לקראת משבר משכנתאות? "השבוע המלצתי לשני זוגות למכור את הדירה"

"אני לא מכיר אנשים שבגלל העלאות הריבית והתייקרות המשכנתה, נאלצו לבטל חוגים לילד, אבל אני מכיר רבים שהמצב הנוכחי מדיר שינה מעיניהם. זה מפריע להם בצורה עמוקה, כי הם מבינים שיש עוד שלבים לפנינו", כך אמר יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, יונתן ברלינר, בראיון שנתן השבוע יחד עם יו"ר ההתאחדות נופר יעקב לפודקאסט "הצוללת". לעומתו, יעקב פגשה רק השבוע שני זוגות שהמליצה להם למכור את הדירה, בלית ברירה, אחרת ייקלעו לבור של חובות.

● גימיק שיווקי או עסקה אמיתית: מה עומד מאחורי הדירה של נועה קירל בשדה דב? | דעה
● המשכנתה הממוצעת באפריל התקרבה שוב למיליון שקל 

השיחה התקיימה לאור החלטת בנק ישראל מהשבוע על העלאת ריבית נוספת, עשירית במספר, כך שהריבית במשק כעת היא 4.75% וריבית הפריים - 6.25%. זהו רצף העלאות הריבית הארוך ביותר מזה כ-20 שנה. נפגשנו עם יעקב וברלינר כדי להבין אילו אפשרויות עומדות כעת בפני בעלי משכנתאות, שההחזר החודשי שלהם קפץ - בממוצע - באלף שקל בשנה האחרונה, ועד כמה הם רואים גם בעצמם כאחראים למצב.

רק לפני כשנה ושנתיים, ברלינר ויעקב ליוו לקוחות שראו מול עיניהם ריבית פריים של 1.6%. לדברי השניים, "תקופה כזו לא זכורה לנו. ייעוץ משכנתאות הוא מקצוע חדש מהעשור האחרון, אבל גם היועצים הוותיקים, שהכירו תקופות מלפני 30-40 שנה, אומרים: 'כזה לא היה'. היו תקופות של משברים כלכליים ואינפלציה גבוהה, אבל לא היו אז כאלה חובות. המשכנתאות היום הן של מיליון שקל בממוצע, ובמרכז הרבה משכנתאות הן של מיליון וחצי שקל. פעם זה לא היה".

"רואים מקרים שבהם ההחזרים התייקרו ב-2,000 שקל ואפילו יותר"

איך התייקרות המשכנתה נראית במספרים?
יעקב: "במשכנתה ממוצעת של מיליון שקלים, ועם רכיב פריים של 450 אלף שקל, העלייה בהחזר החודשי היא של 1,150 שקלים. העלאת הריבית השבוע משמעותה התייקרות של עוד 69 שקל. אנחנו רואים גם מקרים שבהם ההחזרים החודשיים התייקרו ב-2,000 שקל ואפילו יותר. זה מייצר קושי אמיתי אצל אנשים רבים".

לגבי הזוגות שעמם נפגשה השבוע והמליצה להם למכור את הדירה, בגלל התייקרות המשכנתה, מספרת יעקב: "אלה זוגות שקנו דירה בהחזר חודשי גבוה, עם מינוף גבוה בפריים. הם עשו שיפוץ גדול, השלימו הון עצמי, והתמנפו מעבר ליכולת שלהם. לכן הם מציעים כעת את הדירה למכירה ויחפשו משהו יותר מתאים".

במקרה אחר, של זוג בני 50 שפנה אליה, הפתרון היה מיחזור המשכנתה. "זו הייתה משכנתה שנלקחה במקור עם חלק גדול בפריים. עשינו מיחזור של החלק הזה, פריים נקי, לריבית קבועה של 4.5%. הם הבינו את הסיכון שיש בריבית קבועה בעתיד (ריבית שעלולה להיות לא משתלמת כשהריבית במשק יורדת, ואז עמלות הפירעון המוקדם גבוהות, ה"ו, ד"מ). מה שחשוב להם הוא לישון בשקט. כל עליית ריבית הטרידה אותם מאוד".

באילו נסיבות את ממליצה לזוגות למכור את הדירה?
"כשהמימון שנדרש כדי להקל על ההחזרים הוא מאוד גבוה ומאוד יקר ביחס להכנסות. לזוג שלו המלצתי למכור את הדירה יש הכנסות יפות. בני הזוג מכניסים יחד 30 אלף שקל בחודש. אבל ההחזרים החודשיים מתקרבים ל-15 אלף שקל. זה עלול להוביל אותם לספירלות של חובות. האישה אמרה לי: 'אני יכולה להגדיל את המשכורת שלי דרך בונוסים'. אבל בסוף, כשאני מסתכלת על משפחה, אני אומרת: יש מחיר שאפשר לשלם עבור דירה, ביחס להכנסות, ויש מחיר שלתפישתי הוא כבד מדי".

נאחל לזוג בהצלחה במכירת הדירה. בתקופה הנוכחית, גם זו משימה לא פשוטה.
ברלינר: "זו הסיבה שאנחנו לא רואים הרבה מימושים כאלה. מי שלקח משכנתה לפני שנה, ועכשיו צריך למכור את הדירה ב-10% פחות, יגיד לעצמו: טוב, כבר עדיף לשלם עוד על המשכנתה. נכון לעכשיו, המערכת, הבנקים, מצליחים לנהל את המצב".

