המחוזי מציב מגבלות חדשות בנוגע להעדפת השיקום של חברה יזמית שקורסת

הכותב הוא מנהל תחום חדלות פירעון במשרד ברנע ג'פה לנדה

כאשר חברה בתחום ההתחדשות העירונית נקלעת לחדלות פירעון, נוצרת לעתים התנגשות בין האינטרסים של הנושים ובעלי העניין בחברה לבין זכויותיהם של בעלי הזכויות בפרויקטים - הדיירים והרוכשים. 

● הזוכים הראשונים של מחיר למשתכן יכולים למכור את הדירה. כמה הם ירוויחו? 
● הרוכשים קיבלו פיצוי על איחור במסירת הדירה, למרות סעיף בחוזה שהגן על היזם 

בפסק דין שניתן לאחרונה, בעניין בכר נדל"ן, בית משפט קבע עדיפות לזכויותיהם של בעלי הזכויות, ויצר מכשול משמעותי בפני מאמצי שיקום של חברות התחדשות עירונית, אשר ביחס לפרויקטים בראשית דרכם, מחויבים לקבל את הסכמתם של בעלי הזכויות.

כאשר מדובר בחברה יזמית שקרסה, בדרך-כלל אין לנאמן אפשרות מעשית להשלים את הפרויקט, שכן לחברה לא נותר הון עצמי להמשיך בביצוע, והיא תתקשה לגייס אשראי חדש ממלווים. לכן למעשה, האלטרנטיבות האמיתיות שעומדות בפני הנאמן היא מכירת הזכויות לחברה יזמית אחרת במסגרת הליך חדלות הפירעון, או הפסקת ביצוע הפרויקט ואובדן הזכויות של החברה ללא תמורה.

בשנים האחרונות, נוכח ריבוי מקרי קריסה של חברות התחדשות עירונית, העניקו בתי המשפט "רוח גבית" לפעולות השיקום והסדר החוב של חברות יזמיות תחת נאמן, על-ידי הכשרת הליכי מכירה של הזכויות, חרף פגיעה בזכויות הצדדים לפרויקט ובפרט - פגיעה בזכויות רוכשי דירות בפרויקט.

כך, בפרשת דרך התאנה, שבה נדון עניינה של חברת ייזום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, בית המשפט המחוזי התיר מכירה של זכויות החברה מכוח הסכם ההתחדשות עירונית למשקיע, תוך ביטול זכויות רוכשי הדירות והערת אזהרה שנרשמה לטובתם.

בית המשפט הדגיש בהכרעתו את החשיבות המיוחסת לשיקום החברה ולהשלמת הפרויקט, גם במחיר של פגיעה בזכויותיהם של צדדים להסכם עם החברה. פסיקת המחוזי אושרה בערעור שהוגש לעליון.

שיתוף-הפעולה הכרחי

עם זאת, בפסק דין שניתן לאחרונה בפרשת בכר נדל"ן, בית המשפט המחוזי הציב מגבלות למדיניות העדפת השיקום ומימוש הזכויות, וקבע כי לא ניתן לאכוף על דיירים הסכם הכולל המחאת זכויות ביצוע הפרויקט, לחברה רוכשת חליפית (תחת החברה שקרסה), שהם אינם חפצים בה.

באותה פרשה, הדיירים בפרויקט שיזמה בכר נדל"ן התנגדו להמחאת הזכויות וביקשו לבטל את הסכם זכויות הביצוע עם החברה היזמית, שאותו ביקש הנאמן למחות לחברה הרוכשת ולהתקשר עם חברה יזמית אחרת.

בית המשפט קבע כי לא ניתן לאכוף על הדיירים את המחאת הזכויות, לאור העובדה שהסכם הביצוע מבטא התקשרות עתידית לטווח ארוך, המחייבת שיתוף-פעולה שוטף בין הצדדים (הדיירים והחברה היזמית) לאורך זמן.

הפסיקה בפרשת בכר, שבקשה לעכבה בגין ערעור כבר נדחתה על-ידי העליון, יוצרת קושי רב, שכן הסיכוי לשקם חברה יזמית ולגבש לה הסדר חוב, מתבסס בראש ובראשונה על היכולת להפיק הכנסות מנכסיה - זכויותיה בפרויקטים.

מתן עדיפות לאינטרסים של הדיירים בעלי הזכויות אמנם מעניק ודאות לדיירים הבעלים, אך גם מקנה להם מעין "זכות וטו" על הליך המכירה - זכות שעלולה לסרבל משמעותית את היכולת של הנאמן לממש את הזכויות.

כדי לפתור את הבעיה, הפתרון הראוי הוא לאפשר לנאמן לממש את זכויות החברה היזמית באמצעות מכירתן לחברה רוכשת. במקרה של התנגדות של הדיירים להסכם עם חברה חלופית, על הדיירים להראות באופן ברור ומנומק מדוע החברה רוכשת הזכויות המוצעת אינה מתאימה לביצוע הפרויקט. ברירת המחדל במקרים אלה היא אישור ההמחאה לרוכש ומימוש מיטבי ומרבי של נכסיה (הזכויות בפרויקטים).

ע״א 3563/23