השמאי הממשלתי הראשי: "כשהמחירים משתנים בקצב מהיר כל כך, השמאים צריכים להיות זהירים מאוד"

במאי 2017, כאשר הודיעה שרת המשפטים דאז, איילת שקד, כי אוהד עיני יהיה השמאי הממשלתי הראשי החדש כמחליפו של טל אלדרוטי, אף אחד מהמעורבים בהחלטה לא חשב שבתום שש שנות קדנציה יעבור עיני לא פחות משבעה שרי משפטים ועוד ארבעה מנכ"לים - תוצר של סבבי בחירות בלתי נגמרים, שהשפיעו ישירות על עבודתו ועל עבודת האגף כולו.

● איפה להשקיע וממה להתרחק: "פוטנציאל לעליות של 20% במדד הדגל של ת"א" | ניתוח
● שינוי הכיוון של רשות המסים בנוגע למיסוי דירות מושכרות
● הממשלה שינתה את הכללים, ורשות מקרקעי ישראל דוחה עשרות מכרזים לבניית דירות

"מצד אחד, יש במצב הזה יתרונות", אומר עיני בריאיון פרישה מיוחד לגלובס. "לא צריך לדווח כמעט כלום לאף אחד, עושים את מה שמאמינים בו; סיטואציה שנתנה לי, במקרים רבים, מקום להתנהלות בצורה כמעט עצמאית, לבדי. אבל יש הרבה יותר חסרונות במצב הזה: אין ממשלה יציבה בחלק גדול מהזמן, אין תקציב ממשלה, אי אפשר לקדם חקיקה שאני מעוניין לקדם, שר נכנס ויודע שהוא יהיה במשרד לתקופה קצרה ולכן סדר העדיפויות שלו שונה מסדר העדיפויות שלי, יותר מאשר במצב עניינים רגיל - הוא למעשה לא מגיע בכלל להתעסק בעולם התוכן שאני עוסק בו.

"בתחילת הדרך היה לי קשר עם השרה איילת שקד ועם השר משה כחלון, כשר האוצר, אבל השרים הבאים כבר היו פחות בקשר. לא הייתה תשומת לב אישית לעשייה של האגף. אני לא מאשים אותם: עם סבבי הבחירות הבלתי נגמרים, לאף אחד לא היה זמן. כן קידמנו מהלכים מול כמה שרים, שינינו תקנות בהובלת השרים גדעון סער ואמיר אוחנה, כל אחד בתקופתו, אבל זה לא היה מספיק לטעמי. זו הייתה קדנציה מורכבת מאוד, וזה עוד לפני שאני מזכיר את הקורונה. עברנו מאנדרלמוסיה עולמית לאנדרלמוסיה מקומית. האם זה מה שדמיינתי בעת כניסתי לתפקיד? חד משמעית לא. אי אפשר לדמיין את כל זה".

היחסים עם העובדים ורשות מקרקעי ישראל

מבחינת עיני נראה כי אחד הדברים החשובים ביותר הוא יחסי העבודה עם הסובבים אותו. גם היום, שלוש שנים אחרי שפורסם מכתב שבו עובדים אנונימיים "יצאו" נגדו וביקרו את התנהלותו, האישית והמקצועית, נדמה כי העניין כואב לו. לא במקרה הוא בוחר לשבח את עובדי אגף השמאי הממשלתי הראשי שעבדו לצידו בשש השנים שחלפו.

"כל מה שעשיתי לאורך שש השנים הללו אי אפשר לעשות לבד", הוא מדגיש. "נדרש צוות עובדים טוב שאפשר לסמוך עליו, שמגבה את העשייה, שמאפשר קיום התייעצויות מקצועיות באופן תכוף, שמאפשר להיות מנהל ולהוביל. לשמחתי היה לי צוות מצוין. בהתחלה היו כאלו שבחרו לעזוב וכאלו שאני עצמי העזבתי, אבל התייצבנו על צוות מצוין. בורכתי בעניין הזה".

