שלושה אקזיטים ענקיים בשנה: תחום חוות השרתים לוהט. אלה הישראלים שנהנו מכך

קבוצת הנדל"ן עזריאלי הכריזה השבוע על עסקת ענק שבמסגרתה תמכור את חלקה (32%) בחברת חוות השרתים האמריקאית קומפאס (Compass Data Centers) לידי קרן ההשקעות ברוקפילד הקנדית, תמורת 3.2 מיליארד שקל.

● הטלטלה בשוק המט"ח: האירו מזנק ב-1.5% מול השקל
● רוצים לדעת מה יקרה בשוק הדיור? הנתון המדאיג שמסתתר בדוחות
● ראשי הבנקים מזהים שינוי מגמה? "גידול של יותר מ־10% בבקשות למשכנתאות; יש אור בקצה המנהרה"

עזריאלי אינה לבד: זו כבר העסקה השלישית בשנה האחרונה שבה מוכרים יזמים מישראל נתח מחברה העוסקת בייזום חוות שרתים (ושפעילה גם בארץ). רק בחודש שעבר מכרה משפחת פפושדו, בעלת עסקי מלונאות ונדל"ן, את מניות השליטה בחברת חוות השרתים סרברפארם, אותה הקימה בארה"ב, לידי חברת הביטוח הקנדית מניולייף תמורת יותר מ־2 מיליארד שקל. סרברפארם פעילה בישראל בהקמת חוות השרתים בבני ציון עבור גוגל ובזק בינלאומי, ובתוכנית נמצאות עוד לפחות שתי חוות חדשות בארץ.

בחודש יולי אשתקד הייתה זאת משפחת לבנת (בעלת חברת התשתיות תעבורה) שמכרה 49% מוותיקת חוות השרתים בישראל - מד 1, הפעילה בטירת כרמל, לוד ותל אביב, לידי קרן ברקשייר קפיטל האמריקאית תמורת יותר מ־700 מיליון שקל. בכל המקרים הללו מכרו הישראלים את החזקותיהם במכפילים נהדרים על ההשקעה המקורית ועל התוצאות העסקיות של החברות, ורשמו אקזיטים נאים (עזריאלי דיווחה על רווח הון צפוי של 1.3 מיליארד שקל, ועל תשואה שקלית שנתית על ההשקעה של כ־40%).

סדרת העסקאות איננה מקרית: רוב חברות חוות השרתים שצמחו כאן גדלו כשוק נישה זעיר שהלך ותפח בהתמדה. בעבר זה התאים למשפחות כמו פפושדו ולבנת - אלא שהיום, הרעב לבינה מלאכותית ולמוצרים כגון ChatGPT ומחשוב ענן מייצר דרישה גבוהה מחד, ומכתיב גידול מעריכי בעלויות מאידך, בעיקר בגין הכנסת עוד ועוד שבבים יקרים שישביעו את הרעב העולמי לשירותי בינה מלאכותית.

כל אלה דורשים הזרמה שנתית של מאות מיליוני דולרים להקמת חוות שרתים חדשות ולתחזוקת הקיימות. עבור משפחות כמו פפושדו ולבנת הנמצאות בעיצומו של מעבר בין-דורי מדובר בהוצאה כבדה למדי. זו הסיבה שבכל המקרים נמכרות חלק מהמניות לקרן פרייבט אקוויטי או צמיחה זרה, שמתמחה בהזרמת הון לשם צמיחה של עסק קיים.

חילוקי דעות סביב בניית החוות של אמזון בישראל

המקרה של עזריאלי ומכירת ההחזקה בקומפאס שונה. ברקע עסקת המכירה עמדו ככל הידוע גם חילוקי דעות בין הצדדים בשל העיכובים בבניית חוות השרתים עבור אמזון בישראל. לגלובס נודע כי הבנייה בשלושת אתרי החוות של אמזון בישראל שהתבצעה על ידי קומפאס וחברת אקסייט, התעכבה מעבר לצפוי בין השאר בשל בעיות טכניות בקשר עם תכנון והתקנה של מערכות החשמל והקירור, וכי אמזון נאלצה להודיע לאחרונה על עיכוב בהשקת אזור שירות הענן שלה בישראל ("ריג'ן") מהחציון הראשון של 2023 לרבעון השלישי של השנה.

אמזון התחייבה בפני ממשלת ישראל להשיק את אזור השירות שלה בישראל כחלק מזכייתה במכרז הענן "נימבוס", שמעניק לה את היכולת לארח פעילויות מחשוב ממשלתיות במתקן מחשוב ישראלי. כיום משרתת אמזון את יחידות הממשלה משרתים הממוקמים באירופה וארה"ב והדבר מייצר סיכון עבור חלק מהמידע הממשלתי, בעיקר עבור מידע פרטי הנוגע לתושבי ישראל או לארגוני ביטחון.

