האם הרחוב הזה יהפוך למוקד ההתחדשות הבא של תל אביב?

ועדת המשנה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה אתמול (ב') למתן תוקף את תוכנית התחדשות רחוב אבן גבירול, היא תוכנית תא/4562, זאת כשנה לאחר שהופקדה התוכנית.

תוכנית המאפשרת, בין היתר, הוספת 2,500 יחידות דיור להיצע הדירות הקיים לאורך רחוב אבן גבירול, וכחלק מרכזי מהוראותיה מקפידה על שמירת אופי הבינוי הקיים ברחוב. האם האישור יהפוך את אחד הרחובות המרכזיים בעיר למוקד ההתחדשות הבא של תל אביב?

● 10,000 שקל למ"ר בנתניה: הנחות ענק בהגרלה חוזרת של מחיר למשתכן
● "נצטרך להביא עוד מאות מיליונים": תוכנית משרד הבינוי והשיכון למאבק בכישלון המכרזים
● זיהום אוויר בלתי סביר מבסיס תל השומר מאיים על בניית אלפי דירות חדשות | בלעדי

אזור ההכרזה של אונסק"ו משפיע על נפח הבינוי

תוכנית ההתחדשות לרחוב אבן גבירול, שקודמה ביוזמת הוועדה המקומית ת"א־יפו ונערכה על ידי משרד דני לזר אדריכלים, משתרעת על פני כ־198 דונם, וכוללת מגרשים ושטחים משני צדדיו, וכן בכמה מהרחובות הניצבים לו. המטרה העיקרית של התוכנית היא העצמת הבינוי, בדגש על עירוב שימושים, "והתאמתו לתכנון המבוצע של הקו הירוק של הרכבת הקלה", כך בהוראות התוכנית. נזכיר כי קטע של 4.5 ק"מ מהקו הירוק, שיהיה תת־קרקעי, עובר לאורך אבן גבירול, עד למפגש עם שדרות נורדאו.

הוראות התוכנית מציינות את ה"שמירה על ערכי הרחוב ועל הבינוי הייחודי בו, במקביל לשמירה על מאפייני המרקם הקיים בתחום ההכרזה" - הכרזת אונסק"ו על העיר הלבנה, שאבן גבירול הוא למעשה גבולה המזרחי.

כחלק מהשמירה על ערכי הרחוב, התוכנית מורה על שמירת אחד המאפיינים הבולטים של הרחוב: הקולונדה, אותו מחסה בנוי אשר מלווה את הרחוב כמעט לכל אורכו, בקומת הקרקע. על פי הוראות התוכנית פרויקטים חדשים יחויבו בבניית קולונדה מסחרית רציפה בחזית הפונה לרחוב, כפי שקורה היום, וכך גם בחזיתות אל רחוב מלכי ישראל, פרישמן ושדרות מסריק. עומק הקולונדה לא יהיה פחות מ־4.5 מטרים (ארבעה בתחום ההכרזה של אונסק"ו), והמרחק בין העמודים יהיה בין ארבעה לשישה מטרים.

כיצד תושפע התוכנית מהכרזת אונסק"ו?

כאמור, הוראות התוכנית מושפעות גם מהכרזת אונסק"ו, שכן מגרשים בצד המערבי של הרחוב נמצאים בתחומה. על כן קובעת התוכנית כי בשטחים שאינם באזור ההכרזה, ניתן יהיה לבנות מבנים בני עד שמונה קומות; ובאזור ההכרזה - עד שש קומות בפרויקטי הריסה ובנייה, ועד חמש קומות בפרויקטי חיזוק ותוספת. נזכיר כי לאורך רוב הרחוב הבנייה הקיימת היא בת ארבע קומות (שלוש קומות מגורים מע קומת מסחר), כך שהתוספת באזור ההכרזה מצומצמת למדי. עוד קובעת התוכנית חובת שימושי מסחר בקומת הקרקע, 50% שטחי מגורים לפחות בבנייה חדשה, ו־25% דירות קטנות מסך כל הדירות החדשות שיתווספו. תקן החניה לאורך הרחוב יהיה 0.

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, ערן ניצן, אמר בעקבות מתן התוקף: "התוכנית תאפשר את חידושו של אחד הצירים החשובים בעיר, והיא כוללת סוגיות רבות - הגבהת הבניינים, קביעת קומות המסד כקומות מסחר, הפקעת שטחי מדרכה לטובת הולכי רגל, הסדרת הקולונדה מדיניות חדרי היציאה לגגות ועוד. זו תוכנית המשקפת את חזונה של תל אביב למסחר שוקק סביב קווי המטרו, לצד מדיניות עירונית ומחוזית להגברת הבניה סביב קווי הרכבת הקלה, צמצום חניה ומתן עדיפות להולכי הרגל, לרוכבי האופניים ולמשתמשי הרכבת הקלה".

מתכנן מחוז תל אביב במנהל התכנון, אדריכל ארז בן־אליעזר: "מטרת התוכנית היא להביא להתחדשות הרחוב ולהתאימו לתכנון המבוצע של הקו הירוק, תוך שמירה על ערכי הרחוב והבינוי הייחודי בו, במקביל לשמירה על מאפייני המרקם הקיים בתחום ההכרזה".

אבן גבירול - רובע 4 הבא?

בין היתר מוגדרת התוכנית כ"השלמה לתוכנית הרובעים 3 ו־4, שלא כללה בתחומה את הרחוב". תוכנית הרובעים, שאושרה ב־2018, קבעה את כללי ההתחדשות עבור רוב אזור "הצפון הישן", ללא רחוב אבן גבירול כאמור וכעת, עם אישור התוכנית להתחדשות הרחוב, תושלם תמונת ההתחדשות כולה לגבי האזור.

נזכיר כי עבור רובע 4 בעיקר, אישור תוכנית הרובעים היוותה את יריית הפתיחה להתחדשות מאסיבית. ב־2021 החלה הקמה של 1,917 דירות ברובע, רובן ככולן בהתחדשות עירונית, מספר שהיווה יותר משליש התחלות הבנייה בתל אביב באותה שנה, וחמישית מהתחלות הבנייה בה בשלוש השנים שבין 2019 ל־2021. העובדה שרחוב אבן גבירול הוא מהמרכזיים בעיר, ומהמבוקשים בה, מרמזת כי גם עבורו האישור יכול להוות עמדת זינוק טובה להתחדשות מאסיבית לאורכו - גם בתנאי השוק המאתגרים כיום.

"רחוב בעייתי להתחדשות"

האם התוכנית תאפשר התחדשות עירונית אמיתית? עו"ד עפר טויסטר, שותף בכיר במשרד עפר טויסטר, אשר חתום על כמה התנגדויות לתוכנית, אומר: "רחוב אבן גבירול הוא רחוב בעייתי להתחדשות. הוא מצוי על ציר ראשי, המסחר ברחוב בחלקו נחשב כ'מסחר מטריד', כגון פאבים ובתי קפה, וברוב המקרים לא ניתן להקצות חניה לבעלי היחידות לאורך הרחוב.

"נשאלת השאלה אם הזכויות שהוצעו בתוכנית מספקות על מנת לעודד התחדשות בו, בהתחשב במקומו המרכזי ובחסרונות האמורים, כמו גם בקושי הכרוך בצורך לפנות מסחר פעיל, ובהתחשב בתקופה הכלכלית המאתגרת שבה אנו נמצאים. על פניו נראה שבכל הקטע שמצוי באזור ההכרזה, שם מציעה התוכנית למעשה קומה וחצי בחיזוק ותוספת ו־2.5 קומות בהריסה ובנייה), התשובה שלילית בבירור".