דודו זבידה: "הבעיה היא לא מי שקנה קרקע לדירה בשדה דב, אלא בלוד ובנתניה"

דודו זבידה, שניהל את חברת מבנה במשך תשע שנים, והפך אותה לאחת מחברות הנדל"ן המניבות ביותר בישראל, פירט בוועידת שוק ההשקעות של גלובס והפניקס, בשיחה עם שי שלו, עורך שוק ההון של גלובס, כיצד הטלטלות בשווקים משפיעות על תחום המשרדים ועל כדאיות ההשקעה במניות הענף.

● מנהל ההשקעות של הפניקס: "החברות במרוץ להוכיח לשווקים שהן בצד המנצח של מהפכת ה-Generative Ai"
● החשב הכללי יהלי רוטנברג: "המשקיעים מתחילים לחזור לשוק הישראלי"
● האם מתפתחת בועה ב-AI? בכירי שוק ההון חלוקים

זבידה טוען שרווחים בתחום הם עניין של טיימינג בעיקר, שלא בהכרח קשורים ליזם הספציפי. בעיניו, מחירי הנדל"ן היום מוגזמים, וכנראה יירדו - אך לא בצורה דרמטית. בעוד שקל להצביע על אזורים "סקסיים" כמו שדה דב בתל אביב, הטבעת השנייה של גוש דן צפויה לעבור תנודות ניכרות בהרבה. בנוגע לענפי נדל"ן אחרים, בעיניו יש היום הזדמנויות גדולות בחברות שמוערכות בחסר בשל "עדריות" של המשקיעים.

אנחנו עדים לעליית הריבית ומשבר בהייטק, אבל לא רואים את זה בדוחות חברות הנדל"ן בבורסה. איך זה יכול להיות?
"אנחנו רגילים לשינויים דרמטיים, אבל שוק הנדל"ן מתאים את עצמו מאוד לאט. התפוסות לא יורדות בשתי דקות. חברות שחתמו על הסכמי שכירות לא קמות ועוזבות באותו יום.

"רוב החברות לקחו הלוואות עם משכי חיים מאוד ארוכים. פגיעת הריבית מגיעה בשוליים. זה לוקח זמן, במיוחד בנדל"ן מניב ארוך טווח. בצד היזמי רואים את זה מאוד מהר, וגם בהייטק. ההייטק נעצר והביקושים ירדו, אבל התפוסות עדיין חזקות. אנחנו נמצאים בתקופה של התאמת מחירים, לא של כאוס".

הגזמנו בכמות הבנייה?
"הגזמנו בתקשורת בתיאור כמות הבנייה. בקו הרקיע אין הרבה מגדלים חדשים בת"א. מבנה לוקח לבנות עשר שנים. אם התחלת טוב ובסופו של דבר נפלת על איזה משבר הייטק מטורף, אז אתה מנהל חסר אחריות, ואם נפלת על חוסר היצע, אתה מנהל מוכשר בצורה לא נורמלית.

"אין היצע גדול באזור המרכז, אבל המחירים הגיעו לרמות שהם לא יכולים להיות בהן, 180-240 אלף שקל למ"ר. לא נחזור ל־60-70, אבל גם לא נישאר ב-200 אלף שקל".

בעיני זבידה, "קל לשים זרקור על האזורים הסקסיים, אבל צריך לשים לב לאזורים הפריפריאליים. בנדל"ן זה גם ראשון לציון, בני ברק, פתח תקווה. שם יש בעיה, מחירי הקרקע עלו בצורה דרמטית, היקף המשרדים גבוה בצורה משמעותית. מיליון מטר במתחם האלף בראשל"צ זה הרבה ביחס לאזור. אי אפשר לשווק כמות תעסוקה כזאת.

"בחו"ל, עושים לבנייני משרדים ישנים המרה למגורים, בארץ בניין משרדים ישן נשאר בניין משרדים ישן, כי גם בניין ריק משלם ארנונה. הרשויות רצו את הארנונה של המשרדים וההייטק".

אתה צופה פילים לבנים?
"בסוף מגיעים למחיר האיזון. מישהו מרוויח, מישהו מפסיד, זה מתאזן. לא חשבנו שתוך שנה הריבית תעלה בקצב הזה. גם נגידי הבנקים לא חשבו. אני חזיתי שהריבית תעלה ב-0.5%, האינפלציה תהיה 2%. איפה זה ואיפה אנחנו. גם הריבית תעבור התאמה. גם מי שאומר שבינואר 2024 הריבית תרד דרמטית, מי שבפוזיציה הסבירה מבין שלא נחזור לעולם הזה. אנחנו לומדים לחיות בעולם של ריביות סבירות".

"בקשר ל-AI, אנחנו בדרך לבועה הבאה"

שלו המשיך את השאלה למגזרים יוצאי דופן, שחברות נדל"ן מסחרי נכנסות אליהם, אולי מתוך חשש לעתיד תחום המשרדים והמסחר הקלאסי.

אנחנו רואים חברות נדל"ן מסחרי נכנסות לחוות שרתים, לבתי אבות. זה מלמד על עתיד התחום, לאור הצמיחה באינטרנט?
"כשנכנסים לענף, צריך להיות אלוף בו. המסחר היה בפיק מטורף בבנייה לפני 5-7 שנים, ומאז רואים האטה בבנייה. יש מרכזים שעובדים טוב, אבל המצב יוצר לחץ על השוכרים הקטנים והבינוניים וזה יגיע למשכירים. הלקוחות הגדולים חזקים מאוד, אבל מסעדות, קיוסקים, אופנה, בוטיק - הם לא יודעים להתמודד עם עליות ניכרות בריבית ובשכר".

