הממשלה רוצה להגדיל את מספר היתרי הבנייה, אך כבר היום ועדות התכנון לא עומדות בעומס

חוק קרן הארנונה כבר ידע בזמן הקצר שבו הוא נמצא על השולחן ויכוחים, מחלוקות ומאבקים רבים, ועל פי המסתמן עוד ידע לא מעט כאלו בעתיד הקרוב. מוקד העניין הוא החלוקה מחדש של ההכנסות מארנונה על שטחי תעסוקה ומסחר, והעיריות שבהן שטחים רבים כאלו נמצאות בחזית המאבק.

● החלופה התל אביבית לתמ"א 38: זכויות הבנייה יגדלו 
● המועצה הארצית ממשיכה לקדם את המטרו: מה הפוטנציאל הנדל"ני, ומה יקרה אם התוכנית תיעצר? 
● סעודיה חותכת את הפקת הנפט בפעם השלישית בשנה, ומציבה את ישראל בפני דילמה

אך נראה כי בעקבות האנדרלמוסיה שנוצרה, שני הצדדים לא עצרו לחשוב לעומק על ההשפעה של הקרן על הרשויות, בעיקר על אלו המתקשות כבר היום להנפיק היתרי בנייה בזמן: מאחר שמטרתה העיקרית של הקרן היא לעודד הוצאת עוד ועוד היתרים לבניית יחידות דיור, החשש הוא שהעומס שאיתו הן מתמודדות כבר היום, רק ילך ויגבר. במצב כזה, השאיפה ל"ייצור" מוגבר של היתרי בנייה עשויה להתנפץ במציאות.

מהותה של קרן הארנונה היא הפרשת חלק מסוים מההכנסות מארנונה שלא למגורים, ושימוש בו למען תשלום לרשויות עבור כל היתר בנייה שיוציאו בפועל. המטרה ברורה: הרשויות ירצו להגדיל את הכנסותיהן מהקרן, ולכן יפעלו להוצאת כמה שיותר היתרי בנייה - וכך תתרום הקרן במשהו להתמודדות עם משבר הדיור הקיים בישראל.

אלא שעוד לפני התמריץ המדובר מהקרן, מתקשות רשויות רבות להתמודד עם העומס במחלקת הרישוי. הן מקבלות בקשות רבות להוצאת היתרי בנייה, אך אינן מצליחות להנפיק אישורים במהירות - בין היתר בשל מחסור חמור בכוח אדם במחלקות הרלוונטיות - וכך נוצר צוואר בקבוק אדיר בשלב האחרון והחשוב כל-כך לפני תחילת העבודות בפועל.

יותר מ־300 ימים בממוצע עד למתן היתר

על פי דוח מבקר המדינה בנוגע לייעול הליכי רישוי הבנייה, שפורסם ביוני 2021, נדרשו 319 ימים בממוצע עד לקבלת היתר בנייה, מיום הגשת הבקשה. כאשר מדובר בהיתרים "מיוחדים", קרי כאלו אשר כוללים בקשה להקלות או שימושים חורגים, הממוצע עולה ל־407 ימים, כלומר שנה ועוד חודש וחצי. בעניין ההקלות נזכיר כי לאחרונה נכנסו לתוקף התקנות שמבטלות את האפשרות לבקש הקלות אלא במקרים מצומצמים בלבד, ובמינהל התכנון מקווים שהדבר יקטין משמעותית את משך הזמן להוצאת היתר.

בדוח המבקר על הסכמי הגג שנחתמו עם הרשויות, שפורסם גם הוא ב־2021, צוין כי הזמן הממוצע לקבלת היתר לגבי קרקעות ששווקו במסגרת ההסכמים הוא 309 ימים - על אף שהממשלה קבעה כי בהסכמים אלו "רשות הרישוי המקומית תתחייב להיות ערוכה מקצועית לאשר בקשות להיתרי בנייה בתוך 90 יום ממועד הגשת הבקשה". הרשויות שבהן מספר הימים היה הגבוה ביותר לפי בדיקת המבקר היו נתניה, עם 504 ימים עד לקבל היתר, בית שמש עם 432 ימים והרצליה עם 347 ימים.

לאחרונה אף פורסם דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ל־2022, וממנו עולה כי גם הליך קבלת ההיתרים לתמ"א 38 התארך: אם ב־2011 נדרשה שנה וחצי למתן היתר במסגרת תמ"א 1/38 (חיזוק ועיבוי), ב־2022 זמן זה עמד על 4.5 שנים; אם ב־2011 נדרשה פחות משנה לקבלת היתר במסגרת תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה), בשנה החולפת עמד נתון זה על 3.5 שנים - ומדובר, אגב, בשיפור ביחס לשנים קודמות.

ה"מצטיינות" מבחינה זו הן גבעתיים ורמת גן, שראשי הערים שלהן עומדים בראש המוחים נגד קרן הארנונה: בגבעתיים נדרשות כשש שנים להוצאת היתר בנייה במסגרת תמ"א 38, וברמת גן כחמש שנים וחצי.

הנתונים לעיל מוכיחים עד כמה ידיהן של מחלקות הרישוי ברשויות המקומיות עמוסות. אומנם לא תמיד העיכוב הוא בשל חוסר בזמן, ולא פעם הוא נובע מדברים שאינם בשליטת הרשות או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אך השורה התחתונה ברורה: אין ספור בקשות להיתר מטופלות על ידי הרשויות המקומיות מדי שנה, והשאיפה לקבל כמה שיותר כסף מהקרן, עלולה להעצים את העומס.

