עסקת הנדל"ן שסיבכה את עורך הדין בגדול

פרטי המקרה: לראשונה, עורך דין הורשע על ידי בית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין במחוז תל אביב, בעבירה של ביצוע עסקה ברמת סיכון גבוהה להלבנת הון או מימון טרור. זאת, בעקבות הגשת תלונה של הממונה על נותני שרות עסקי במשרד המשפטים. עוה"ד הודה בהסדר טיעון ורישיונו הושעה ל־3 חודשים בפועל וכן נקבעה השעיה על תנאי אם יעבור עבירה זהה או עבירה של התנהגות שאינה הולמת את המקצוע. בית הדין ציין כי לחובתו השעייה ושתי הרשעות קודמות.

עו"ד המבצע עבור לקוחותיו פעולות מסוימות, בהן עריכת הסכמי מכר ורכישת מקרקעין, מחויב לפי החוק לבצע הליך של זיהוי והכרת לקוח קודם למתן השירות המבוקש, ולהעריך את הסיכון בפעולה אותה הוא מבצע. ככל שנראה כי העסקה מסוכנת, עליו להימנע מלבצע אותה.

עו"ד איתן כהן ייצג ב־2016־2017, מוכר וקונה בעסקה למכירת ורכישת שני מגרשים, בשטח של 505 מ"ר כל אחד בהרצליה. שנתיים לאחר מכן, הוגשה תביעה לבית המשפט, על ידי אזרח ותושב ארה"ב בן 90, אשר גילה לתדהמתו כי המגרשים שנרכשו על ידי הוריו בשנת 1938 והועברו אליו בשנת 1975, נמכרו ללא ידיעתו והסכמתו.

האזרח האמריקאי ביקש מבית המשפט לקבוע כי העסקה נעשתה במרמה והיא חסרת כל תוקף משפטי. בקשתו התקבלה והסכם המכר בוטל. במסגרת ההליך המשפטי התברר כי המגרשים נמכרו במחיר נמוך ממחיר השוק בכ־2 מיליון שקל. עוד עלה כי עו"ד כהן הציע לרוכש ביוזמתו הנחה של חצי מיליון דולר ממחיר המגרש.

כמו כן, התשלום עבור המגרשים התבצע בניגוד מוחלט להוראות הסכם המכר. חלק מהסכום הועבר ישירות מהקונה למוכר במזומן, ורוב הכסף - כמעט 2 מיליון שקל - הועבר מחברה זרה בחו"ל, אשר לכאורה נתנה הלוואה לקונה, לחברה זרה אחרת, הרשומה בסין ומנהלת חשבון בנק בגרמניה. לא ברור מה היה הקשר בין החברה הסינית למוכר המגרשים ואיש לא ניסה לברר. למרות זאת, עוה"ד אישר בחתימתו את התשלום עבור המגרשים. בעקבות פסה"ד הגישה הממונה על נותני שירות עסקי במשרד המשפטים תלונה ללשכת עוה"ד נגד עו"ד כהן והוחלט להעמידו לדין משמעתי.

משמעות הפסיקה: על עורכי הדין לוודא שהפעולות אותן הם מבצעים עבור לקוחות, כולל הסכמי מכר, לא מעלות את הסיכון להלבנות הון.

מספר תיק: בד"מ 21־23

פרטי המקרה: 77 גברים יחידים ובני זוג חד-מיניים תבעו באופן תקדימי את המדינה והכנסת בגין נזק בגובה של 21 מיליון שקל. לטענתם, חוק הפונדקאות וחוק תרומת ביציות פגעו בזכויותיהם החוקתיות לשוויון בכך שאינם מאפשרים להם לעבור הליך פונדקאות בארץ ועליהם לעבור את ההליך בחו"ל ולשאת בעלויות גבוהות יותר. התביעה מגיעה ברקע החלטת בג"ץ כי חוקים אלו פוגעים בזכות השוויון ובזכות להורות. בין התובעים נמנו בני הזוג איתי ואוהד פנקס ארד, שהובילו את בג"ץ הפונדקאות שהורה לאפשר לגברים יחידים לעבור הליכי פונדקאות בארץ.

השופט צבי וימן מביהמ"ש המחוזי מרכז דחה לאחרונה את התביעה וקבע כי על אף חוסר השיוויון בחוק - אין מקום לפיצוי התובעים. הנימוק העיקרי התייחס לכך שהחוק לא יוצר עוולה נזיקית או חוקתית, המחייבת את הרשויות בפיצוי כספי, גם אם נקבע כי החוק לא עולה בקנה אחד עם חוק יסוד. לפי פסיקתו, הסעד לאי חוקיות הוא ביטול החוק, אך לא פיצוי.

