פרויקט התמ"א הסתבך, והדירה נמכרה פעמיים. מי קיבל את הזכויות לדירה?

ברשימת הפחדים הגדולים של כל רוכש דירה, ואולי אפילו בראשה, נמצא החשש מ"מכירה כפולה": הגילוי שהדירה נמכרה כבר למישהו אחר, ועכשיו צריך להוכיח שהזכויות שלך בדירה עדיפות על שלו. בית המשפט נדרש לא פעם להתמודד עם סיטואציה כזו ולבחון זכויותיו של מי גוברות - הרוכש הראשון או השני.

● מחיר למשתכן - פרויקט מיוחד: כך השפיעו ההגרלות לדירות מוזלות על שוק הדיור הישראלי 
● אישורים מהירים ועידוד שליחה מקוונת: על ההקלות הבירוקרטיות שעומדת לאשר המועצה הארצית 
● נוטשים את תל אביב? בתאגיד מחפשים משרדים חדשים בגוש דן 

לצורך כך נבחנות העובדות סביב המכירה - על שם מי נרשמה הדירה, למי הייתה הערת אזהרה, מי שילם את התמורה המלאה עבור הדירה ושאלות עובדתיות נוספות, שמציירות את תמונת הזכאות על הדירה.

אבל מה קורה כשהראיות אינן ברורות, כשהצדדים מסתירים עובדות חשובות מבית המשפט, וכשהעובדות סביב המכירה מסובכות? מקרה כזה בדיוק הגיע אל בית המשפט העליון לאחרונה וזכה להגדרה כ"אחד המקרים המובהקים שבהם הנסתר מאפיל על הגלוי".

היות שהסתבר כי מי שהסתיר פרטים מבית המשפט - ואף לא אמר אמת - היה הרוכש הראשון של הדירה, נקבע כי הגם שככלל זכותם של רוכשים ראשונים גוברת, הפעם הרוכשים השניים, והתמימים, הם הבעלים החוקיים של הדירה.

ההכרעה ניתנה בערעורים שהוגשו על פסק דינו של המחוזי מרכז־לוד, שדחה את תביעתם של בני הזוג יגאל ורווית כהן לפסק דין הצהרתי אשר יקבע כי הם בעלי זכות הבעלות הבלעדית בדירת מגורים מספר 15 ברחוב ברניצקי 22 בראשון לציון.

מנגד, התקבלה בחלקה תביעתו של הרוכש הראשון של הדירה, טובי פרץ. המחוזי קבע כי זכותו של פרץ בדירה עדיפה על זכותם של בני הזוג כהן, אך למרות קביעה זו נדחו תביעותיו של פרץ למתן צו אשר יצהיר על בעלותו על בדירה; למתן צו לפינוי בני הזוג כהן מהדירה; וכן לפיצול סעדים באופן שיאפשר לפרץ הגשת תביעה עתידית נגד בני הזוג כהן בקשר להחזקתם בדירה ולזכויותיו הכספיות הנגזרות ממנה (כגון דמי שכירות).

החברה נקלעה לקשיים, ופרויקט התמ"א הסתבך

ראשיתו של הסיפור בהסכם תמ"א 38 שנחתם בדצמבר 2007 בין בעלי הזכויות בבניין הדירות לבין חברת עתיד - החברה לחיזוק והשבחת מבנים בע"מ.

ההסכם קבע כי החברה תמגן ותחזק את הבניין, תשפץ את הלובי שלו ותוסיף לו מעלית, ובתמורה לכך תזכה בדירות נוספות שתבנה בבניין. בהתאם להסכם מכרה החברה לצדדים שלישיים את הזכויות בדירות העתידיות, ואחת מדירות אלה הייתה מושא המחלוקת הנדונה.

בנובמבר 2010 חתמו החברה ופרץ על חוזה לרכישת הדירה תמורת מיליון שקל, וב־2012 נרשמה הערת אזהרה על הדירה לטובת פרץ. החוזה נחתם מול עוזי שאבי, שהיה אז בעל מניות בחברת עתיד ומורשה חתימתה.

מאותה נקודת זמן ואילך נקלעה חברת עתיד לקשיים פיננסיים, ובעלי הזכויות בדירות העתידיות נאלצו לממן מכספם את עבודות הבנייה שהחברה לא השלימה.

במהלך 2013 החליט פרץ כי הוא אינו מעוניין עוד בדירה, ובהתאם לכך חתם על בקשה לביטול הערת אזהרה ועל "תצהיר על ביטול מכירה/פעולה באיגוד" למיסוי מקרקעין. במסמך זה מצהירים הצדדים לעסקת המכר כי העסקה ביניהם בוטלה.