ובדרך היה אותו 'תאקל' עם חלק מהעובדים, שגם הגיע לתקשורת.
"היה פרסום בתקשורת, אבל לא היה שום תאקל. מטבע הדברים יש עובדים טובים פחות, כאלו שהיו 'תקועים כמו מסמר בלי ראש' בכל מיני מקומות באגף, ולי היה האומץ לקדם את העניין, לפנות אנשים טובים פחות ולהכניס אנשים טובים יותר. אותו מסמך שפורסם היה הודעה אנונימית, בשם העובדים כביכול, אבל אני יכול לדמיין מי זה היה ואני חושב שאני יודע מי זה היה: אדם שפיטרתי, וניסה להתנקם. אבל מעז יצא מתוק: קיבלתי הרבה מאוד פידבקים חיוביים מהעובדים ומאנשים מבחוץ בעקבות הפרסום, ועובדה שזה הסתיים בזה, ולא מעבר לכך. השארתי את זה מאחוריי".

מערכת יחסים אחרת דווקא הלכה והעכירה בתקופתו של עיני: מערכת היחסים עם רשות מקרקעי ישראל, כולל הקפאת העבודה על השומות שמנפק האגף בראשותו לרמ"י, במחאה על מהלכים שונים שעליהם החליטה הרשות סביב הממשק בין שני הגופים. יש להזכיר כי עיני "בילה" תקופה לא קצרה ברמ"י, הן כמנהל מחוז והן כשמאי הראשי.

"חוסר היציבות הפוליטי שאפיין חלקים גדולים מהקדנציה שלי יצר סיטואציה שבה הלקוח הגדול של השמאי הממשלתי הראשי, רשות מקרקעי ישראל, הרגיש שזו הזדמנות לנסות ולהתנתק מהאגף. לדעתי הם עדיין רוצים בכך, ואם זה יקרה מדובר בפספוס גדול של המדינה. חילופי הממשלות, השרים והמנכ"לים הביאו לכך שלא היה מי שידפוק על השולחן ויעשה סדר.

"ציפיתי וקיוויתי שהיחסים בינינו לבין רמ"י יהיו טובים יותר. אני מצר על כך שזה קרה כך בתקופה שלי. היו לי מאבקים רבים בנושא, והרגשתי שאני מגן במסגרתם על אינטרס הציבור במובן הזה. הצלחתי, אבל לא הצלחתי לייצר ממשק מספיק טוב. זה העיב, לפחות במשהו, על ההצלחות האחרות שלנו".

בהקשר זה נזכיר גם את הניסיון לחולל רפורמה בעבודת ועדת ההשגות של רמ"י שסובלת מעומס בלתי נסבל: כבר תקופה ארוכה שבמשרד המשפטים מנסים להביא לאישור השינויים שגיבשו בנושא, כפי שפורסם לא אחת גם בגלובס, אך לשווא. כעת המתווה שגובש ממתין על שולחנו של השר במשרד המשפטים, דודי אמסלם, שאמור להכריע בעניין.

"תפקיד השמאי הוא לא לקבוע שווי"

שמאי המקרקעין ניצבים היום בנקודה מאתגרת מאוד עבורם: מצד אחד, אנחנו רגע לאחר "השתוללות המחירים" הגדולה של 2021 ו־2022, אך מצד שני - יש סימנים רבים לעצירה במחירים, רגע לפני ירידה של ממש, שאולי עוד תגיע. בנקודת זמן כזו שומות המקרקעין שהם עורכים עלולות להיות מושפעות מאוד מהתנודתיות בשוק - שכן לשמאי אין לכאורה דרך אחרת לאמוד שווי נכס, מלבד להסתמך על עסקאות שכבר התבצעו, חריגות ככל שיהיו.