 יו''ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, יונתן ברלינר / צילום: צילום: אמנדה סורידי

האם בתקופת הריבית האפסית, שיקפתם ללקוחות שלכם את תרחישי הקיצון שהם עלולים להגיע אליהם, בהתחשב בכך שהריבית תעלה?
"כן. זה היה מאוד מקובל לקחת כתרחיש קיצון עוד שני אחוז בכל המדדים. כלומר, אם השוק צופה שריבית בנק ישראל תגיע ל-3% אז היא תגיע ל-5% בתרחיש קיצון. אבל זה לא משנה. כי גם כשהצגת ללקוח תרחיש Worst Case Scenario, הוא לא מדמיין את זה באמת. זה כמו שתגיד לו: 'שמע, אתה קונה עכשיו דירה. תדע שהמחיר שלה עלול ליפול תוך שנה ב-30%'. הוא לא באמת לוקח את זה בחשבון. גם אדם שההחזר החודשי שלו במשכנתה עלה ב-1,000-1,500 שקל בחודש, מופתע".

יש לכם הרהורים על כך שגם אתם אחראים למצב הנוכחי? אולי אפילו חרטה על האופן שבו בניתם את המשכנתאות או הצגתם את הנתונים בפני הלקוחות?
ברלינר: "אודה ואתוודה, אפילו לפני עשרה חודשים - לאחר שהתחילו העלאות הריבית - עדיין המלצתי לקבוצת לווים מסוימת, וגם דיברתי על זה בפומבי, שהכי משתלם לקחת שני שליש פריים במגבלות מסוימות. הייעוץ התברר בדיעבד כלא נכון, עם כל מה שקרה בשוק. אבל באותה נקודת זמן, כך היה נכון להמליץ להם. הייתי נותן לעצמי את אותו הייעוץ בדיוק".

היום אותם אנשים - שלקחו משכנתה בשני שליש פריים - עומדים מול שוקת שבורה.
"הם לא בשוקת שבורה, כי אנחנו לא מתחמקים מאחריות ומטפלים במה שצריך. אפשר לנהל את החוב. האחריות מבחינתי נמדדת בכך שכאשר לקוחות מהעבר מבקשים את עזרתי היום - אעזור להם ללא תוספת תשלום. אשב אתם, אסביר להם, אנהל אתם את המשבר. זו האחריות שלי".

"אין צפי לכך שהריבית תרד באופן משמעותי"

ההקלות שנותנים הבנקים כיום לבעלי משכנתאות שמבקשים להקל על החוב, עשויות להסתיר משבר שיתגלה רק בהמשך, כך סבור ברלינר. "אחת הבעיות בנתונים הרשמיים, במיוחד במשכנתאות, היא שיכול להיות שיש מצוקה אמיתית של אנשים שלא משתקפת דרכם עדיין. ועד שרואים את הנתונים הרשמיים, זה כבר לא רלוונטי. במשכנתאות, אפשר לדחות את הבעיה קדימה בקלות".

עוד לדברי ברלינר: "כיום הבנקים באים לקראת הלקוחות שנתקלים בקושי עם המשכנתה, בצורה חריגה. למשל, כיום ההמלצה הרווחת של הבנקים היא לא להקפיא משכנתה (שעשויה להגדיל את העלות הכוללת של המשכנתה בטווח הארוך), אלא למחזר. הבנקים - בשונה מפעם - מאפשרים ללקוחות למחזר רק את החלק היקר במשכנתה. הם לא פוגעים בתנאי הריבית, ואפילו משפרים אותם".

הבנקים מציעים כיום מבצעים שונים לבעלי משכנתאות שנועדו להקל עליהם: הפועלים הכריז שיספוג את עליית הריבית, במזרחי מציעים "משכנתה בקצב שלך", ועוד ועוד. עד כמה אלה מהלכים שיווקיים ועד כמה הם אמיתיים?
יעקב: "בנק הפועלים הכניס את היד לכיס וסופג את עליית הריבית האחרונה. הייתי רוצה לראות יותר מהלכים כאלה. שאר הבנקים נותנים הלוואות בתנאים נוחים יותר כדי להקל. גם אם אני מאריכה את הפריים ומקלה על ההחזר החודשי, אז העלות הכוללת של המשכנתה עולה. לכן מי שמאפשרים לו גמישות ברכיב הפריים והוא מאריך אותו, חשוב שיוודא שגם כשהפריים יורד, הוא יוכל לקצר את התקופה בלי קושי".

מי שמגיע אליכם כיום ורוצה לקנות דירה, אתם אומרים לו: "חכה, כי המחירים עוד יירדו" או שמלווים אותו בבניית המשכנתה?
יעקב: "אף אחד לא יודע מה יהיה. בכל מקרה, משפחות שלוקחות היום משכנתה, צריכות להבין שהריבית צפויה להישאר גבוהה לאורך זמן. אם הן חושבות לקחת משכנתה כבדה מתוך הנחה שמחר הריבית תרד, אז זה שיקול לא נכון. היתרון במצב היום, הוא שמדובר בשוק של קונים והמשא ומתן מול הבנקים הוא מאוד אפקטיבי. חשוב לבצע משא ומתן אגרסיבי מול הבנקים כדי לקבל תנאים טובים יותר. המלחמה על המשכנתה - מצדם של הבנקים - היא גדולה יותר".

 נופר יעקב, יו''ר התאחדות יועצי המשכנתאות / צילום: ישראל פנחסוב

ברלינר: "גם אחרי סיום רצף העלאות הריבית, אין צפי לכך שהריבית תרד באופן משמעותי ולא ברור עד כמה ריבית המשכנתאות תרד. לצד זאת, הריביות כיום במשכנתאות לא גבוהות ביחס לרמת הריבית בשוק. כלומר, אם היום הריבית הממוצעת במשכנתה היא 5%, הרי שיש משכנתאות שנלקחות כיום בריבית כוללת של פחות מ-4.5%. זה סביר לאורך זמן".