בדומה לאמזון, גם מיקרוסופט מעכבת את השקת שירות הענן שלה בישראל, אך לאחר שהפסידה במכרזי הענן הממשלתיים בישראל, הלחץ עליה בנושא קטן יותר. גוגל שזכתה במכרז לצד אמזון, השיקה את אזור השירות הישראלי שלה בסוף השנה שעברה, בהתבסס על חוות השרתים של חברת אדג' קונקס בפתח תקווה ועל החווה של סברבפארם וקרן תש"י במושב בני ציון.

יחד עם זאת, הפעילות של גוגל קטנה יותר ביחס לפעילות הצפויה של אמזון בישראל, כך שלעיכוב בהשקת השירות המקומי של אמזון ישנה השלכה גם על כלל משרדי הממשלה והגופים הציבוריים, שמעוניינים להעביר את פעילותם לענן וליהנות מצמיחת תחום הבינה המלאכותית.

למרות שעזריאלי מכרה את חלקה בקומפאס (שבה היא בעלת מניות מיעוט ואינה מעורבת בניהול) היא לא ויתרה על הצמיחה שבתחום חוות השרתים שבו היא מחזיקה בעיקר בחברת גרין מאונטיין הפעילה בנורבגיה (שם היא מקימה בימים אלה חוות שרתים עבור טיקטוק), בגרמניה ובאנגליה.

השתלטות על חברות מתמחות - זו הדרך

מתחמי חוות שרתים (דאטה סנטרס) מיועדים לשוכרים גדולים מתחומי הטכנולוגיה לצורך הפעלת שירותי מחשוב בענן ושמירה וניהול של קבצים, הכול בחוזים ארוכי טווח עם אפשרות לחידוש. חברות הדאטה סנטרס נמדדות לא רק בשטח במ"ר שעליו הן מתפרסות, אלא גם ובעיקר בתצרוכת החשמל שלהן (במגוואט). בישראל לבדה מוקמות בשנים האחרונות עשרות חוות המשרתות את ענקיות הטכנולוגיה העולמיות הפועלות כאן.

הערכות שפרסמה עזריאלי, שצורפו למצגת עם פרסום דוחותיה לרבעון הראשון השנה לפני כחודש, מלמדות על קצב צמיחה מואץ לתחום. ההשקעות בהקמת אותן חוות שרתים בעולם הסתכמו ב־606 מיליארד דולר אשתקד, והן צפויות לצמוח לקצב שנתי של 1.2 טריליון דולר ב־2027. ההכנסות של ענקיות הטכנולוגיה ממתן שירותי מחשוב בענן אמורות לטפס מ־167 מיליארד דולר אשתקד ל־725 מיליארד דולר ב־2027.

עזריאלי נכנסה לתעשיית חוות השרתים באמצעות השתלטות על חברות זרות המתמחות בתחום - וזו ככל הנראה הדרך הנכונה לפעול בו. מאידך, חברות נדל"ן רבות שנכנסו לתחום בשנות ההייפ של הקורונה נתקלות כיום באתגרי מימון, שמחייבים אותם להזרים הון רב יותר עבור הקמה של חוות שרתים גדולות וחזקות יותר. הדבר מחדד עבורן יותר אי פעם את הפער הגדול בין עסקי הנדל"ן, הנמדדים בעלויות ובתשואה למטר מרובע, לבין ניהול חוות השרתים הנמדד בכלל במונחי הספק חשמלי ודורש מומחיות בעולמות החשמל והאנרגיה כאמור.

בהקשר הזה, מעניין לראות את ההתקדמות שעשתה חברת הנדל"ן אירופה ישראל, של האחים מאור ושניר מלול, שחברה לקבוצת ההשקעות של הזמר עומר אדם (PAI Group). השניים חברו לקבוצה השוויצרית ליאן גרופ, שמחזיקה בחוות שרתים בנורבגיה - ובדרך זו הצליחו לקדם את בנייתן של שתי חוות שרתים בעפולה ובקיבוץ צרעה. הקבוצה חיפשה לקוחות במשך זמן רב, ובסופו של דבר הצליחה למצוא כמה לחוות השרתים בצרעה, שבנייתה תצא לפעול בסוף השנה ותימשך עד סוף 2024, בהשקעה כוללת של 400-450 מיליון שקל. בניית חוות השרתים בעפולה, הגדולה והמורכבת בין השתיים, בעלות כוללת של כמיליארד שקל, מתעכבת עד לאיתור לקוח שיתחייב לשכירת המבנה.