רוצים לדעת מה יקרה בשוק הדיור? הנתון המדאיג שמסתתר בדוחות

ענף הבנייה בישראל יתאפיין בירידה משמעותית ב־2023 ובנפילה של ממש ב־2024. כך עולה מניתוח עומק של נתוני התחלות הבנייה והיתרי הבנייה שהוציאה הלמ"ס השבוע. בדיקת גלובס מעלה כי היתרי הבנייה שהוצאו ברבעון הראשון של השנה משקפים ירידה שנתית של כ־20%; בתל אביב מספרם מעיד על הפחתה של כ־30% ובירושלים של כ־40%; בראשון לציון הונפקו ברבעון הראשון של השנה פחות מ־100 היתרי בנייה ובנתניה - פחות מ־200. במקביל, הנתונים מראים כי יזמים מעכבים בנייה ואינם ממשים היתרי בנייה שכבר הוצאו לפרויקטים שלהם.

● פסיקה חדשה קובעת: כמה מס תשלמו על דירה עם זכויות בנייה?
● מטא מצמצמת משמעותית את שטחי המשרדים בתל אביב: תעזוב את שרונה, ובלנדמרק תאכלס רק 13 קומות 
● מתחת לרדאר: צה"ל ומשרד האוצר בדרך להסכם שישנה את מודל השכר הצבאי 

ברמה הארצית מספר היתרי הבנייה שהונפק ברבעון הראשון של השנה נמוך בכ־18% מזה שיצאו ברבעון הראשון של שנה שעברה ומדובר בקצב שנתי שנמוך בכ־20% לעומת שנה שעברה.

רקע: הגל שאחרי הקורונה

מפרסומי הלמ"ס מיום שלישי האחרון עלה כי המצב הכלכלי וחוסר הוודאות עושים את שלהם גם בענף הבנייה, וכי מספר התחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה ירד ב־25% לעומת הרבעון הראשון של שנה שעברה, שסימן את שיא גל הבנייה שהחל אחרי סגר הקורונה הראשון. גל זה תפס תאוצה עקב עלייה המחירים המהירה שהחלה לקראת סוף 2020, והסתיימה במחצית השנייה של שנה שעברה, ושבאה לידי ביטוי בעלייה של 33% במדד מחירי הדירות ושל 40% במדד מחירי הדירות החדשות. הדבר תמרץ את היזמים ליזום ולקדם עוד ועוד פרויקטים. הדבר בא לידי ביטוי בראש ובראשונה באמצעות גידול של היתרי בנייה שהונפקו לפרויקטים חדשים. בין 2019 ל־2022 מספרם זינק ב־40% לכ־77 אלף (לא כללנו בחישוב את 2020, עקב שיבושי העבודה שחלו אז בגלל הקורונה).

הנפקת היתר בנייה הוא האישור האחרון שמנפיקות רשויות התכנון ליזמים, ועם קבלתו הם יכולים בדרך כלל לעלות על הקרקע ולהתחיל לבנות. לכן הנתונים הללו מאוד חיוניים להבנת הדינמיקה שעוברת על השוק: אם יש יותר היתרי בנייה - ברוב המקרים יהיו גם יותר התחלות בנייה בתקופה של עד שנתיים מיום קבלת ההיתרים. הניסיון מלמד כי לא כל היתרי הבנייה יגיעו לידי מימוש, להתחלות בנייה, ולא תמיד הנוסחה "יותר היתרים־יותר בנייה" עובדת במלואה.

היזמים: אם לא מוכרים, לא מתחילים לבנות

זה בדיוק המצב שאליו נקלע ענף הבנייה בימים אלה. המשבר בשוק הנדל"ן גורר אחריו ירידה של כ־40% במספר העסקאות שמבוצעות, וזה הכניס למשוואה נוסחה אחרת שפועלת אצל יזמי הנדל"ן, לפיה "אם לא מוכרים - לא בונים". ומהרבעון השני של שנה שעברה התחלות הבנייה מצויות בירידה. אם ברבעון הראשון של 2022, הוחל בהקמת כ־20 אלף דירות חדשות, שיא של עשורים - שלושת הרבעונים האחרונים רושמים סדר גודל של כ־15 אלף התחלות בנייה.

המצב אמור היה להיות הרבה יותר גרוע, אלמלא דווקא בדצמבר 2022 הוצא מספר שיא של היתרי בנייה, של כ־11 אלף היתרים, מספר שלא נראה לפחות מאז 1995. היתרים אלה, שחלק מהם מומש ברבעון הראשון של השנה, מיתנו מאוד את הירידה בהתחלות הבנייה, ונכון לעכשיו לא הצלחנו למצוא להם הסבר.

ואולם אפילו השיא הזה לא יכול לשנות את הסיטואציה, שלפיה ליזמים יש מוטיבציה פחותה לתכנן ולבנות פרויקטים חדשים, ואת עיקר מאמציהם הם משקיעים במכירת המלאי שנותר בידיהם. להיפך - לנוכח מספר השיא של היתרים שהוצאו בסוף השנה שעברה - הרבעון הראשון של השנה אמור היה להיות הרבה יותר טוב, מבחינת התחלות בנייה. זה שכל כך הרבה היתרים לא מומשו עדיין מורה על המצב החמור, ומעיד על כך שיזמים שקיבלו היתרי בנייה בשנה שעברה - אינם ממהרים לממש אותם.

