למה 40% ירידה במחירי הקרקעות מבשרים דווקא על יציבות במחירי הדיור

מחירי הקרקעות בצניחה. לא רק שעשרות מכרזים חוזרים בחודשים האחרונים ללא שום הצעה, גם הקרקעות ששווקו לכאורה בהצלחה, נסגרו בדרך כלל במחיר הנמוך בעשרות אחוזים מהשומה. בחודש האחרון, למשל, נסגרו רק 3 עסקאות מוצלחות למכירת קרקעות מדינה להקמת דירות "רגילות" (ולא מודל משולב שכולל דירות מסובסדות). בראש העין נמכרה קרקע ל־50 דירות במחיר של 31 מיליון שקל, לעומת שומה של 50 מיליון - ירידה של 40%. בראשון לציון נמכרה קרקע ל־108 דירות במחיר של 91 מיליון שקל, לעומת שומה של 120 מיליון שקל - ירידה של 25%. ובחולון נמכרה קרקע ל־58 דירות ב־40 מיליון שקל, לעומת שומה של 66 מיליון - נמוך ב־40%.

● מה מלמדת העסקה של לינקדאין על שוק המשרדים בתל אביב? | עסקה בשבוע
● השופטים הטילו פצצה בתיקי נתניהו. האם היא מקרבת אותנו להסדר טיעון? | פרשנות

האם זה אומר שמחירי הדירות יצללו גם הם? רק בימים האחרונים אמר מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ינקי קוינט, ש"בשנה האחרונה אנו מזהים ירידה במחירים שהקבלנים מגישים עבור הקרקע, של 30%־40%, מה שאומר שהם מעריכים שכאשר הדירות ישווקו, המחירים יהיו נמוכים יותר. והקבלנים מכירים את השוק טוב מכולם". אז זהו, שלא.

למרבה הצער, ירידה של 30%־40% במחירי הקרקע מעידה דווקא על הערכות קבלנים שהדירות ימכרו במחירים מאוד דומים לאלה של היום. לפער הזה קוראים עלויות מימון. הן לא רק מצמצמות את החלומות של נוטלי המשכנתאות, אלא לא פחות מכך גם את הכסף שמוכנים ויכולים יזמים לשלם עבור הקרקעות.

איך מתמחרים קרקע?

קצת מספרים. נניח שיזם משוכנע שיוכל למכור דירה במחיר של 3 מיליון שקל. כלל האצבע המסורתי חילק את פריסת ההכנסות לשלושה: כמיליון שקל, ילכו לתשלום מע"מ (435 אלף שקל) ורווח יזמי של כ־20% (אף בנק לא יעמיד אשראי בלי מרווח כזה). שליש נוסף לטובת עלויות ביצוע (כ־700 אלף שקל לדירה) ומימון (כ־300 אלף). והשליש האחרון מיועד לרכישת הקרקע - ההצעה שהוא יגיש במכרז.

אלא שבשנים האחרונות, היזמים הרשו לעצמם הצעות הרבה יותר נועזות על הקרקע - בעיקר בגלל שעלויות המימון היו כמעט אפסיות. יזם שהציע 1.2־1.3 מיליון שקל עבור הקרקע לא היה צריך לשנות כלום במודל הרווח וההוצאות הצפוי. האמיצים יותר גם הציעו עוד מאות אלפי שקלים על קרקע לדירה מתוך הנחה שהמחירים והמכירות לא יפסיקו לנסוק ושהם יצטרכו לגבור על אינספור הצעות אחרות.

ואז הגיעה 2023. המע"מ והרווח היזמי נותרו בעינם, עלויות הביצוע טיפסו רק במעט (מדד תשומות הבנייה עלה ב־2.5% בשנה אחרונה), אבל עלויות המימון טסו בעשרות אחוזים. הריבית על החוב המרכזי (זה שמעניקים הבנקים) עלתה בתוך שנה מ־3% בממוצע ל־8%. הריבית על יתרת החוב, ההלוואה המשלימה, הוכפלה מ־10% ל־20%. ואם זה לא מספיק, הבנקים כבר פחות נדיבים ודורשים מהיזם להביא 30% הון עצמי, ולא 20% כמו פעם (הון שהם מביאים בעיקר מאותן הלוואות משלימות ויקרות). הזינוק הזה בעלויות המימון, שמגיע בקלות למאות אלפי שקלים לדירה, פשוט משאיר פחות הון פנוי לרכישת הקרקע.

