המועצה הארצית ממשיכה לקדם את המטרו: מה הפוטנציאל הנדל"ני, ומה יקרה אם התוכנית תיעצר?

המועצה הארצית לתכנון ובנייה תדון מחר (ג') בתמ"א 70\א העוסקת בבינוי מעל מתחמי הדיפו של המטרו. מתחמים אלה ישמשו כמוסך הרכבות והדיור שלהן במסגרת פרויקט המטרו הכולל שלושה קווים של רכבות תת-קרקעיות מתחת ל-24 רשויות מקומיות בגוש דן. במסגרת הפרויקט יוקמו ארבעה מתחמי דיפו: בפתח תקווה, בראשון לציון, באור יהודה ובכפר סבא; והדיון מחר יעסוק בתוכנית המקודמת בראשון לציון, שכוללת בינוי משמעותי מעל הדיפו וניצול השטח שמוקצה לו. 

● עוד מכשול בדרך למטרו? חשש לפרישת חברות מהמכרז | בלעדי
● המטרו עוד רחוק אבל הפקעת הנכסים מתקרבת: למי כדאי להגיש תביעה 
● השוק מאמין במטרו וברכבת הקלה: תנופת תכנון ובנייה לאורך הקווים
● האמת הפשוטה: מירי רגב החליטה שהרכבת הקלה לא תגיע לראשון לציון | אסף זגריזק, פרשנות

הרעיון לקירוי הדיפו הגיע מפרויקטים שונים ברחבי העולם, ובראשם ההאדסון יארד בניו יורק, כשמעל 113 דונם של דיפו הוקמו מגורים, משרדים ומסחר. גם בצרפת ובסין נעשו פרויקטים דומים. כמו כן, גם במסגרת העבודות על קווי הרכבת הקלה בירושלים יוקמו מעל הדיפו 73,000 מ"ר של משרדי ממשלה.

ואולם התוכנית שתידון מחר מדברת על היקפים גדולים בהרבה מאלה שנעשים כעת בירושלים, כשבסביבת הדיפו בראשון לציון מדובר על שני רבעים, שמתוכננים בהם 2,733 יחידות דיור ו-341,450 מ"ר של תעסוקה ומסחר.

התוכנית כוללת חיבור של גריד הרחובות הקיימים בסביבתו, בינוי אינטנסיבי בסמוך לתחנת המטרו ותקן חניה מופחת שיגיע ל-0 לתעסוקה.

מדובר בתוכנית שמקודמת עם תוכנית המטרו, אך היא מדגימה רק במעט את הפוטנציאל הנדל"ני שלו, משום שהנגישות התחבורתית הגבוהה של המטרו תאפשר ציפוף מאסיבי בסביבת בתחנות והקמת עוד אלפי יחידות דיור בסביבתן.

כחצי מיליון דירות לאורך 150 ק"מ

מטרו גוש דן צפוי להביא, מעבר לבשורת התחבורה הציבורית הגדולה, גם בשורה משמעותית בתחום הבינוי והנדל"ן: תוכנית המתאר הארצית למרחב המטרו, היא תמ"א 70, אומנם נמצאת עדיין בתהליכי תכנון וטרם אושרה סופית, אך היא אמורה לאפשר העצמה של הבינוי הקיים לאורך קווי המטרו - שלהערכת מינהל התכנון תגיע לכחצי מיליון דירות, בסופו של דבר. לכך יש להוסיף גם את ה"אדוות" של הפיתוח הזה: בנייה מואצת בתוואי מסוים עשויה לעודד התפתחות ובנייה גם באזורים סמוכים, כך ש"אפקט המטרו" עשוי להיות גדול עוד יותר ורחב יותר מהתוואי הספציפי שבו יעבור.

תוכנית הדיפו בראשון לציון, הראשונה מסוגה במרחב המטרו, אמורה להוסיף כאמור כ-2,700 דירות - כ-1,500 במקרקעי הדיפו עצמו (בעיקר מעליו) ועוד כ-1,230 סביב הדיפו. זוהי רק דוגמה אחת לפוטנציאל הפיתוח סביב התחנות והתוואי, גם ברדיוסים גדולים יותר.

