המהלך האקטיביסטי של הפניקס ובית ההשקעות מור שנועד לשנות את פניה של מגוריט

בשנה האחרונה לא היה שקט בקומת ההנהלה של מגוריט, קרן ריט שפועלת בתחום הדיור למגורים. במרץ אשתקד פנו שניים מהגופים המוסדיים המחזיקים בנתח משמעותי ממניות הקרן, חברת הביטוח הפניקס ובית ההשקעות מור, לביהמ"ש בבקשה לפסק דין הצהרתי לפיו חברת הניהול היא בעלת השליטה בקרן.

● ועדת הכספים הצביעה פה אחד: ביטוחי המנהלים מגיעים לסוף דרכם
● הסכם שכר חדש במזרחי טפחות: העובדים יקבלו הטבות של אלפי שקלים

ההליך המשפטי עדיין מתנהל, כאשר מגוריט אמורה להגיש כתב הגנה. אולם הדרמה מתרחבת בימים אלה, שכן שני הגופים המוסדיים, מור והפניקס, מעלים הילוך ויוצאים במהלך אקטיביסטי בקרן הריט. מטרתם היא לשנות את מבנה הדירקטוריון ואת תקנון החברה, כדי להחליש את כוחה של חברת הניהול, בראשותו של עו"ד ארז רוזנבוך. למהלך עשויות להיות השפעות מרחיקות לכת על התנהלות הקרן בעתיד.

הפניקס ומור מחזיקות בנתח של כרבע מהון המניות של מגוריט. להפניקס (דרך החזקות העמיתים והנוסטרו) נתח של 19% מהון המניות ולמור נתח של עוד כ-6%. שני הגופים גם זכו ככל הידוע לברכת הדרך מצד גופים נוספים.

עיקר הטענות של המוסדיים נוגעות לכוח המופרז לטענתם של חברת הניהול של מגוריט, דמי הניהול שנטלה שהיו גבוהים לטעמם ובמיוחד למהלך שבו נקטה באמצע מרץ אשתקד, שבו הוארך הסכם הניהול של הקרן לתקופה של שבע שנים. צעד שהובא לאישור הדירקטוריון בלבד מבלי לכנס את האסיפה הכללית של בעלי המניות.

בתחילת השבוע, הודיעה מגוריט כי קיבלה מכתב מהפניקס ובו דרישה לכינוס האסיפה הכללית. האסיפה נדרשה, כך לפי מכתבם של המוסדיים, להצביע על תיקון תקנון החברה, לסיים את כהונת שתי הדירקטוריות הבלתי תלויות בחברה: יפעת אדורם ואיילת נחמיאס ורבין, ובמקביל למנות ארבעה דירקטורים נוספים. מגוריט ציינה כי בכוונתה "לבחון את הדרישה שבמכתב, בליווי יועצים משפטיים, ולפעול בהתאם להוראות הדין בעניין".

ליצור מאזן כוחות חזש

לגלובס נודע כי בכוונת הגופים המוסדיים לשנות את מבנה הדירקטוריון, כך שימנה 11 חברים. צעד זה נועד להקטין את הכוח של חברת הניהול בהצבעות עד שלא יהיה לה רוב דה פקטו. בנוסף, מבקשים המוסדיים לשנות גם את תקנון קרן הריט, כך שמגבלת משקיע בודד תעלה מ-10% ל-20%. לפי פקודת מס הכנסה הנוגעת לקרנות הריט, עד חמישה חברים יכולים להחזיק בעד 50% מהמניות. הנטייה של הקרנות היא לפרש זאת שמחזיק יכול להחזיק ב-10%, אך יש גם דעות אחרות שכאמור מקדמים המוסדיים שלפיהן שינוי כזה אפשרי לפי רוח פקודת מס הכנסה.

המטרה של המהלך האקטיביסטי היא בסופו של דבר לייצר מאזן כוחות חדש בדירקטוריון, כך שיוכל לשקול מחדש את ההסכם שהוארך עם חברת הניהול של מגוריט. לאותו הסכם כאמור מתנגדים המוסדיים בתוקף, ומנהלים כבר מאבק משפטי של מעל לשנה.

הריבית מטלטלת את הענף

מלבד הטענות לדמי ניהול והתנהלות בעייתית של הנהלת מגוריט, צריך לזכור שעליית הריבית מטילה צל כבד על ההיתכנות הכלכלית של ענף הדיור להשכרה, שמבטיח תשואה הנמוכה דרמטית מעלויות המימון היום בשוק. הדבר מתבטא בין היתר בכשלונות רבים של מכרזים שמוציאה המדינה בחודשים האחרונים לבנייה של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח.

לפני מספר שבועות נערך דיון בעניין בוועדת הפנים של הכנסת, שם התריע ארז רוזנבוך יו"ר מגוריט כי "שוק הדירות להשכרה ארוכת טווח נגמר". לדבריו, "כשהריבית שיזם משלם לבנק על דירה להשקעה עומדת בממוצע על 7%-8%, לא ניתן להצדיק דירה להשכרה ב-3% תשואה. המשמעות היא זינוק דרמטי בשכר הדירה ואין לנו כדאיות לקניה של דירות להשכרה".

רוזנבוך גם ציין כי הוא מקבל פניות "לפרק את הקרן, למכור את הדירות ולצאת מהשוק".

מגוריט בניהולו של מתי דב, נסחרת כיום לפי שווי של 635 מיליון שקל, פחות ממחצית מההון העצמי של החברה שעמד על קרוב ל-1.5 מיליארד שקל בתום הרבעון הראשון. הקרן רוכשת ומקימה פרוייקטי דיור למגורים המיועדים למטרות השכרה. היא נהנית מהטבות מס מיוחדות לשם כך ויש לה 1,970 דירות בשלבי הקמה שונים בפריסה ארצית, פחות ממחצית ממספר זה הן דירות שמושכרות בפועל כיום. מתחילת השנה ירדה מניית מגוריט בפחות מ-2%, אך בתוך שנה איבדה 31% מערכה ובשלוש השנים האחרונות מנייתה מאוזנת.

בראיון לגלובס בחודש מאי האחרון, אמר רוזנבוך, בנוגע למאבק המוסדיים בהארכת הסכם הניהול של הקרן, שהיה אז עדיין דרך בית המשפט בלבד, כי אינו רוצה להרחיב בסוגיה. לדבריו, "הייתה פנייה לבית המשפט על ידי הפניקס ומור. אנחנו חלוקים עליהם בנושא. אבל היות שהתחילה התנהלות בבית המשפט - אני מאמין שהוא זה שיכריע".

מרוזבוך טרם נמסרה תגובה.