תוסיפו לכל אלו את העובדה שדירה יכולה לחכות היום 3־4 שנים לפני המכירה וסגירת החוב, מה שעד לפני שנה היה חלום בלהות - למעשה, גם אם היזם שלנו יצליח "להעיף דירות כמו פעם", סיכוי לא מבוטל שאת הכסף עצמו הוא יקבל רק במסירת המפתח - ותקבלו הצעות נמוכות ב־30%־40% לפחות במכרזים על קרקעות מדינה. זה לא אומר שמחירי הקרקעות לא יתרסקו עוד - ויצביעו בעתיד על ציפיות בקרב היזמים לירידת מחירי הדיור. אבל אנחנו עוד לא שם.

יש גם סיבות לאופטימיות

ולמי שבכל זאת מבקש קצת אופטימיות וסימנים לירידת מחירי הדיור, יש איתותים אחרים. כמו אינספור המכרזים שנסגרים ללא הצעות כלל, או ההחלטה של רמ"י לחתוך את מחיר הצעת המינימום, בניסיון לגרד ביקושים גם כשמרבית השחקנים עסוקים בעיקר בניסיונות להיפטר מהמלאים הקיימים.

כוכבי השבוע

מצוין: כמה עולה לנו האמון של אינטל בישראל 

אינטל היא אמנם לא מה שהייתה פעם, אבל ההשקעה שלה, של 25 מיליארד דולר, במפעל בקרית גת היא בהחלט בשורה ענקית. ואחרי שאמרנו את זה, צריך גם לומר שמשרד האוצר היה צריך להציג את העסקה יותר ברצינות, ולא רק לנופף במספר המרשים.

אבל באוצר ויתרו על פירוט כלכלי מינימלי שיראה תועלות מול מחירים. שיוכיח ש־10 מיליארד דולר מתוך אותו סכום, עלולים היו להיגנז אילמלא ההשקעה הנוכחית, ושיראה שהתמורה העתידית מצדיקה מענק בגובה 12.5% במקום 7% בסיבוב הקודם.

במקום זה, משרד האוצר הסתפק בלתת תחושה של מסחרה. "קחו עוד אחוזי מענק, ותנו לנו מפעל חדש שיאפשר להוציא סוף סוף הודעה כלכלית חיובית". אולי זו משוואה מוצדקת, אבל לכל הפחות היה צריך לגבות אותה בכמה מספרים.

בלתי מספיק: לא תמיד צריך לפחד מעליות מחירים

השינוי התחבורתי הכי גדול וחשוב בישראל יקרה רק כשהציבור הרחב יעבור לתחבורה ציבורית, בדגש על אוטובוסים. כדי שזה יקרה, כל מי שמבין מעט בתחום יודע שפרמטר המחיר הוא שולי. פרמטרים כמו אמינות, תדירות ונוחות השימוש חשובים פי כמה, בין אם מדובר בנוסעים מהעשירונים העליונים (שפחות רגישים למחיר) או התחתונים (שמאוד רגישים לוודאות בנוגע לשעת ההגעה, לעבודה בעיקר).

אבל הפוליטיקאים שלנו לא מבינים את זה. הם מבוהלים רק מהכותרות על עליות מחירים. בתחילת יולי מחירי הנסיעות בתחב"צ היו אמורים לעלות ב־12% כתוצאה מעדכון אוטומטי בשל הצמדה למדד התשומות (דלק, שכר נהגים וכדומה). כדי למנוע את ההתייקרות, צפויים לקצץ כ־300 מיליון שקל מתקציב משרד התחבורה. וכן, הבנתם נכון. אותם מאות מיליונים יבואו על חשבון אמינות, תדירות ונוחות.