תל אביב: בונים הרבה, קונים מעט

המצב הקיצוני ביותר בשוק העכשווי, מתנקז לבירת הנדל"ן הישראלי - תל אביב. בין אפריל שנה שעברה למארס השנה הוחל בה בהקמת 4,514 דירות חדשות, חלק גדול מהן מוקמות בהליכי התחדשות עירונית, והעיר מובילה את הבנייה בישראל.

ואולם מבחינת רכישת דירות חדשות: ב־2021 נמכרו בעיר 332 דירות חדשות בממוצע בחודש; בשנה שעברה ירד המספר ל־158 דירות; בין נובמבר לינואר האחרונים נמכרו בעיר 97 דירות חדשות בממוצע בחודש; ובין פברואר לאפריל האחרונים נמכרו בה בממוצע 73 דירות חדשות בחודש.

ברור שאם היזמים יכלו לעצור קידום ובנייה של פרויקטים חדשים בתל אביב הם היו עושים זאת במהירות, כדי לחתוך הפסדים. ואולם נראה כי הם תקועים עם התחייבויות חוזיות מול בעלי דירות, מולם הם מחויבים בפרויקטים של תמ"א 38 ובהתחדשות עירונית, ומול רוכשי דירות שקנו אותן בהליכי פרי סייל. לאור זאת, לא נותרת בידיהם ברירה אלא להמשיך עם הפרויקטים, למרות שהם רואים את הקונים מתפוגגים ממשרד המכירות, ואת היצע הדירות בעיר מזנק.

הלמ"ס לא מפרסמת בדיוק כמה דירות חדשות לא מכורות עומדות למכירה בערים השונות, אך על פי המאזן של התחלות הבנייה אל מול הרכישות יש להניח שבשנה האחרונה מלאי הדירות הלא מכורות עלה בכ-2,000 יחידות דיור.

במצב כזה, אין פלא שמספר היתרי הבנייה שהוצא ברבעון הראשון של 2023 בתל אביב (1,173) נמוך ב־25% מזה שהוצא ברבעון הראשון של 2022 והוא מגלם ירידה שנתית של כ־30% בקצב הנפקת ההיתרים.

כפי שציינו, העובדה שהונפקו היתרי בנייה לפרויקט מסוים אינם ערובה מלאה לכך שהם יתורגמו להתחלות בנייה. היזמים מעכבים את הבנייה עד לימים יפים יותר, או למכירת הפרויקט ליזמים אחרים, או לביטול הפרויקטים.

ההערכה שלנו היא כי 2023 תמשיך את המגמה של ירידה בהתחלות הבנייה, שכרגע מגיעה לסביבות 25% מ־2022. ב־2024 נבחין הן בפיחות בהיתרי הבנייה, והן בפרויקטים שקיבלו היתרים ב־2022 - אך לא ימומשו בקרוב עקב המצב.

תגובות: "ניכרת האטה בעבודה עם יזמים"

מעיריית ירושלים נמסר: "במסגרת העבודה השוטפת של העירייה עם יזמים בעיר ניכרת האטה, המאפיינת את שוק הבניה הישראלי כולו בימים אלו. עם זאת, הפעילות היזמית והעירונית ממשיכה במלוא המרץ לטובת הגדלת היקפי ההיתרים. עיריית ירושלים רואה חשיבות גדולה בתהליכי הבניה של יחידות דיור חדשות, משרדים, מסחר, מלונאות ועוד. לכן, בנתה העירייה מודל ייחודי לקידום מהיר, יסודי ותכליתי של היתרי בניה, ומעטפת תומכת ליזמים, בדגש להתחדשות עירונית. העירייה פועלת במרץ לקדם פרויקטים כאלה בשכונות המתאימות לכך והישגיה רבים בתחום בשנים האחרונות".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו מסר: "אנחנו מתריעים חודשים על התהליך של ירידה ביכולת של קבלנים לצאת לבנייה. התוצאה של צניחה ברכישת דירות, העובדה שבנקים מקשיחים עמדות ודרישות, ואף פוסלים מתן מימון לפרויקטים שעד השנה שעברה הם אישרו בשמחה, גוררים אותנו לנקודת שפל שלא ראינו בשוק הדיור שנים. אנחנו סבורים שהמצב הנוכחי מחייב את הממשלה לפעול מיידית לעידוד ולתמרוץ חברות הבניה ויזמים. שוק השכירות חייב להיות בפוקוס עכשיו. דווקא בעת הזו, כשגדל הביקוש לשכירות, סיכום השנה האחרונה מצביע על איבוד מעל 10,000 דירות להשכרה בשל התנהלות המדינה להרחבת משקיעים מהשוק והמחיר הכבד כבר, יהיה כבד הרבה יותר".

מעיריית תל אביב לא נמסרה תגובה.