הזוכים הראשונים של מחיר למשתכן יכולים למכור את הדירה. כמה הם ירוויחו?

קרוב לעשור שאנחנו מלווים את תוכניות ההגרלות למיניהן, החל ב"מחיר למשתכן" של משה כחלון שיצאה לדרך ב־2015 ועד ל"דירה בהנחה" של היום. כעת הגענו לציון דרך: הרגע שבו ראשוני הזוכים בהגרלות, שנערכו אי שם בשנת 2016, יכולים למכור את דירתם.

● למעלה ממאה אלף איש זכו עד כה בתוכנית מחיר למשתכן. אלה הערים המובילות ומה קרה למחירים?  
● התחרות על המשכנתאות: באילו בנקים תקבלו את ההצעה הכי משתלמת לכל מסלול? 

המשמעות הפרקטית היא כי מעתה צפויות לזרום לשוק החופשי עוד ועוד דירות של זוכי ההגרלות. לא מעט מהזוכים, יש להניח, המתינו לרגע הזה כדי לממש את השקעתם, הלכה למעשה - ליהנות מעליית שווי הדירה לאורך השנים, דירה שרכשו בהנחה משמעותית ביחס לשווי השוק. אז כמה באמת גדול הרווח שהם צפויים לגרוף? נתונים שאספנו מוכיחים כי מדובר בעליית מחירים של יותר מ־100%.

חמש שנים לאחר קבלת טופס 4

הכלל לגבי מכירת דירות "מחיר למשתכן" קובע, בדרך כלל, כי הרוכש יוכל לממש את המכירה חמש שנים מקבלת טופס 4 (טופס אכלוס) לפרויקט שבו נמצאת הדירה. ישנם מקרים שבהם לצד תנאי זה ישנו תנאי למכירת הדירה שבע שנים ממועד הזכייה - המוקדם מבין השניים.

הדירות הראשונות שיכולים הזוכים למכור נמצאות בשכונת אחיסמך בלוד: מדובר במכרז שבו זכתה חברת זוהר וצפריר שרבט יזמות ובנייה בנובמבר 2015, ובו תנאי המכירה היה ביחס למועד האכלוס. טופס 4 לפרויקט התקבל במרץ 2018, כך שהזוכים כבר יכולים למכור את דירתם ממרץ השנה. השכונות הבאות שבהן ניתן יהיה למכור את דירות מחיר למשתכן הן משכנות אומנים (בסיס כורדני לשעבר) בקריית מוצקין, שם ניתן למכור את הדירות מהחודש שעבר, ושכונת פסגת זאב בירושלים, שם המכירה תתאפשר מאוגוסט הקרוב.

בחנו את עליית המחירים בשלושת הפרויקטים הרלוונטיים, לעומת מחירי השוק החופשי בשכונות הללו, בעזרת אנשי משרד SK שמאות מקרקעין, והתוצאות חד־משמעיות: מי שימכור כעת את הדירה שבה זכה באחיסמך, במשכנות אומנים ובהמשך בפסגת זאב, ייהנה מעליית ערך משמעותית.

כך, זוכי הפרויקט באחיסמך בלוד רכשו את דירתם במחיר ממוצע של כ־800 אלף שקל (מחיר צמוד מדד בהתאם לשינוי לאורך השנים) בשנת 2016. המחיר הממוצע בשוק החופשי עמד באותו הזמן על 1.095 מיליון שקל, כך על פי אתר מדלן, וב־2020 כבר עמד על 1.58 מיליון שקל. היום, במחירי שוק חופשי, מדובר על תג מחיר של 2.039 מיליון שקל, משמע עלייה של 155% במחיר הדירה שרכשו הזוכים ב־2016, ושכעת הם יכולים למכור לכל דורש.

המצב דומה גם במשכנות אומנים בקריית מוצקין: זוכי ההגרלה בשכונה, שהתקיימה ביוני 2016, רכשו דירות במחיר ממוצע צמוד מדד של 900 אלף שקל (באותם זמנים המחיר למ"ר שנקבע בפרויקטי מחיר למשתכן בקריית מוצקין היה גבוה מהמחיר למ"ר בלוד). כיום מחיר דירה בשכונה בשוק החופשי עומד על 1.96 מיליון שקל - כלומר עלייה של 119% במחיר בהשוואה לדירה ששולמה בהגרלה.

השכונה הבאה בתור שבה "ישתחררו" דירות מחיר למשתכן למכירה היא פסגת זאב, בעוד כחודש. שם מדובר על דירות שהזוכים שילמו עליהן כ־1.03 מיליון שקל בממוצע באוגוסט 2016, והיום מחיר דירה בשוק החופשי הוא 2.27 מיליון שקל - קרי עלייה של 120% במחיר מאז רכישת הדירה בהנחה.

"אנשים התרגלו שהמחירים רק עולים"

"התוצאות שמראה הבדיקה שעשינו כוללות גם את הירידה או ההאטה של החודשים האחרונים", אומר שמאי שמוליק כהן, שותף ומבעלי SK שמאות מקרקעין. "זה אומר שאם היינו בודקים את הנתונים בתחילת השנה, העלייה הייתה עוד יותר גדולה. זה אקזיט בלתי רגיל, ואני מודה שגם אני הופתעתי מהנתונים. לא בדקנו פה שכונות שנמצאות בלב אזורי הביקוש, כמו גליל ים בהרצליה - שם הקפיצה הייתה עשויה להיות גדולה עוד יותר. מדובר בשלוש שכונות שלא נמצאות במרכז אזורי הביקוש, ועדיין רואים בהן עליית מחירים בלתי רגילה".

 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין בחברת אס. קי שמאות / צילום: דובי שמחי

מנקודה זו והלאה אמורות להשתחרר לשוק החופשי עוד ועוד דירות של זוכים שגם לגביהן חלפה תקופת איסור המכירה: ברמת בית שמש שבבית שמש, בסיגליות שבבאר שבע, בשכונות הדרומיות ביבנה ובשכונת דרום־מזרח בכפר יונה ניתן יהיה למכור את דירות מחיר למשתכן סביב אמצע השנה הבאה - ונשאלת השאלה אם גם שם צפויה עליית מחירים משמעותית כל כך. לדברי שמאי כהן, הסיכוי לכך נמוך כעת הרבה יותר.

"נכון שהתרגלנו לכך שהמחירים רק עולים, אבל כידוע לכולנו השוק הצטנן מאוד לאחרונה. יזמים ניגשים פחות למכרזים, אנשים קונים פחות - וזה משפיע גם על האטרקטיביות של דירות מחיר למשתכן. בסיטואציה הנוכחית אני חושב שכל העסק הזה יעבור 'איפוס' מסוים, ומי יודע - זה אולי יוביל לשינוי של כל השיטה. הרי בהגרלות כפי שנעשו עד היום כל אחד יכול היה לזכות, במקום לעשות את הדברים בשום שכל, ולהעניק את ההטבות למי שבאמת צריך.

"אני יכול להגיד ברמה גבוהה של ודאות שבמיוחד בשכונות הללו שסקרנו, כ־50% מהזוכים כלל לא התכוונו לגור בדירה מלכתחילה, וראו בה דירה להשקעה. כשרואים עד כמה גדול הרווח לאורך השנים, ברור שמשהו חייב להשתנות: חשוב לוודא שהדירות הללו מגיעות רק למי שבאמת צריכים אותן, שבאמת זקוקים להנחה המשמעותית הזו במחיר הדירה".