השבוע בנדל"ן: לאן הלך השוק בחודש מאי ומכרז גדול לקרקעות בעכו

יום שני 10/7

1. מכרז לדירות מסובסדות בעכו 

מכרז גדול במיוחד ל־1,497 יחידות דיור (יח"ד) בעכו יינעל ביום הזה. 575 יח"ד שמשתתפות במכרז יוגרלו במסגרת תוכנית הדיור המוזלת "דירה בהנחה", ו־922 יח"ד יימכרו במחירי שוק.

מעט על המכרז: הוא יצא לאור בסוף השנה שעברה, אך רק בחודש שעבר הוצאה לו חוברת מכרזים מתוקנת, שבה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הורידה את מחיר המינימום בכמיליון שקל ל־18.3 מיליון שקל. עלויות הפיתוח על המגרשים הורדו בכ־10 מיליון שקל לכ־165 מיליון שקל. אנו רואים תיקונים רבים מעין אלה במכרזי רמ"י, לאור ההיענות הדלה יחסית למכרזים, שמאפיינת את המשבר שבו נמצא ענף הבנייה.

המתחם שבו מדובר הוא בן 137 דונם, והוא ממוקם ב"מזרח הרחוק" של עכו. היח"ד שיוקמו במקום יתחלקו לשלושה: קוטג'ים דו משפחתיים, מבנים בני 3־4 קומות ומבנים של 6־14 קומות.

ב־2021 יצאה רמ"י במכרזים גדולים לקרקעות במזרח עכו, שהוקדשו אף הם לדיור מסובסד. עכו היא המובילה בארץ מבחינת יח"ד מסובסדות שנמכרו בה ללא הגרלה - 497 יח"ד.

הדבר מעיד על כך, שהמכרזים שבוצעו בעיר הציפו אותה ביח"ד, עד כדי כך, שאפילו המגרילים כבר לא היו מעוניינים לממש את זכייתם.

לאור זאת ולאור גודל המכרז והמצב הכלכלי הקשה, אנו מעריכים שהמכרז הזה יישאר מיותם.

שלישי־חמישי 11-13/7  

2. כיוון הענף במאי

כמה דירות נמכרו בחודש מאי והאם השוק החל להראות שוב ניצוצות של חיים, כפי שטוענים חלק מפעילי הנדל"ן, או שהוא המשיך לרשום ירידות במכירות - הן של דירות חדשות והן של דירות יד שנייה? הכלכלנית הראשית במשרד האוצר צפויה לפרסם את ממצאיה במחצית הראשונה של השבוע הבא (לא פורסם מועד מדויק), וביום חמישי תפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) את סקר הדירות החדשות שלה.

ההערכות שלנו הן כי שני הגופים ימצאו כי כמות העסקאות במאי אכן עלתה, אולם מדובר בתיקון טכני בלבד לשפל בעסקאות שנרשם באפריל, שאת רובו בילה עם ישראל בחופשות הפסח ויום העצמאות. שום שינוי משמעותי לא צפוי להערכתנו במגמה שמלווה אותנו מזה כשנה, של ירידה חדה בכמות הדירות שנרכשות.

שישי 15/7

3. מדד מחירי הדירות

ואם אכן חלה ירידה חדה בכמות העסקאות - מתי יגיב השוק גם בצורה של ירידות מחיר? ביום שישי הבא יפורסם מדד המחירים לצרכן, ולצידו מדד מחירי הדירות ומדדי שכר הדירה.

מזה חצי שנה שמדד מחירי הדירות מאופס, או שמשתנה בחלקי האחוז. את הירידות העיקריות רושמות הדירות החדשות בשוק החופשי שעל פי מדד מחירי הדירות החדשות, מחיריהן ירדו עד כה בכ־6% בחודשים האחרונים - ירידה של ממש.

אם בכל זאת המדד נותר על אפס או מספר מקורב אליו, ניתן להקיש כי מחירי הדירות יד שנייה דווקא עולים קצת. מה זה אומר? כנראה שמשפרי הדיור שמוכרים את דירותיהם הם ציבור עיקש יותר מאשר יזמים, שתלויים בליווי בנקאי שהתייקר מאוד בתקופה האחרונה, ושמוכנים להקריב מעט מהרווחיות שלהם באמצעות פשרה מסויימת על מחירי הדירות שהם מוכרים.

למשפרי הדיור יש רק דירה אחת שהם מוכרים, ושבמקומה הם מעוניינים לרכוש רק דירה אחת. הריביות שעלו מגבילות את אפשרויות המשכנתה שהם יכולים לקחת, ולכן הם לא ממהרים להתפשר על המחירים.

אם ימשך המיתון בשוק - חלקם יישברו ויתפשרו, חלק אחר יחליט לדחות את כוונתו למכור את הדירה שלו, וחלק אחר, בעלי סבלנות גדולה וגם אופטימיות - יוסיפו להציע אותן למכירה במחירים גבוהים.