"קצב הוצאת היתרי הבנייה לא בהכרח יגדל"

"מאחר שכבר היום העומס על הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה רב, מובן לכול שהחוק החדש יגרום לעומס נוסף", אומר עו"ד אשר אילוביץ, שותף במשרד עו"ד פריש, שפרבר, ריינהרץ ושות', אשר מייצג רשויות מקומיות וועדות מקומיות לתכנון ולבנייה מכל רחבי הארץ. "ההערכה האישית שלי היא שלפחות בשלבים הראשונים מרגע שהקרן תתחיל לפעול, קצב הוצאת היתרי הבנייה לא בהכרח יגדל. צריך להבין: הוועדות המקומיות הן גופים מקצועיים שבהן יושבים אנשים איכותיים שעבודתם חשובה להם. להערכתי הם לא יסכימו שאיכות עבודתם תיפגע בשום אופן, גם במחיר של אי הוצאות היתרים בקצב המצופה. הם לא יסכימו שיפגעו באיכות העבודה שלהם ובתהליך קבלת ההחלטות, לטובת הוצאה של יותר היתרים".

 עו''ד אשר אילוביץ, שותף במשרד פריש שפרבר ריינהרץ / צילום: איתן ריקליס

הרשויות החלשות יהיו הנפגעות העיקריות

גם עו"ד ארז קמיניץ, מי שהיה בעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה והיום שותף וראש תחום ממשל ורגולציה במשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות' עם המבורגר עברון, חושב שיש להפנות כעת תשומת לב רחבה לסוגיה הזו. לדבריו, "לא בטוח שעד עכשיו מישהו חשוב על הפן הזה לעומק, אבל יש לי תחושה שעלול להיווצר לחץ גדול מאוד על תחום הרישוי ברשויות המקומיות, מכמה כיוונים במקביל.

"התחושה היא שמתנהל כאן מרוץ אחר יחידות הדיור, אבל השאלה היא עד כמה המדינה קשובה - גם תקציבית וגם מבחינת כוח האדם ותשומות רלוונטיות אחרות - לעניין הרישוי. עובדה שאף אחד, לדעתי, לא חשב עד כה על נושא העומס במחלקות הרישוי. נכון שעושים צעדים רבים ויש ניסיון גדול לפתור את הנושא מכיוונים אחרים, אבל חשוב להבין שהיבטי הרישוי חשופים פחות בפני מקבלי ההחלטות. הם, מטבע הדברים, מכירים פחות את העבודה של הרשויות המקומיות וכבר היום נמצאים בחוסר מהבחינה הזו. יש להם היכרות פחותה של העולם הזה".

 ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה / צילום: איל יצהר

לכאורה, תשלום על הוצאת יותר היתרי בנייה אמור לדרבן את הרשויות לדחוף עוד ועוד היתרים קדימה, וכך כולם אמורים להרוויח: הרשויות "יפצו" את עצמן על אובדן הכנסות הארנונה, ואולי אף יזכו לסכום כסף משמעותי, והמדינה תקבל יותר היתרים - ויותר דירות חדשות בזמן קצר יותר. אבל אם במציאות הנוכחית כבר ישנו "בור" משמעותי מבחינת כוח האדם והתקנים, ודאי ברשויות מסוימות, ואם הן מתקשות לעמוד בעומס כבר כעת, הן עשויות להיתקל באתגר עוד יותר גדול ברגע שקרן הארנונה תצא לדרך.

"עבור ראשי הערים המוכשרים, או העיריות המוכשרות, הקרן עשויה לייצר תמריץ להתייעלות", אומר עו"ד קמיניץ, "אך ברשויות האחרות יקרה הדבר ההפוך. כך, הטובים יהפכו טובים יותר - כי הם ייַצרו עוד היתרים, ייהנו מהכסף ויתייעלו עוד יותר, אבל הרשויות שהמצב אצלן גרוע כבר היום, עלולות לשקוע עוד יותר. זה אכן תמריץ לשיפור - אבל רק אצל מי שיכול להשתפר, רק אצל מי שיש לו בכלל כלים להתמודד".

עו"ד אילוביץ טוען שהמענקים יכולים לסייע בגיוס כוח אדם נוסף - אך לא מספיק: "המענק הכספי עבור כל הוצאת היתר יכול, על פניו, לפתור את בעיית העומס על ידי הוספת כוח אדם, אבל זה לא יהיה כל כך פשוט. ראשית, משום שלא קל לגייס היום כוח אדם איכותי למחלקות הרישוי, ושנית - מאחר שמדובר בתמריץ כלכלי נמוך למדי. הרשות תקבל עבור כל היתר תשלום נמוך עד זניח, שבוודאי לא יהיה בו כדי לסייע לה באופן משמעותי בהגדלת כוח האדם. לו היה מדובר בפיצוי משמעותי יותר ייתכן שהדבר היה מתאפשר, אך המצב אינו כך".

"תידרש כאן, לדעתי, דחיפה מהמדינה", מסכם עו"ד קמיניץ. "יש שונות גדולה מאוד בין הרשויות המקומיות, וישנם הבדלים רבים מבחינת קצב העבודה והאיכות שלה. זה היבט שאני לא בטוח שהיו ערים לו בעת חקיקת חוק קרן הארונה, אך בהחלט יצטרכו להתמודד איתו בהמשך".