לשאלה המורכבת אם נדרש עדכון של שומות הקרקע שניתנו במכרזי רמ"י, על סמך תקופה שהייתה בגדר אנומליה של ממש עבור השוק, משיב עיני בתשובה מורכבת משלו: "כמו שאני תמיד אומר בהרצאות, השמאי לא קובע שווי - אלא מבטא את השווי במספרים, מבטא במספרים את הפסיכולוגיה של השוק. המשמעות היא שלא מדובר כאן במדע מדויק, כמו שרבים אולי היו מצפים. מדובר בעניין מורכב, כי שוק מורכב מהרבה אנשים.

"כשהתרחשה עליית המחירים הגדולה, רוב השמאים לא ידעו מאיפה זה בא. הרי שמאי מעריך את השווי, מסתכל על הסביבה ומחלץ לאחור - מתבסס על מה שהיה ומעריך עליית מחירים מסוימת שהוא יכול לצפות שתהיה. לא יותר מזה. אנחנו לא נביאים, ויש גם שוני בין השמאים: אחד אוהב סיכון, השני שונא סיכון, וזה סובייקטיבי מאוד. ובתוך הסובייקטיביות הזו, הוא מנסה להיות אובייקטיבי עד כמה שניתן. זה מסובך.

"מה הפתרון? אם במצב רגיל שמאי מתבסס על עסקאות השוואה בסדר גודל של עד שנתיים לאחור מהמועד שהשומה מתייחסת אליו, באירועים מהירים כאלו, של עליית מחיר בתקופות קצרות השמאי צריך להיות מודע לזה, ולא להסתמך על עסקאות השוואה לאורך השנתיים שחלפו, כי זה לא רלוונטי. הוא צריך להבין מה הריבית עושה היום לשוק, הוא צריך להסתכל איפה אנחנו נמצאים מבחינת רמת המחירים בהשוואה לממוצע הרב שנתי, ובעיקר להיות זהיר מאוד. בעת הזו אנחנו כשמאים נמצאים בערפל, וצריכים להביא בחשבון כל פרמטר רלוונטי".

עיני הזכיר את תפקיד השמאי בעיניו, ומקשר זאת לסוגיה בוערת נוספת בעולם שמאות המקרקעין: כניסת מערכות ה־AI לעולם הזה, שכבר החלו להיכנס לפעולה בהיקף מסוים מצד רמ"י. "כאמור, תפקיד השמאי הוא לא לקבוע שווי. ישנם שמאים שטועים בזה. תפקידו של השמאי הוא לשכנע: בחוות הדעת שהוא מגיש לבית המשפט, בחוות דעת על השגה - הדרישה היא לשכנע. אם אדם מגיש בקשה להוספת 10 מ"ר, אפשר בלחיצת כפתור להגיד לו כמה הוא צריך לשלם, ולסגור עניין. אבל אם הוא רוצה להשתכנע שזה המחיר הנכון, הראוי, המתאים - שיקבל חוות דעת שמאית, והשמאי ישכנע שחוות הדעת הזו מבוססת.

"מערכות ה־AI יכולות לסייע מאוד לעבודת השמאות, מבחינת קביעת שווי. הן יכולות לעשות את זה לא פחות טוב - ואולי יותר טוב - משמאי. לשכנע? את זה מערכות המחשב עדיין לא יודעות לעשות. בנדל"ן לא החישוב הפשוט הוא שקובע, לא השווי או קביעת המחיר, וזה לא התפקיד של השמאי היום. אם כלל השמאים לא יבינו את זה, מערכות ה־AI יחליפו אותנו".

"המצב היום טוב משהיה כשנכנסתי לתפקיד"

במבט לאחור ישנם כמה דברים שעיני נחרץ לגביהם: עצירת פרסום מדד מחירי הדירות מטעם אגף השמאי הממשלתי, שקרתה עוד לפני כניסתו לתפקיד, הייתה נכונה להשקפתו משום ש"מדינת ישראל צריכה לדבר בקול אחד. הציבור הרחב לא תמיד מבין את הניואנסים ואת ההבדלים בין המדדים השונים, והוודאות, ודאי בתחום הנדל"ן, קריטית בשביל התפתחות התחום. פרסום שלושה מדדים שונים על ידי שלושה גופים, כפי שהיה בעבר לא מסייע לוודאות, ואף יוצר כאוס".

