משכירים דירה? כך תשמרו על הנכס שלכם

חודשי הקיץ הם התקופה העיקרית בשנה שבה רבים מאיתנו מחליפים כתובת. "אם שוכר עוזב לי באמצע תקופת החוזה, אני אשתדל להחתים את השוכר הבא על חוזה שיימשך עד לסוף המועד המקורי, כדי שהוא ייגמר ביוני. או שמראש אנסח חוזה של תקופה לדוגמה כמו שנה ושלושה חודשים. העיקר שהחוזה יסתיים באזור יוני", מחדדת עורכת הדין גילי קרנות עזריה את החשיבות שעל בעלי נכסים לייחס לחודשי הקיץ. את קרנות עזריה פגשנו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. בעזרתה יצרנו מעין מדריך לכתיבת חוזה השכירות האולטימטיבי, עם טיפים לניהול דירה בשכירות.

● הלווים הגיעו לקצה: הסיכון ששוק המשכנתאות לא ראה מעולם
● האינפלציה מתקררת? הסעיף המדאיג שלא מראה סימני התמתנות  
● מה צריכה רשות מקומית לוודא לפני חיוב בהיטל פיתוח שבוצע לפני שנים? 

1. למצוא חוזה באינטרנט

"אם זו הפעם הראשונה שאתם משכירים דירה, תוכלו לאתר באינטרנט דוגמאות להסכמי שכירות. גם לעיריית תל אביב יש באתר שלה דוגמה לחוזה שכירות נהדר", מציינת קרנות עזריה ומזכירה כי גם אצל חברות שמבצעות ביטוחי שכירות ניתן למצוא דוגמאות לחוזים. ניתן גם ליצור טיוטת חוזה בעצמכם ואפילו ב־ChatGPT. ניסינו - ויצא חוזה ברמה סבירה.

2. חייבים לדבר על האופציה

קרנות עזריה ממליצה שהחוזה ייחתם לשנה, וללא אופציה להארכה. "הרבה אנשים לא יודעים שהאופציה שייכת לשוכר ולא לי כמשכירה. אם השוכר מודיע שהוא רוצה לממש את האופציה, לא משנה שהוא מירר לי את החיים כל השנה, אני מחויבת להאריך לו את החוזה. ולכן אני כמשכירה אעדיף לא לתת אופציה כל עוד אני יכולה וזה הטיפ הכי חשוב מבחינתי".

 עו''ד גילי קרנות עזריה / צילום: תמונה פרטית

השוכרים מצפים לזה, אז איך צריך להתנהל מולם?
"אני מסבירה שזה כמו מערכת יחסים, אז אני נותנת לשנה. אני רוצה שתהיו כמה שיותר אבל בואו נראה שאנחנו מסתדרים, ואם כן אז בשמחה תישארו. אני גם מראה איך במשך השנים שוכרים רבים נשארו איתי שנים".

3. לראיין נכון את השוכרים הפוטנציאליים

בעלי דירות רבים, ודאי באזורי ביקוש, נוהגים לראיין את השוכרים. "צריך להתייחס לשוכרים כלקוחות, כי זה עסק שמכניס לי כסף", היא מבהירה. לדבריה הריאיון נועד גם כדי לוודא שיש התאמה לציפיות של בעל הנכס, אך גם נועד למטרה אחרת והיא שלא להכניס לדירה דיירים שלא מתאימים לאופי שלה. "אם זו דירה ליחיד אני לא אכניס לשם זוג, שכנראה בתוך שנה יאכלו אחד את השנייה וייצאו מהדירה, ואז צריך להתחיל את התהליך מחדש". אגב זוגות, היא ממליצה להכניס רק זוגות שכבר התגוררו יחד בעבר.

את מוכנה להתפשר במחיר על שוכרים טובים?
"הזמן והאנרגיה שלי שווים כסף. אם אני צריכה להתפשר על 200 שקל כדי שיהיה לי שקט אני בהחלט אעשה את זה".

4. אל תתפתו להוראת קבע

"בגלל שאנחנו בעולם דיגיטלי אנשים לא רוצים להתמודד עם צ'קים, אבל לא (!) לעשות הוראת קבע", קובעת קרנות עזריה נחרצות ומסבירה. "הוראת קבע ניתנת לביטול, ובניגוד לצ'קים אני לא יכולה לתבוע במקרה כזה בהוצאה לפועל. אפשר תמיד לתבוע על אי קיום חוזה בבית המשפט, אבל אז מגישים כתב הגנה, והזמנים מתארכים וזה מורכב".

