האם אי קבלת טופס 4 מהווה הפרת הסכם של היזם עם רוכשי הדירות?

הכותב עו"ד ממחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן ושות'

רקע: בני זוג רכשו דירת פנטהאוז מיזם, לאחר שהיזם התקשר בהסכם קומבינציה עם בעלי הקרקע שעליה הוקם הבניין. כחלק מהתחייבויות היזם לביצוע עבודות פיתוח בסביבת הבניין, הוא התחייב לבצע הריסת מבנה ישן שהיה במקום, וזאת כתנאי לקבלת "טופס 4". אלא שסכסוך שנוצר בין היזם לבין בעלי הקרקע עימם נחתם הסכם הקומבינציה, מנע את הריסת המבנה הישן, וכתוצאה מכך לא ניתן היה להשלים את מלוא עבודות הפיתוח לבניין החדש ולקבל עבורו "טופס 4".

● תושב זר רכש דירה בקומה 12 במגדלי YOO. כמה הוא שילם? 
● בית שקנה חנוך דאום בכנרת ממחיש: כמה עולה לנו ה"ציונות" של המועצה המקומית | טור סופ"ש

הרוכשים קיבלו את מפתחות הדירה ונכנסו לגור בה, אולם היזם טען כי הם לא שילמו לו את מלוא התמורה. מהצד השני הרוכשים טענו כי חלק מהתמורה החסרה שולמה ליזם במזומן.

בין הצדדים הייתה קיימת מחלוקת נוספת באשר למסירת הדירה, כאשר היזם טוען כי מפתחות הדירה נמסרו לרוכשים אך ורק לצורך הכנסת מיטלטלין וביצוע עבודות, ואילו הרוכשים טוענים כי בוצעה מסירה של הדירה, ומעיד על כך פרוטוקול שנערך במעמד המסירה. בנוסף מסרו הרוכשים ליזם המחאה בסך של 135 אלף שקל שאותה ביטלו מאוחר יותר, לאחר שלטענתם תמורה זו שולמה עבור שינויים אשר לא בוצעו בפועל בדירה.

נוכח נסיבות אלה הוגשו לבית משפט השלום בקריות שלוש תביעות: תביעת היזם לפינוי הדירה; תביעת היזם לביצוע שטר בקשר עם ההמחאה שבוטלה; ותביעת הרוכשים לקבלת צו מניעה נגד היזם, אשר ציין כי בכוונתו לנתק את הדירה ממים וחשמל.

החלטה: בית המשפט קבע כי לא ניתן לקבל את תביעת היזם לביצוע שטר, המבקשת לאכוף את ביצוע ההסכם, יחד עם התביעה לפינוי אשר מבקשת את ההפך - את ביטול ההסכם. בית המשפט דחה את תביעת היזם לפינוי הרוכשים מהדירה.

גם תביעת היזם לביצוע השטר נדחתה, שכן בנסיבות ההסכם שנחתם בין הצדדים, על הרוכשים היה לשלם את עשרת האחוזים האחרונים מהתמורה רק לאחר השלמת עבודות הפיתוח וקבלת "טופס 4", אשר כאמור לא יכולים להתרחש קודם להריסת המבנה הקיים. בהקשר זה ציין בית המשפט את ההלכה לפיה ללא טופס 4 לא יראו את הדירה כאילו נמסרה, גם אם החזקה בה עברה לידי הרוכשים.

מנגד, תביעת הרוכשים התקבלה על-ידי בית המשפט (מבלי שבית המשפט נדרש לסוגיית איסור האכלוס בטרם קבלת טופס 4), אשר קבע כי ניתוק הדירה מחשמל ומים מהווה עשיית דין עצמי אשר ליזם לא עומדת הזכות לעשייתו, וממילא הרוכשים נכנסו לדירה ברשות היזם.

המשמעות: פסק הדין מזכיר לנו כי מסירת חזקה בדירה, מאת יזם או קבלן לידי רוכשי דירות, אינה חזות הכול ובוודאי שאינה סוף פסוק.

משכך, טוב יעשו שני הצדדים, הן היזם והן הרוכשים, אם קודם למסירת החזקה וקבלתה אצל האחר, יחזרו אל הוראות הסכם המכר שנחתם בינם בתחילת הדרך ואל התנאים שנקבעו בו בקשר עם מועד המסירה, על-מנת לוודא כי התקיימו כל התנאים הדרושים לצורך מסירת הדירה (לרבות קבלת כל אישורי האכלוס בהם גם "טופס 4").

כך ידעו הרוכשים כי הם מקבלים דירה ראויה אשר ניתן ומותר לעשות בה שימוש לצרכי מגורים, והיזם יידע כי מילא אחר כל התנאים המאפשרים לו לדרוש את תשלום מלוא התמורה בגין הדירה, ובכך להימנע ממחלוקות הקשורות לביצוע תשלומי התמורה ומועד המסירה.

45392-10-20