האם שותף בנכס מקרקעין יכול לדרוש פינוי פולש גם ללא הסכמת יתר השותפים, ולקבל כך חזקה בנכס?

הכותב הוא שותף בכיר במשרד ישורון ושות' עורכי דין המתמחה במקרקעין

פסק דין שניתן לאחרונה על-ידי השופט מיכאל ארדמן בבית משפט השלום בקריות, עסק בשאלה עקרונית שעניינה זכותו של שותף בנכס מקרקעין לתבוע פינוי פולש, וכן בשאלת אפשרותו של שותף במקרקעין לקבל חזקה - גם ללא הסכמת יתר השותפים או כולם בנכס.

● עורכי דין נעצרו בחשד לעבירות מרמה ומס בהיקף של 100 מיליון שקל
● אחרי 45 שנה בית המשפט קבע: המלון לא יוכל להשתלט על חוף בכנרת | שלושה פסקי דין בשבוע 

עובדות המקרה: תובעים הגישו תובענה לסילוק יד ממקרקעין, בטענה כי הנתבע פלש למקרקעין ללא הסכמתם ואף הקים במקום מפעל שיש. המקרה דנן מגולל סיפור משפטי של מקרקעין משפחתי: הסב הוריש לשני בניו את זכויותיו במקרקעין, אחד מהם הוריש לאשתו ולילדיו את זכויותיו - והנ"ל דאגו לרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין.

על-פי נסח הרישום, קיימים בעלי זכויות נוספים פרטיים וממשלתיים במקרקעין, וביניהם רשות הפיתוח; וכן יש הערת אזהרה על הפקעה לטובת חברת נתיבי ישראל והערת אזהרה לטובת חברת מקורות.

לשיטתם של התובעים, בוצעה חלוקה בפועל של המקרקעין בין האחים לבין השטח השייך למדינה לרבות לחברת מקורות, וזאת בכפוף לתשריט שהוגש לבית המשפט. התובעים טוענים כי בהתאם לכך, חלקם במקרקעין הוא 396 מ"ר.

יצוין כי התובעים ניסו, במסגרת התובענה דנן, להגיע עם הנתבע להסכמות, ובין היתר להסכם שכירות במקרקעין, אך הנתבע לא עמד בסיכום.

הנתבע לא הגיש בתחילה כתב הגנה מטעמו, ומשניתן פסק דין, הגיש בקשה לביטולו, תוך שהוא טוען כי לתובעים יש רק 1/9 חלקים מהמקרקעין, וכי אין להם כל עילת תביעה נגדו, שעה שהמחזיקה בנכס היא חברה בע"מ ולא הנתבע.

לשיטתו של הנתבע, החברה שכרה את המבנה עוד מהסב ואף שילמה לו דמי שכירות. לאחר מות הסב, החברה המשיכה לשלם את דמי השכירות ליורשי הסב, ובהמשך שכרה החברה את חלקו של אחד השותפים במקרקעין, וזאת בתמורה בסך של 15 אלף שקל.

לטענת הנתבע, המקרקעין מעולם לא חולקו, אך לבקשת התובעים, ב-2018 פינתה החברה שטח של 500 מ"ר, ושטח זה נתפס על-ידי חברת המוביל סנטר בע"מ.

פסק הדין בוטל, לאחר שהנתבע חויב בהוצאות, ובית המשפט הורה לצדדים להגיש את ראיותיהם. ברם, הנתבע בחר שלא להגיש ראיות, והתובעים עמדו על תביעתם.

הכרעה: לאחר ששמע את טיעוני הצדדים, בית המשפט קיבל את התובענה, תוך שהוא מסתמך על פרשנות סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. בית המשפט נימק וקבע כי ראשית על-פי החוק - די לבעל המקרקעין להוכיח את בעלותו במקרקעין, ואז עובר למחזיק בהם הנטל להוכיח כי חזקתו הינה כדין.

שטח שרירותי

הנתבע בחר שלא להגיש כל ראיה מטעמו בתיק, ולכן די בכך כדי להורות על קבלת התובענה, שכן יהא אשר יהא מועד כניסתו למקרקעין המשותפים, וגם אם מדובר, לפי עדות אחד התובעים, על כך שהכניסה למקרקעין הייתה לפני זמן רב - על-פי סעיף 31 לחוק, זכותו של שותף במקרקעין להגן על הבעלות שלו ולהגיש תביעת פינוי גם בלא הסכמת יתר השותפים במקרקעין.

כמפורט לעיל, הנתבע לא הביא ראיות מטעמו, כדוגמת חוזה שכירות, קבלות ו/או תשלומים לסב עבור השימוש הנטען במקרקעין. בית המשפט אף ציין כי גם אם תצהירו של הנתבע בבקשתו לביטול פסק הדין היה מוגש כראיה בתיק העיקרי, הרי היה מדובר בעדות יחיד של הנתבע, וגם בגין כך אין לקבל את גרסתו של הנתבע בהיעדר הוכחה.

במקרה זה, בית המשפט פסק כי מעיון בחוזה השכירות שצורף לבקשה לביטול פסק הדין עולה כי לא צורף תשריט לחוזה השכירות, ולכן בית המשפט קבע כי כאשר חלקים במקרקעין תפוסים על-ידי בעלים שונים, לא מדובר בשטח מסומן אלא בשטח שרירותי שהנתבע או החברה בחרו להחזיקו. לכן לא מתקיים תנאי סעיף 31 לחוק, ולפיכך, ככל שהנתבע התיימר להשכיר שטח לחברה, לעסקה זו אין כל תוקף.

בית המשפט הורה לנתבע לפנות את המקרקעין בתוך 30 יום וכן לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר-טרחת עורכי דין בסכום כולל של 8,500 שקל.

לסיכום: כאשר קרקע שייכת לכמה בעלים, לכל שותף יש חלק מסוים בקרקע לפי חלקו היחסי. שותף יחיד אינו יכול להשכיר לבדו את הנכס ללא הסכמת יתר הבעלים בנכס, גם כשחוק המקרקעין מאפשר לשותף יחיד לפעול בשימוש סביר גם ללא הסכמת יתר בעלים. יש כמה דרכים למנוע סכסוכים מורכבים בין בעלים בקרקע, כמו על-ידי הסכם מנגנון שיתוף מקרקעין ופירוק השיתוף. 

57410-04-21