במהלך 2011 חתמה החברה עם בני הזוג כהן על הסכם מכר שעניינו רכישת דירה אחרת בבניין, והשניים העבירו לחברה סכום של 700 אלף שקל בתמורה. אולם בנובמבר 2014, לאחר שבניית הדירה הראשונה לא הושלמה, חתמו בני הזוג כהן והחברה על הסכם לרכישת הדירה שנרכשה במקור על־ידי פרץ.

נקבע כי הכספים אשר שולמו על־ידי בני הזוג כהן עד כה ייזקפו לזכותם במסגרת רכישת "דירת המריבה".

בזמן החתימה על החוזה עם בני הזוג כהן נאמר להם בצורה ברורה ומפורשת, על־ידי שאבי, כי העסקה עם פרץ בוטלה, וכי לפרץ אין עוד זכויות בדירה. גם עורך הדין שייצג את פרץ ברכישה אישר את ביטול העסקה.

אלא שבאפריל 2015, לאחר שנמסרה לידי בני הזוג כהן החזקה בדירה, והם ביקשו להירשם כבעלים, התברר כי לא נרשמה הערת אזהרה לטובתם בעת רכישת הדירה, וכי הערת האזהרה הרשומה לטובתו של פרץ טרם נמחקה. עוד התברר כי ישנו צו של בית משפט האוסר על כל דיספוזיציה (שינוי) בדירה, כחלק מחילוט נכסיו של פרץ.

ואם המצב לא היה מספיק גרוע, ביוני 2016 קיבלו בני הזוג כהן מכתב דרישה מבא־כוחו של פרץ לפינוי הדירה בתוך 30 ימים, וכן לתשלום דמי שכירות עבור התקופה בה הם מחזיקים בדירה.

וכך הגיע הסכסוך לפתחו של בית המשפט המחוזי, כשכל צד טוען כי הדירה שלו.

פרץ טען כי הוא לא ביטל את המכירה, וכי המסמכים עליהם חתם משקפים הסכמות ג'נטלמניות ובלתי פורמליות שנעשו בינו לבין שאבי, שלפיו הדירה תינתן לו בתמורה לחוב ששאבי חייב לו בגין הלוואה שהעניק לו. מנגד, בני הזוג כהן טענו כי הם רכשו את הדירה כדין. 

בית המשפט המחוזי קבע כי עדותו של פרץ אינה אמינה בעיניו, ודחה את טענתו העיקרית של פרץ, שלפיה התמורה בעסקת המכר בינו לבין החברה שולמה על־ידו באמצעות קיזוז חובותיו האישיים של שאבי כלפיו.

נקבע כי התשלום היחיד אותו שילם פרץ על רכישת הדירה הוא 100 אלף שקל, וכי יש לו חוב של כ־900 אלף שקל לחברה בכל הקשור לרכישת הדירה.

מנגד, בית המשפט קיבל את טענתו של פרץ לפיה החוזה הראשון לא בוטל על־ידי החברה, ועל כן נקבע כי הוא שמר על זכויותיו בדירה, והגם שבני הזוג כהן שילמו את מלוא התמורה על הדירה, זכויותיו של פרץ קודמות לשלהם, כיוון שהחוזה שלו מוקדם יותר.

נוכח העובדה שזכותו של פרץ בדירה כפופה להסדרת חובו כלפי החברה, בסך 900 אלף שקל, בית המשפט קבע כי בשלב זה פרץ אינו זכאי לקבל חזקה בדירה, אינו זכאי להירשם כבעלי הדירה ואינו זכאי לקבל לידיו דמי שכירות ראויים או תשלום אחר בגין שהייתם של בני הזוג כהן בדירה.

עדות לא אמינה ופרטים שהוסתרו

כך הגיע הסכסוך לבית המשפט עליון, בערעורים שהגישו גם פרץ וגם בני הזוג כהן על הכרעת המחוזי. השופט אלכס שטיין, בהסכמת השופטים דוד מינץ ויוסף אלרון, ביטל את כל קביעותיו של בית המשפט המחוזי וקבע כי דווקא הרוכשים השניים הם בעלי הדירה.

זאת, בעיקר לאור העובדה שפרץ הסתיר פרטים מבית המשפט, שעדותו נמצאה לא אמינה, ושהוא נחשד בשקר בעדותו בבית המשפט.

 השופט אלכס שטיין / צילום: דוברות הרשות השופטת

העליון, שנוטה ככלל לא להתערב בקביעות עובדתיות של המחוזי אלא בשאלות המשפטיות המתעוררות, הכריע הפעם גם בעובדות, לאחר שמתח ביקורת על כך שהמחוזי לא ירד לחקר האמת.

לאחר בחינת הראיות שהוצגו, קבע השופט שטיין כי בני הזוג כהן עמדו בנטל להוכיח כי החוזה שבין פרץ לחברה בוטל. בעקבות זאת נקבע כי "ממסקנה זו נובע כי אין לפנינו מקרה של עסקאות נוגדות, שכן פרץ אינו מחזיק עוד בשום זכות בקשר עם הדירה".

ע"א 6460/21