השופט קבע כי "הטלת חיובים כספיים או סנקציות אחרות אזרחיות ונזיקיות על הכנסת בשל פעולתם של חבריה, עלולה לפגוע בלב ליבו של מעשה החקיקה".

את המדינה והכנסת ייצגו עוה"ד אלון לוי ליטן, ענת בינדר גלעדי ומיטל בר־טל מפרקליטות מחוז מרכז־אזרחי. עוה"ד יונתן קהת, חגי קלעי וגל בריר שייצגו את התובעים מתכוונים לערער על פסק הדין ומסרו: "ההכרעה מנוגדת על פניה לפסיקת ביהמ"ש העליון. הקביעה יוצרת תמריץ בעייתי לממשלה ולכנסת לקדם חקיקה פוגענית. המשמעות המעשית היא שאין מגבלה אפקטיבית על פגיעה בזכויות אדם על ידי הכנסת".

משמעות הפסיקה: לא ניתן לקבל פיצוי על נזק שנגרם כתוצאה מאפליה המתקיימת בחוק, גם אם ההוראה המפלה בוטלה בבג"ץ.

מספר תיק: 33813-07-20

פרטי המקרה: עיריית ירושלים ביקשה לפנות את אגודת העיתונאים, הפועלת למעלה מ־50 שנים בנכס על שטח שבבעלות העירייה, הידוע כבית אגרון ברחוב הלל בעיר. העירייה טענה כי לא נחתם חוזה בינה לבין אגודת העיתונאים וכי האגודה הפרה את תנאי החכירה כשהשכירה את הנכס לצדדים שלישיים. האגודה הגישה תביעה שכנגד וביקשה כי ירשמו זכויות החכירה שלה.

האגודה החלה להחזיק בנכס בעקבות הסכם בין העירייה לחברה אחרת, בשם "בית העיתונאים ע"ש גרשון אגרון בירושלים" משנת 1968. מטרת החכירה הייתה להקים מבנה לאגודת העיתונאים, ולמוסדות ציבוריים וממשלתיים אחרים. תקופת החכירה הוגדרה ל־49 שנים עם הארכה להכפלת התקופה. ההסכם אסר על החברה לעשות שימוש אחר בשטח ללא הסכמת העירייה. האגודה ביקשה לקבוע כי היא בעלת זכויות קנייניות בנכס מכוח הכרה בחוזה החכירה של החברה. זאת, למרות שלא היה הסכם ישיר בין העירייה לאגודה.

באוגוסט 2022 הכיר בית משפט השלום בזכות השימוש של האגודה בנכס, אך הורה לה לפנות את השטח בו היא עושה שימוש מסחרי. "בהתחשב בזמן הרב שחלף מאז החלה האגודה להחזיק בנכס, בהתנהלות הצדדים במהלך עשרות שנים ובשלל המסמכים בעניין, יש לקבוע כי הוכח שהיו הסכמות של הצדדים להעניק לאגודה זכות חכירת משנה", קבע השלום. שני הצדדים ערערו על ההחלטה.

בתחילת החודש קבעו השופטים ארנון דראל, ענת זינגר ופנינה נויבירט מביהמ"ש המחוזי בירושלים, במסגרת הסדר פשרה, כי אגודת העיתונאים תמשיך להחזיק בשטח של 200 מ"ר למשך 39 שנים נוספות, ובשטח בו נעשה שימוש מסחרי המשתרע על 400 מ"ר למשך 18 שנים נוספות. בתום התקופה האגודה תתפנה מחלק זה של הנכס. האודיטוריום בשטח של כ־500 מ"ר יוחזר לחזקת העירייה. הזמן הרב שאגודת העיתונאים החזיקה בנכס גבר על היעדר רישום בטאבו וחוזה בין הצדדים. אגודת העיתונאים יוצגה ע"י עוה"ד מתן גרינגר וסיון רצון ממשרד גדעון פישר. מעיריית ירושלים נמסר כי מדובר במתווה פשרה שהוצע על ידי בית המשפט וכי במסגרתו 500 מתוך 1,100 מ"ר יוחזרו לעירייה.

משמעות הפסיקה: בית המשפט הכיר בזכותו של גוף לזכויות בנכס בשל שימוש ארוך שנים, גם ללא חוזה ישיר בינו לבין המשכיר.

מספר תיק: ע"א 21423-10-22