הזינוק בדמי השכירות לא עוצר, ומדובר בחדשות רעות לאינפלציה

ביום חמישי האחרון, התבשרנו על עלייה קטנה מהצפוי במדד המחירים לצרכן, שעלה בחודש מאי ב־0.2% בלבד. הכלכלנים בשוק ציפו למדד הרבה יותר גבוה, שישמור על האינפלציה השנתית בסביבת ה־5%, אולם בדיעבד עליית המחירים החודשית הייתה הנמוכה ביותר מאז נובמבר בשנה שעברה, והיא העמידה את האינפלציה ב־12 החודשים האחרונים על 4.6%.

● מענק תקדימי ומס חברות שיטפס: כל הפרטים על השקעת הענק החדשה של אינטל בישראל 
● טעות בתמחור או רעב מופרז: מה גרם לדליה אנרגיה להציע מחיר "משוגע" על רכישת תחנת הכוח אשכול 
● ההסבר שחושף: זו הסיבה שאלטשולר שחם הידרדר החודש לתחתית טבלת התשואות 

הנתון המדאיג במדד המחירים היה סעיף השכירות. רכיב הדיור - הכולל בעיקר את השינוי בשכר הדירה ומהווה יותר מרבע מהמדד (26%), עלה ב־12 החודשים האחרונים ב־7.5%, אחרי עלייה של עוד 0.4% בשכר הדירה במאי. רק לשם ההשוואה, סעיף המזון ללא פירות וירקות עלה בתקופה זו ב־4.2%, וסעיף ההלבשה וההנעלה ירד ביותר מ־8%.

"מחירי השכירות בישראל ממשיכים לעלות בחדות, ללא סימנים ממשיים להתמתנות קצב העלייה", אומר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסים בבנק הפועלים. לדברי שפריר, "הדבר שונה בתכלית מארה"ב, שם שוק השכירות נחלש, ואנו רואים כבר התמתנות בקצב של עליית מחירי השכירות".

הסעיף שדוחף את המדד למעלה

מנתוני הלמ"ס עולה שמדצמבר האחרון, המדד כולו עלה ב־2.2%, בעוד סעיף הדיור לבדו עלה ב־2.3%. סעיף הדיור, המורכב כאמור בעיקר מהשינוי במחירי השכירות, מורכב משלושה חלקים: שוכרים אשר נמצאים תחת חוזה (והעלייה שהם רואים היא אפסית), שוכרים אשר מחדשים חוזה (ורשמו עלייה של 3.6% בממוצע) ושוכרים חדשים (שחוו עלייה של 8.6% במדד). כלומר, מי שהוא שוכר חדש סופג את העלייה הגבוהה ביותר במחיר. מדובר בנתון מדאיג, בעיקר בגלל שחודשי הקיץ ובפרט יוני־אוגוסט הם החודשים החמים בשוק הדיור להשכרה, והרבה מאוד דיירים מתחלפים בחודשים אלו, מה שעלול לבשר שהעלייה הגבוהה באמת עוד נמצאת לפנינו.

אבל התמונה האמיתית מורכבת בהרבה. פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול על שם קולר באוניברסיטת תל אביב, מדגיש שלעליות הריבית יש השפעה מנוגדת על הביקוש לשכירות, וכי "עליית מחירים אינה גזירה של עליית הריבית". ההשפעה לדבריו נובעת משלושה אלמנטים: ראשית, יש ירידה בהכנסה הפנויה בעקבות האינפלציה והתייקרות המחירים הרוחבית בשוק, שפוגעות ביכולת של אנשים לעמוד בהחזרי השכירות - מה שאמור דווקא ללחוץ על המחירים כלפי מטה.

אבל מנגד, מי שחשב לקנות דירה כבר לא יכול להרשות זאת לעצמו בשל התייקרות המימון (המשכנתה), והוא חייב להמשיך לשכור. בנוסף, האלמנט השלישי הוא שמשק הבית הוא קהל שבוי שחייב לגור איפשהו - מה שלוחץ על המחירים כלפי מעלה, בשל הגידול בביקוש לגור בשכירות.

כוחות מנוגדים שמשפיעים על הביקוש

גיא בית אור, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות פסגות מסביר שלהשפעת הריבית על השוק יש קבועי זמן משתנים. "הדברים לא זזים בצורה מהירה כפי שחושבים, והזליגה של עליית הריבית לשוק יכולה לקחת יותר משנה", הוא מדגיש. עקב כך, למרות עליית הריבית, התחלות הבנייה לא בהכרח פוסקות באופן מיידי, וממילא גם ההיצע צפוי להמשיך לגדול בטווח הקרוב. מנגד, השפעת הריבית על הביקושים לרכישה או לשכירות מהירה יותר, כתוצאה מהירידה בהכנסה הפנויה.

גם שפריר סובר שעליות הריבית לא בהכרח צפויות להעלות את מחירי השכירות: "מחד, שוק הנדל"ן נעצר והתחלות הבנייה יורדות, וזה גורם לירידה בהיצע. אבל מצד שני, אנו רואים את הכנסתם הפנויה של האזרחים יורדת, וזה יתחיל להקשות על המשכירים להעלות את שכר הדירה בחדות מדי". להערכת שפריר, "בטווח הקצר לא נראה ירידה במחירי השכירות , אבל ניתן לראות כבר התמתנות בעלייה, אם כי אין אופק לירידה בשכירות".

בטווח הארוך יותר, בן שחר מציין שהשפעות הריבית יכולות לגרום לטלטלה בשוק הדיור, ולאו דווקא בפן החיובי. "עליות הריבית התכופות של בנק ישראל יכולות להוביל לכך שיהיו כאלה שיחכו בקניית הדירה עד למועד בו הריבית תהיה נמוכה יותר. עם זאת, כאשר הריבית לבסוף תרד, השוק עלול למצוא את עצמו במחסור חמור בהיצע, עקב הירידה בהתחלות הבנייה, מה שיכניס אותו לחידוש עליות המחירים".