בעקבות הפלישה לאוקראינה: אזרחים רוסים בורחים לדובאי, ומחירי הנדל"ן מזנקים

פלישת רוסיה לאוקראינה השפיעה על מדינות רבות בעולם, לא רק בתחום הביטחון ואנרגיה, אלא גם באספקט הדמוגרפי. בצל הסנקציות נגד מוסקבה ועזיבתן של חברות בינלאומיות רבות, אזרחים רוסים רבים עזבו למדינות שונות וביניהן דובאי - מה שהוביל לגידול באוכלוסייתה בכ־2.5% בשנה.

בשנה החולפת עברו 86,607 תושבים חדשים להתגורר באמירות - והאוכלוסייה גדלה ל־3,597,829 איש, כך לפי הלשכה לסטטיסטיקה של דובאי. מתוך כלל תושבי דובאי, שיעור המהגרים מוערך כיום ב־90%. קשה להעריך כמה מהם אזרחים רוסים, משום שאיחוד האמירויות אינו מפרסם את התפלגות התושבים לפי לאום, אולם על פי "וושינגטון פוסט" מאז החלה המלחמה הגיעו מאות אלפי רוסים לאיחוד האמירויות. העיתון פרסם נתונים של לשכת הססטיסטיקה ברוסיה שלפיהם מיולי ועד ספטמבר 2022, כ־277 אלף אזרחים רוסים טסו לאמירויות - יותר מפי שלושה בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019, לפני הקורונה.

המעבר של אזרחים רוסים בעלי ממון לדובאי משפיע מאוד על מחירי הנדל"ן במדינה. כיום הנדל"ן מהווה כ־10% מהתמ"ג של דובאי. נתון שמבהיר עד כמה השפעת ההגירה מרוסיה הייתה אדירה הוא שבאפריל ובמאי אשתקד, המכירות בענף הנדל"ן בדובאי זינקו ב־45% וב־51% בהתאמה ביחס לתקופה המקבילה ב־2021. שווי עסקאות הנדל"ן במאי השנה היה גבוה ב־87% מאשר בחודש המקביל אשתקד, כך לפי אתר "פרופרטי פיינדר".

העלייה המשמעותית בגודל האוכלוסייה של דובאי, מגיעה על רקע בלימה שאפיינה את המדינה בעקבות מגפת הקורונה: לאחר שבין השנים 2015־2020, מספר התושבים בה זינק ב־32% (מ־2,327,677 ל־3,411,200), בשנתיים לאחר מכן צמחה אוכלוסייתה בכ־2.1% בלבד ל־3,482,139 - בעיקר בשל קיצוצי משרות נרחבים בחברות שפועלות מהאמירות. אלא שבשנה החולפת שבה לצמוח האוכלוסייה במדינה בקצב גבוה יותר.

דובאי 2040

העלייה הזו, שנובעת הן ממעבר של אזרחים רוסים והן ממהגרי עבודה ממדינות נחשלות באפריקה ומהודו, משליכה רבות על התוכניות העתידיות של דובאי בכל הנוגע לתשתיות, תחבורה ציבורית ודיור.

התוכנית האורבנית ל־2040 יוצאת מתוך נקודת הנחה שאוכלוסיית האמירות תצמח עד ל־5.8 מיליון תושבים, והיא מתבססת על כמה עיקרים: הקמת חמישה אזורים אורבנים; הגדלת היקף המתחמים המיועדים לחינוך ולבריאות ב־25%; הגדלת מספר אתרי התיירות והמלונות ב־134%; הרחבת מתחמי המסחר, התעשייה והפעילות הכלכלית ל־168 קמ"ר; הגדלת שטח החופים הציבוריים ב־400%; הפיכת 60% משטח דובאי למתחמי טבע; וכן, התאמת התחבורה הציבורית - באופן שיבטיח כי 55% מאוכלוסיית האמירות תתגורר במרחק של 800 מטרים מתחבורה ציבורית, לכל היותר.

כיוון שכך, דובאי נמצאת במרוץ בנייה. עד 2026 אמורה להסתיים הקמת פרויקט בלגונות דמאק, שבדרום האמירות. מדובר במיזם ענק שכולל 11 מתחמי מגורים שפרוסים על פני שלושה מיליון מ"ר. לא הרחק משם מתוכננות 7,000 יחידות דיור במיזם Oasis by Emaar, ובנייה נרחבת בג'בל עלי שתוסיף כ־250 אלף תושבים.