אחת העסקאות הגדולות שעשיתם במבנה הייתה בשדה דב. קרקעות נמכרו במחיר של כמעט 3 מיליון שקל לדירה.
"נכנסנו לפוזיציה של 200 מיליון שקל, שזה לא גדול מבחינתנו. זה בסך הכול חמישה שחקנים ו־1,500 יח"ד. זה אירוע סקסי, אבל מינהל מקרקעי ישראל התפאר שהוא שיווק 100 אלף יחידות דיור בכל הארץ. מחירי הקרקע אמורים לקבל עדכון בגלל עליות הריבית. אז בשדה דב יש 4-5 חברות שאולי לא ירוויחו או יפסידו. אבל זה הכול.

"הבעיה בדיור היא לא מי שקנה ב-2.6 מיליון שקל קרקע לדירה בשדה דב, אלא מי שקנה ב-1.2 מיליון שקל קרקע לדירה בלוד וב-1.7 מיליון ביהוד וב-1.9 מיליון בנתניה. היזם בדרך ישלם 25% ריבית, אז לא יישאר לו כלום.

"בצד של רוכשי הדירות מי שיש לו משכנתה של מיליון שקל, משלם במשך 20 שנה החזר חודשי של 6,900 שקל. תחשבו על בנאדם שצריך 1.5 מיליון הון עצמי כדי לקנות דירה ממוצעת. אנחנו נמצאים בעולם שבו העסק הזה עצר, ושדה דוב נראה טוב בעיתון, אבל יש 200 אלף יחידות שצריכות לעבור התאמת מחיר".

יש משברים במשכנאות? תהיה ירידה במחירי הדיור?
דודו: "הריבית במשכנתאות יושבת על 5%-6%, אבל אני לא רואה משבר. אני רואה ירידה דרמטית בכושר הקנייה. בקשר למחירי הדיור, כנראה לא תהיה ירידה דרמטית. מה שיתאים את עצמו זה ערך הקרקע. ראינו ירידות מתקופת הקורונה כמו עלויות השילוח. בסוף צריך תחרות דרמטית או התערבות ממשלתית, אבל המחירים יורדים".

"אין יתרון לדירה של 2.5% תשואה"

זבידה גם לא רואה את השכירות ארוכת-הטווח כאלטרנטיבה לנדל"ן המסחרי. בעיניו, "אין יתרון לדירה של 2.5% תשואה, כי המחירים לא יעלו בקצבים דרמטיים. קרנות ריט שאספו סחורה בטירוף, על כמה הן יושבות? 1,800 יח"ד? דיור להשכרה זה אירוע מדהים - המדינה הייתה חכמה, עשתה פטנט. ריבית 0, עשו ליזמים תרגיל יפה. 20 שנה תשכירו, עוד 20 שנה תמכרו. אני ראיתי יזמים שכדי להרוויח, יצטרכו למכור ב-80 אלף למ"ר באור יהודה".

זבידה מבקר גם את מדיניות הדיור שמצפיפה את גוש דן עצמו, אך מדגיש שעבור פיזור אוכלוסייה, נדרשת מערכת הסעת המונים רחבה: "כולם רוצים לגור בת"א ובגבעתיים, אבל צריך הסתכלות ארוכת-טווח.

"התעסוקה אולי צריכה להיות באזור המטרופוליני של ת"א, אבל אם התחבורה תהיה טובה, זה ידחוף את האוכלוסיה לזוז למקומות שהקרקע זולה.

"אין סיבה שמישהו לא יגור בין נתניה לחיפה, ויגיע למקום העבודה תוך 45 דקות. אין ולא יהיו דירות ב-1.5 מיליון שקל בתל אביב. חילקו קרקעות באזורי ביקוש בחינם, במקום לקחת את הכסף ולהשקיע בתחבורה. בדיור אין בום וגמרנו, יש תוכניות לשנים. בממשלות שמתחלפות כל שנה וחצי, אין תוכנית לשנים".

בכל הנוגע לירידה הדרמטית במניות חברות הנדל"ן, דודו טוען כי "לא כל מה שירד יעלה. צריך לבדוק כל חברה, ולדעת לבחון אותן. איזו חברה העתיד שלה סביר, איזו הסיכויים שלה טובים, לאיזו יש מלאי מסוכן. הסתכלתי על חברות מגורים לאורך שנים. זה תמיד טיימינג. יש חברות מדהימות שירדו כמו כולם כי עדר, ויש חברות שהיו גבוהות כי עדר".

לקחת את מבנה כשהייתה במצב קטסטרופלי. כל השנים זה היה תחת הטייטל של חברה ללא גרעין שליטה. יש גבולות כוח למנכ"ל שכיר?
"הקונספט של חברות ללא גרעין שליטה בארה"ב ובאירופה זה הקונספט המנצח. גם בארץ, חלק ניכר מחברות ההייטק הן כאלה, אבל בגלל שהן דואליות אנחנו שמים אותן בעולם של חו"ל.

"יש לנו תרבות של בעלי שליטה ולא תרבות של ניהול נכון. צריך איזון סביר. חברות ללא גרעין שליטה זה מודל מדהים, ומודל יותר 'מעניש', אבל צריך שוק מאוד אקטיבי. צריך בעלי מניות שיידעו לנהל הנהלות ולנער דירקטוריונים. כדי להגיע לחברות ענק צריך בעלי מניות כאלה. אמזון, מיקרוסופט ואפל הן ללא גרעין שליטה. 'בעל השליטה' מחזיק 3%-4%".

*** גילוי מלא: הוועידה בשיתוף עם קבוצת הפניקס ובחסות קבוצת שטראוס