לצד זה, יש כאן גם ממד של שווי הכנסים כמובן: על-פי דוח מיוחד שגובש לטובת תמ"א 70 וסקר את השפעות מערכות תחבורה עתירות נוסעים (מתע"ן), "הקמת מערכות מטרו משפיעה על עליית מחירי הבינוי בסביבת התחנות; עליית הערך עשויה להגיע עד ל-20%". עוד נכתב שם כי רדיוס ההשפעה הגיע עד 800 מטרים מהתחנות, אך "במקרים מסוימים ההשפעה חלה אף מעבר". במילים אחרות: להקמת מטרו יכולה להיות השפעה לא רק על העצמת הבינוי, כפי ששואפים מקבלי ההחלטות, אלא גם על מחירי הנדל"ן באזור.

לצד כל אלה, חשוב לזכור כי אי-הוודאות בענף בכל הנוגע למטרו היא גדולה: חלק מתוכניות הקווים כבר אושרו, ולכאורה כבר ניתן להוציא צווי הפקעה במסגרתן, אך רבים לא יודעים אם הנכס שלהם מיועד להפקעה ולהריסה; אומנם תמ"א 70 טרם אושרה סופית, אך היטל ההשבחה הגבוה הנגזר ממנה (75%) כבר נכנס לתוקף בתחילת השנה; וכשמצד אחד המועצה הארצית ממשיכה לקדם את התכנון, אך שרת התחבורה מעכבת את התקדמות הפרויקט - הגורמים הרלוונטיים, שאמורים ליישם ולממש את התוכניות הנדל"ניות הגרנדיוזיות סביב המטרו, נותרים חסרי אונים.

שינוי כללי המשחק התחבורתיים בגוש דן

הפוטנציאל הנדל"ני הקריטי במענה על הביקושים העצומים בגוש דן בעשורים הבאים הוא רק חלק מהפוטנציאל הכולל של התוכנית, שאומדנה הוא 150 מיליארד שקל, והיא תביא על-פי הערכות משרדי הממשלה לתועלת משקית של 33 מיליארד שקל. מבחינה תחבורתית היא תהווה גיים-צ'יינג'ר לתקיעות המאפיינת את גוש דן וזו שעוד תועמק בעקבות גידול האוכלוסייה והביקושים במרכז הארץ.

ואולם חרף התועלות הרבות של הפרויקט, שרת התחבורה מירי רגב תוקעת את מימושו, כפי שנחשף בשבוע שעבר בגלובס. השרה לא חתמה על צווי הפקעות הנדרשים במסגרת התהליך הארוך של הכשרת הקרקע לביצוע הפרויקט, והיא טענה כי לא תאפשר ביצוע הפרויקט ללא תקצוב לפתרון תחבורתי לצפון ולדרום.

האולטימטום של רגב ניתן למרות העובדה שתקציב המדינה עבר בתמיכתה, ושמשרדה חתם על סיכום תקציבי מול משרד האוצר, הכולל רק 200 מיליון שקל לקידום תכנון המסילות לקריית שמונה ולאילת ותו לא.

החתימה שלא הגיעה על הצווים נוספת לעובדה שוועדת האיתור של מנהל רשות המטרו עדיין לא התכנסה, משום שרגב מנסה לשנות את הרכבה; חוק המטרו עדיין לא עבר בכנסת, למרות שההערכות דיברו על כך שהעבודה עליו תסתיים בוועדת הפנים והגנת הסביבה במושב הכנסת הקודם; וגם הוועדה המנהלת של הפרויקט עדיין לא התכנסה.

רגב גם הצהירה כי בכוונתה להוציא את פרויקט המטרו מנת"ע, וסוכם כי היא תדון על כך מול משרד האוצר שמתנגד למהלך, אך דיונים כאלה עדיין לא התקיימו.

על רקע חוסר הוודאות בפרויקט, סביבת הריבית הגבוהה והסנטימנט העסקי השלילי סביב הניסיונות להעביר שינויים במערכת המשפט, שתיים מהחברות הזרות שמתמודדות על מכרז הניהול והתכנון של קווי המטרו בעלות של כ-10 מיליארד שקל, שוקלות מחדש את השתתפותן בו.