באשר לריבוי העסקאות בפטור ממכרז, נושא שאותו כלל מבקר המדינה בדוח האחרון שלו וקבע כי המדינה הפסידה מעסקאות אלו כ־800 מיליון שקל בארבע שנים, אומר עיני כי "מדובר במכרזים שבאמצעותם המדינה רוצה לקדם מדיניות מסוימת, וזה נכון לדעתי. ככל הנראה יש בפטור ממכרז הפסד מסוים, אבל חשוב לזכור שזהו היוצא מן הכלל: מטרת המהלך הזה היא לקדם מדיניות, ולא בהכרח להשיא רווחים. השאת רווחים יכולה להיות רק במכרז, שאז השוק קובע את המחיר". 

אילו דברים נותרו פתוחים, שלא הספקת לקדם?
"רציתי לקדם בחקיקה את מעמד השמאי הממשלתי הראשי, ולא הספקתי. הייתי שמח אם הייתי מספיק לקדם גם מסמכים אשר מציעים קווים מנחים לשמאים בדילמות מקצועיות שונות. אבל לדעתי הצלחנו להעמיד את התפקיד הזה במקום טוב, ודאי בעיני אלו שמכירים ויודעים ונעזרים בשירותיו.

"רוב הדברים שרציתי לקדם כן קידמתי, ובסך הכול אני מרוצה. עשינו הרבה שינויים בתקופה שלי, כולל העבודה על תקן 21 שזכתה להד גדול, הרפורמה בלימודי שמאות מקרקעין, מתן חוות דעת מקצועיות ליועצת המשפטית לממשלה, לבתי המשפט - אני חושב שזה מציב את השמאי הממשלתי הראשי במקום נכון וטוב למדינת ישראל. היום המצב טוב יותר משהיה כשנכנסתי לתפקיד".

למה צריך לשים לב השמאי הממשלתי הבא?
"לדעת לעבוד בשיתוף פעולה עם העובדים שלו, קודם כול. לצד זה הוא חייב להצליח לקדם רפורמה כלשהי בעבודת ועדת ההשגות, ולחבר בין החברים במאגר שמאי המקרקעין לבין האגף. אני הספקתי לעשות זאת עם השמאים שהקצינו למינהל התכנון - צריך לשמור על זה ולעשות את זה עם כולם.

"כאמור, חשוב לחוקק את חוק השמאי הממשלתי הראשי, שיגדיר בצורה מדויקת יותר מה תפקידו, לשמור ולשדרג את מעמד השמאי הממשלתי, ולהמשיך לשרת את הלקוחות מתוך חשיבה על אינטרס הציבור" .

ומה הלאה, מבחינה אישית?
"כעת אני בתקופת צינון של שנה, ואני מתכנן להיות בה בחופש, לבלות עם המשפחה, עם ההורים, לטייל בעולם. כבר יש לי כרטיס טיסה מוזמן לטיול של חודשיים בדרום אמריקה. אני עדיין לא יודע מה יהיה אחר כך: מה שמעניין אותי הוא להיות מייעץ, מגשר, מלמד, יש לי מה לתת בתחומים האלה ואני מקווה שזה יקרה. היום אני מוכָּר, ולכן ייתכנו הצעות מעניינות, ואני פתוח לכל רעיון. אמנם ביליתי שנים רבות בסקטור הציבורי, אבל מעולם לא אגיד שמיציתי אותו, כי זה עולם מרתק. בתחום המקצועי שלי הגעתי לשיא, ומאמין שעשיתי בו טוב. אם תהיה משרה ציבורית מעניינת ומאתגרת שיש לי מה לתרום בה, אני מוכן להיות לשם".