5. להתאים את סוג הערבות לשוכרים

חוזה השכירות חייב להיות מדויק וברור בנוגע לערבויות שהשוכרים מעמידים כנגד השימוש בדירה. "אנחנו נעדיף לקבל פיקדון מזומן או ערבות בנקאית, שהמשמעות שלה היא שהשוכרים הולכים לבנק וממש שמים כסף בצד, לדוגמה 30 אלף שקל. מאותו רגע זה לא כסף נזיל", מסבירה קרנות עזריה. עם זאת, לא כל שוכר יכול או מוכן לתנאי הזה, ולכן שטר חוב זו אופציה נוספת. לדבריה, "שטר חוב זה נייר שכתוב בו שאם יש חובות, אז לצורך העניין 35 אלף שקל שרשמנו שם ישולמו לי על ידי השוכר או על ידי הערבים שלו. גם שטר חוב ניתן לתבוע בהוצאה לפועל".

6. לבדוק את הערבים

לדברי קרנות עזריה, "אנחנו מבקשים ערבים כדי שאם נגיע למצב שהשוכר שלנו חדל פירעון, הם יהיו הכיס שלו. ולכן חשוב לבדוק שהם אכן יכולים להיות כאלה", היא אומרת וממליצה לשים את ה"לא נעים" בצד ולבקש פרטי חשבון בנק גם מהערבים, ולקיים עמם שיחות בכדי לוודא שמדובר באנשים שבמידת הצורך אכן יוכלו לערוב לחובות של השוכר. אגב בנוסף לערבות שאלה יעניקו לשטר החוב, היא ממליצה על קביעת ערבות נוספת לחובות עד תקרה מסוימת.

7.לא לשכוח צ'קים לביטחון

כידוע, תשלומי הדיירים אינם מסתכמים רק בשכר הדירה, על כן קרנות עזריה ממליצה שהחוזה יכלול הוראה מפורשת כי השוכרים יעבירו לבעל הנכס חמישה צ'קים פתוחים לפקודת ועד הבית, העירייה (עבור ארנונה), חברת החשמל, תאגיד המים וחברת הגז.

8. מי אחראי לתיקון הנזילה.

החוזה חייב לשקף בצורה ברורה את האחריות של כל צד לנזקים שעלולים להיגרם בחלוף הזמן. כלל האצבע הוא שבעל הנכס חייב בתיקוני התשתיות, בעוד שהשוכרים אחראים לתיקונים מנזקים שנגרמו משימוש אישי. קרנות עזריה מזכירה שחוק השכירות החדש קובע כי תיקונים קלי ערך יחולו על השוכר. ויש עוד "טיפ": אם החלטתם להשאיר בדירה ציוד כמו טלוויזיה או מקרר, קחו בחשבון שהשוכרים מצפים שהם חלק מהדירה, לרבות התחזוקה שלהם. כך שאם המקרר מתקלקל, יש ציפייה שבעל הנכס יהיה אחראי לתיקון, על כן חוזה השכירות חייב להתייחס גם לנושא הזה.

9. שלום, זה בעל הבית

קרנות עזריה ממליצה שבחוזה יהיה כתוב בצורה מפורשת מתי ובאיזה תדירות בעל הנכס או אנשים מטעמו (כן, הכוונה היא גם לקונים / דיירים עתידיים) יוכלו להיכנס לדירה. "אתם לא רוצים להגיע למצב שדיירים שמסיימים חוזה לא יאפשרו לשוכרים פוטנציאליים לסייר בדירה", היא מבהירה.

10. אתם צריכים לחפש דירה חדשה

חוזים רבים כוללים סעיף של הודעה מוקדמת מצד בעל הנכס לפינוי תוך 60 יום. במילים אחרות - אפשרות להוציא את הדיירים מהדירה בתוך חודשיים. קרנות עזריה מדגישה כי חוק השכירות החדש קובע שקיומו של הסעיף בחוזה הופך אותו להדדי, קרי גם לשוכרים יש אפשרות לסיים את החוזה בתקופה הזו, מבלי שיהיה עליהם להעמיד שוכרים חלופיים. ועוד חידוד: במקרה שהבניין צפוי לעבור תהליך של התחדשות עירונית חשוב לכלול בחוזה סעיף פינוי בהתראה של 90 יום מראש.

חמישה טיפים לבעלי נכסים כשצריך, החוזה תמיד נעלם. מיד לאחר החתימה תסרקו אותו ושימרו עותק בתיקייה ייעודית. אנחנו לא זוכרים כלום. שימו תזכורות ביומן למועדים חשובים כמו חידוש חוזה ועוד. הארכת חוזה. חודשיים־שלושה לפני תום מועד התקופה לא לשכוח לשוחח עם השוכרים. מפתח. הקפידו לשמור במקום מוכר את המפתח לדירה. מועד קבלת כספי השכירות. הקפידו על מועד מוקדם מהיום שבו החשבונות שלכם משולמים.