דב - ג'וב שעליו תקבל מן הסתם תשלום של כמה מאות אלפי שקלים.

הפעם מטרת המהלך נרחבת יותר

פרסומים על רכישת דירות ע"י מפורסמים נתפסים בדרך כלל בעיקר כגימיק שיווקי. בעלי השליטה בישראל קנדה, ברק רוזן ואסי טוכמאייר, נחשבים לאשפי שיווק, היודעים לרתום סלבס לרכישת דירות בפרויקטים שהם מקימים כעניין שבשגרה.

עם זאת, נראה שבמקרה של קירל, מטרות המהלך רחבות יותר, ונגזרות בראש ובראשונה ממצבו העגום של שוק דירות היוקרה במרכז הארץ, שנכנס לקיפאון עמוק בשנה האחרונה, לנוכח עליית הריבית.

בדומה ליזמיות נדל"ן גדולות אחרות, גם מניית ישראל קנדה סובלת בשנה האחרונה מסנטימנט שלילי הנובע מעליית הריבית, והיא צנחה בתקופה זו ב-50% כמעט, כך שהיא משקפת לחברה שווי של כ-2.3 מיליארד שקל. תשואות האג"ח של החברה נסחרות בתשואה גבוהה של עד 9%, נוכח ההתחייבויות ההגדולות שנטלה לצורך רכישת קרקעות יקרות בגוש דן.

אחת מהן היא קרקע בשדה דב, שנרכשה בשנת 2021 תמורת סכום של כ-1.3 מיליארד שקל, ושעליה צפויה ישראל קנדה לבנות פרויקט של 480 יח"ד האמור לאכלס בין היתר את נועה קירל, בהנחה שרכישת הדירה בידה אכן תמומש - 10 מיליון שקל הם סכום עצום גם עבור כוכבת בסדר הגודל שלה.

אגב, רוכשת נוספת באותו מכרז קרקע בשדה דב הייתה חברת חנן מור, שרמת המינוף שנטלה ברכישה הובילה לקריסת מניותיה בכ-70% בשנה האחרונה.

לפיכך, נראה כי לא לחינם הודגש השבוע המחיר למטר רבוע שאמורה הרוכשת הצעירה לשלם בדירת החלומות - כ-72 אלף שקל למ"ר. מדובר במחיר שנועד ללמד את קוראי הידיעה כי ישראל קנדה מסוגלת למכור גם בתנאי שוק קשים את הדירות שתבנה בשדה דב, במחיר התואם את תוכניותיה השיווקיות (בד בבד דיווחה החברה השבוע כי מכרה כ-40 מתוך 67 דירות בפרויקט שהוצאו לשיווק מוקדם למקורבים, במחיר ממוצע של כ-75 אלף שקל למ"ר).

הפרסומים הללו נועדו כמובן למשוך למשרד המכירות של ישראל קנדה רוכשים פוטנציאליים שירצו להתגורר בקרבתה של נועה קירל, לכשתתחיל השקתו הרשמית של הפרויקט בקרוב. אך נראה שלא פחות מכך, הם מיועדים לעיניהם של בנקאים ומנהלי הגופים המוסדיים שמממנים את עסקיה של ישראל קנדה, אשר קראו אף הם בשקיקה את הפרסום על אודות רכישת הדירה, אם כי מסיבות שונות לחלוטין.