לשלושת הפרויקטים, יחד ולחוד, יש השלכות תכנוניות רבות על האזור - על אחת כמה וכמה בהתחשב בהתחייבות לאפס את פליטות הפחמן נטו במדינה ב־2050. אותה המחויבות גרמה לרשויות לבנות תוכנית שמתבססת על הגדלה משמעותית של עמדות הטעינה לרכבים חשמליים, ופריסת אופניים וקורקינטים חשמליים. עבור המכוניות והאוטובוסים שמעמיסים במילא על הכבישים, דובאי הקימה מרכז שליטה שחולש על 60% מדרכי האמירות - במטרה למנוע פקקים ותאונות שמעכבים את התנועה.

"באיחוד האמירויות, אנחנו אוהבים את המכוניות הפרטיות שלנו ואת הנוחות שהן מעניקות", אומרת מוניקה מננדז, דיקנית הפקולטה להנדסה באוניברסיטת ניו יורק באבו דאבי, לעיתון "נשיונל" היוצא לאור באנגלית באמירויות. עם זאת, היא מציינת כי ככל שהאוכלוסייה במדינה גדלה, צריכים לחשוב על חלופות בנות קיימא מבחינה כלכלית, חברתית וסביבתית. "לתחבורה הציבורית יש טביעת רגל מרחבית וסביבתית קטנה בהרבה ממכוניות, וכך היא לא רק מפחיתה את עומסי התנועה - אלא גם את הפליטות", היא אומרת.

האקספו האיץ את המטרו

פיתוח המטרו בדובאי החל לצבור תאוצה לקראת תערוכת אקספו 2020, שהסתיימה במרץ 2022. כבר ב־2021 הוקמו תחנות חדשות באזורי מגורים כמו אל־פורג'ן. בעתיד הקרוב מתוכננות תחנות לאזורים שצומחים. מבחינת היקף השימוש במטרו, בממשלת דובאי יכולים להיות שבעי רצון: ב־2022 חלה עלייה של 35% בהיקף הנסיעות במטרו, שעמדו על 621 מיליון נסיעות באותה שנה.

לא מן הנמנע כי צמיחת האוכלוסייה שמשתקפת בשנה החולפת תוביל להחלטות של הרחבת תוכנית 2040 הקיימת, שנקבעה בעת שבה קצב צמיחת האוכלוסייה היה שונה. על אחת כמה וכמה כאשר לפי נתונים רשמיים, תושבי דובאי השתמשו ב־2022 ב־5.5% יותר אנרגיה מב־2021: 53,180 ג'יגה־וואט שעה לעומת 50,401 בשנה קודמת. מגמה זו צפויה, כמובן, להימשך.

הזינוק במחיר השכירות

מעמדם הסוציו־אקונומי של התושבים החדשים משתקף מהעסקאות שבוצעו. מנתוני CBRE עולה כי מחירי השכירות לדירה אי הדקל המלאכותי המפורסם של ג'ומיירה צמחו לכ־68 אלף דולר לשנה, ואילו מחיר השכירות לווילה עלה ל־276 אלף דולר לשנה. ככלל, מחירי השכירות בכל דובאי זינקו ב־2022 ב־26.9% בשנה, ועלות השכירות השנתית החציונית הגיעה ל־76 אלף דולר לשנה.

היתרון מבחינת אותם רוסים אמידים, שייתכן כי חלקם נתונים לסנקציות אמריקאיות, הוא שלארצות הברית קשה מאוד לנטר את הכספים שהם מזרימים לדובאי. בניגוד למדינות מערביות, המידע על רישום הנכסים בדובאי אינו ציבורי, מה שעלול להקל על מלביני כספים. בה בעת, דובאי מציעה מס הכנסה אפס.

בימים שבהם ממשל ביידן מאבד מכוחו הדיפלומטי באזור, ובפרט מול איחוד האמירויות - אחת הסיבות למתיחויות בין הצדדים היא סוגיית מעבר הכספים הרוסיים לענף הנדל"ן באיחוד האמירויות. בכיר אמריקאי אף סיפר לסוכנות הידיעות אי.פי כי נושא זה מטריד את הממשל. בסיכומו של דבר, בזכות החשיבות האזורית של איחוד האמירויות, קיים ספק גדול שוושינגטון תנקוט פעולה מעשית נגד איחוד האמירויות, או אפילו באיום מילולי.