שותף מייסד קרן ריאליטי: "שוק הנדל"ן במשבר כלכלי - ועוד לא הגענו לתחתית"

בתקופה שבה מספר העסקאות בענף שובר שיאים שליליים, והסנטימנט אינו חיובי במיוחד, בלשון המעטה, קשה למצוא גורמים שמוכנים "לשים כסף" ולהשקיע בענף - ובכל פעם שזה קורה, מדובר בציון דרך, אפילו אירוע, אפשר לומר. כך קרה השבוע עם הכרזתה של קבוצת ריאליטי על גיוס של 1.7 מיליארד שקל לקרן החמישית שלה, קרן להשבחת הנדל"ן, בשאיפה להשלים בקרוב גיוס כולל של שני מיליארד שקל.

● "לנצל הזדמנויות בשוק": קרן ריאליטי גייסה 2 מיליארד שקל להשבחת נדל"ן
● "קפיצה של 50% בשנתיים": מה קרה למחירי הנחלות בישראל?  
● 1,400 מ"ר בקומה 34: לינקדאין מגיעה למגדלי אלון בתל אביב  

הגיוס של סכום כסף גדול מעיד על האמון של המשקיעים בה, ועל כך שהשוק של היום טומן בחובו לא מעט הזדמנויות - למרות הקיפאון. בין המשקיעים שמות כמו מגדל, כלל ביטוח, מיטב דש, הראל השקעות, עמיתים קרנות פנסיה וקרנות המורים כמשקיעי עוגן.

"השוק כיום לא פשוט לגיוס, זה ברור לחלוטין", אומר אוהד רוזן, שותף מייסד בקבוצת ריאליטי. "גופים לא ממהרים להשקיע בו עכשיו, ודאי לא כמו בעבר. מצד שני, מטבע הדברים, בשוק הזה נוצרות הזדמנויות".

קבוצת ריאליטי מנהלת כמה קרנות פרייבט אקוויטי המתמקדות בנדל"ן. היא הוקמה לפני כ־15 שנים על ידי רוזן, ד"ר מיכאל ורדי ואסף ורדי, ומנהלת נכסים בהיקף של יותר מ־12 מיליארד שקל. החברה פעילה בעיקר בתל אביב, אך לא רק, ובאזור דרום תל אביב לבדו מקדמת 25 פרויקטים, שבהם בין היתר 4,000 יח"ד חדשות. היא מתגאה ב"תשואה שנתית ממוצעת בשיעור דו־ספרתי של כ־20%", שהשיאה לטענתה למשקיעיה.

כיצד הקרן בוחרת את הנכסים האטרקטיביים בעיניה? "פעילות הליבה שלנו היא נכסים שלא נמצאים במצב מיטבי", מסביר רוזן, "מרכזיות של בזק, מוסכים, בניינים ישנים, קרקעות שדורשות פעולות השבחה כאלו ואחרות ועוד. אחת הפעולות המרכזיות שאנחנו מתמקדים בה היא השבחה תכנונית: קידום תוכנית בניין עיר חדשה, שינוי ייעוד, הגדלת זכויות וכדומה. במהלך השנים פיתחנו מתודולוגיה עם ראייה הוליסטית, שמתחשבת בכל הגורמים המושפעים מהנכס - גם אם אנחנו מחזיקים ב־100% ממנו - החל בתושבים שגרים באזור ועד לרשות המקומית. בסופו של דבר התוכנית הכי טובה היא כזו שתתרום לכל בעלי העניין, ומשם אנחנו פועלים".

"הרבה פחות שחקנים מתחרים בנו"
בתקופה שבה ישנן מעט מאוד עסקאות בשוק, גם בריאליטי מודים כי לא נראו יותר מדי מציאות - אך מדגישים כי לא נחו על זרי הדפנה. "אנחנו אף פעם לא מסתכלים על השוק מהצד", אומר רוזן. "בכל שבוע נבדקות על ידינו עשרות עסקאות, אבל כשמריחים את מצב השוק עכשיו, לא ממהרים לעשות עסקאות, והופכים להיות הרבה יותר זהירים. נכון שישנן הזדמנויות, אבל דווקא בתקופה כזו הנפילה יכולה להיות גדולה עוד יותר. במקביל, בתקופות כאלו צריך גם להיות מוכנים: כשיש הזדמנות טובה חשוב לעשות את העסקה מהר, וזה לא פשוט".

אחת ההשלכות של המצב הנוכחי, שעליה כבר דובר לא מעט, היא מיעוט שחקנים שמוכנים להיכנס לעסקאות פוטנציאליות ולהתחרות על נכסים. מתברר שגם בקבוצת ריאליטי מרגישים בכך, ודאי בהשוואה למה שהיה כאן עד למחצית השנה שעברה. "מתחרים תמיד יהיו, אבל נפח התחרות היום נמוך משמעותית בהשוואה לשנים האחרונות", מציין רוזן. "עד למשבר היינו פוגשים בהתמודדות על עסקאות גופים שכלל לא מגיעים מתחום השבחת הנדל"ן. היום אותם גופים לא מעוניינים לרתק את ההון שלהם ולשלם את הוצאות המימון הגבוהות. שם המשחק בהשבחה הוא זמן, ולכן כיום הרבה פחות שחקנים מתחרים איתנו על עסקאות".

מה דעתך על מצב השוק?
"אנחנו עוד לפני התחתית. לא יודע עד כמה אנחנו רחוקים משם - אבל לדעתי עוד לא קרובים. הריבית גבוהה, ולא מעט שחקני נדל"ן שעשו עסקאות במחירים גבוהים, ולקחו מימון משמעותי, לא ציפו לריביות כאלה, והיום הם נמצאים במצב שהתוכנית העסקית שלהם לחלוטין לא רלוונטית. זה יוצר להם בעיה קשה, בטח בתזרים המזומנים. כרגע לדעתי אנחנו עוד לא רואים את כל הקשיים ואת כל ההזדמנויות שיגיעו בעקבותיהם. אני חושב שהם יצוצו מהר מאוד, זה רק עניין של זמן".

ומשם אתם מעריכים שיגיעו ההזדמנויות שלכם?
"כן. אני לא אוהב להיבנות מצרות של אחרים, אבל כשיש הזדמנויות - צריך לדעת לנצל אותן, ההזדמנויות הבאות יגיעו בהתחלה ברמת החברות ובהמשך ברמת הנכסים עצמם. ברגע שיהיו הזדמנויות כאלו, אנחנו נהיה פה כדי להגיע אליהן".